2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞是什么？

“蕭條、暴雷、退市、清盤。”

全國新房銷售額，幾乎回到十幾年前的水平；百強房企的銷售額，也在數(shù)據(jù)表上集體塌陷。

高杠桿的千億房企，曾經(jīng)的金字招牌，一個接一個倒在寒風中。

可就是在這樣一片哀鴻遍野里，突然蹦出來一個讓人瞠目的消息：

——湯臣集團，利潤大漲654%！

提起湯臣，很多人會想起“湯臣一品”——上海陸家嘴的地標豪宅。它不僅是豪宅的代名詞，更在中國房地產(chǎn)史上留下了“天花板定價”的傳奇。

多年低調(diào)的湯臣，在2025年突然重回公眾視野，原因只有一個：“湯臣君品”交付。

僅一期項目，就帶來了高達7.82億港元的凈利潤，同比增長654%。

不止于此，這個項目未來可預期的利潤保守估計也在87.5~100億之間。要知道，現(xiàn)在頭部百強房企全年利潤都很難超過50億。

事實上，最近這一兩年，地產(chǎn)圈類似于湯臣集團的故事似乎并不少，一些原本在行業(yè)中“不顯山、不露水”的房企，反倒是在這逆勢里活出了精彩。

01

邦泰地產(chǎn)：川派新大哥

2022年198億，2023年239億，2024年272億，這是邦泰地產(chǎn)近幾年的銷售數(shù)據(jù)。

而在今年前9個月，邦泰地產(chǎn)又新增179.3億元的土儲貨值，成為僅次于濱江房產(chǎn)，拿地第二多的民營房企。

但在幾年前，很少有四川以外的人聽說過邦泰地產(chǎn)。

但如今，邦泰地產(chǎn)儼然成為了川派新大哥，地產(chǎn)圈繞不開的存在。

邦泰的核心打法可以總結為“三板斧”：

?快速擴張拿地：邦泰不滿足于一城一地，而是在四川多點開花，幾乎每一個熱點城市都能看到其項目。

?高品質(zhì)改善產(chǎn)品：邦泰并非單純追求速度，而是定位改善型住宅市場。對四川中產(chǎn)家庭而言，邦泰項目往往意味著更高的居住體驗。

?穩(wěn)健的現(xiàn)金流：在行業(yè)普遍去杠桿的背景下，邦泰仍能保持一定的擴張速度，說明其現(xiàn)金流管理優(yōu)于多數(shù)同業(yè)。

尤其讓業(yè)內(nèi)津津樂道的，還有邦泰的高福利：不僅有優(yōu)厚獎金，還曾組織過全員歐洲游。在行業(yè)大裁員、大降薪的時候，他們反其道而行。

如今，邦泰地產(chǎn)已經(jīng)不局限于謀一省，而是開啟了全國化的征程。西安、合肥、南寧、昆明、長沙，越來越多的強二線城市開始出現(xiàn)邦泰地產(chǎn)的身影。

02

金沙地產(chǎn)：樣板工地背后的“運營極致主義”

這兩年，在三線城市河南商丘誕生了一家現(xiàn)象級房企，吸引著全國各地的房企爭相參觀，因為每天到訪的同行太多，這家房企甚至專門開發(fā)了一條參觀線路，并對外收費。

此處說的就是金沙地產(chǎn)。

如今，金沙地產(chǎn)已經(jīng)被很多同行捧為“樣板工地的代言人”，而金沙地產(chǎn)對自己的定位依然是“泥瓦匠”，只管把房子蓋好。

這些年，金沙地產(chǎn)不追求規(guī)模，不跨界別亂跑，更不欠賬不借錢，將運營管理極致化打造成了自己的核心競爭力：

?精細化施工：工地現(xiàn)場標準化、規(guī)范化程度極高，幾乎成為行業(yè)標桿。

?交付力口碑：在當下交付頻頻出問題的時代，金沙的項目交付往往能贏得業(yè)主一致好評。

?業(yè)主滿意度：金沙非常重視客戶反饋，甚至會在項目交付后持續(xù)跟蹤服務，形成了極強的品牌黏性。

在炸天團看來，金沙地產(chǎn)的自律是最難為可貴的，它就像是個老牛，始終堅守著自己的一畝三分地，最終讓所有人都對其豎起了大拇指。

03

浙系新四小龍：區(qū)域競爭內(nèi)卷下的集體突圍

浙江，一直是地產(chǎn)最卷的市場之一，這里有數(shù)不盡的好房子好項目，也誕生了一批最優(yōu)秀的房企。

從房地產(chǎn)行業(yè)早期的綠城、濱江，到后來的中梁、祥生、德信、佳源等行業(yè)高周轉(zhuǎn)時代的浙系四小龍。

如今，又誕生出了金帝、興耀、建杭、江山萬里等新一代的浙系四小龍。

說起來，他們之間有許多的相似之處：

?深耕本地：幾乎所有項目都集中在浙江省，形成強大的品牌口碑和客戶認知。

?改善產(chǎn)品為主：面對中產(chǎn)家庭升級需求，它們在戶型、園林、配套等方面持續(xù)創(chuàng)新。

?靈活打法：相比央企國企的流程繁瑣，民企動作更快，更能貼近市場。

在某種意義上，新浙系四小龍的崛起，其實也是對“大而全”央企開發(fā)模式的一次挑戰(zhàn)。它們證明了，哪怕在浙江這樣競爭極度激烈的市場，只要足夠?qū)Ｗ?，也能活得很好?/p>

04

宸嘉發(fā)展：最懂富豪的開發(fā)商

宸嘉發(fā)展，是一個頗具神秘色彩的房企。2020年才注冊成立，背后股東據(jù)說是雞缸杯大佬劉益謙，資本市場曾經(jīng)呼風喚雨的存在。

而其臺前操盤團隊則是昔日的中海地產(chǎn)上海團隊，由原中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥領銜。

相較于其他房企，宸嘉發(fā)展成立至今也僅僅開發(fā)了幾個項目，然而旗下每個項目幾乎都成為了當?shù)氐臉藯U豪宅，比如成都嘉佰道、武漢宸嘉100、長風嘉佰道。

由此，宸嘉出品，必是豪宅。

宸嘉的發(fā)展邏輯有三個關鍵詞：

?高端定位：只做一線城市或核心二線城市的豪宅項目。

?品牌塑造：在高凈值客戶中，逐步積累“高端豪宅”的品牌形象。

?資本運作：背后的融資能力，遠超同等規(guī)模的民企房企。

在炸天團看來，宸嘉發(fā)展像是一個“實驗室型房企”——通過在高端項目上的不斷創(chuàng)新去驗證產(chǎn)品力，并努力讓自己成為中國市場上最懂富豪的開發(fā)商，但其最新的項目則是位于上海徐匯的龍華地王項目嘉佰道·徐匯。

05

貝好家：互聯(lián)網(wǎng)基因下的C2M地產(chǎn)實驗

如果說宸嘉發(fā)展是一個“實驗室型房企”，貝好家則像是中國最大房產(chǎn)中介商貝殼的一個試驗品。

2023年，貝殼自創(chuàng)了一套所謂的C2M模式——即“客戶直連工廠”，先通過貝殼平臺收集客戶需求，再反向定制產(chǎn)品。

而為了運營好這套模式，貝殼專門成立了貝好家，親自下場驗證這套模式。

其實，C2M模式的優(yōu)勢看起了也非常明顯：

?天然流量入口：貝殼本身就是最大的居住服務平臺，客戶需求數(shù)據(jù)真實可靠。

?產(chǎn)品契合度高：開發(fā)商不再拍腦袋設計，而是根據(jù)客戶需求精準開發(fā)。

?去庫存能力強：因為需求先于供給，產(chǎn)品的去化風險更低。

或許源于自己的模式自信，貝好家今年在土拍市場上也是大殺四方，而從其成都、上海等已經(jīng)露出的項目情況來看，貝好家也的確是有兩把刷子。

在炸天團看來，貝好家這場互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)的實驗，不僅決定自身命運，更可能影響整個行業(yè)的創(chuàng)新方向。

結語

寫到這時，越來越多小而美的開發(fā)商開始涌現(xiàn)到炸天團的腦海，比如：

嘉禾興地產(chǎn)，在整個市場都在打折促銷的時候，這家四川小房企卻敢于逆勢漲價。更夸張的是，他們幾乎不用外部融資，全靠自有資金拿地、開發(fā)。

與之類似的還有嘉信地產(chǎn)，從永州起家，靠著全自有資金+全產(chǎn)業(yè)鏈，逐步進入長沙。每到一塊地，幾乎都是“秒動工”，效率高得嚇人，在偉人的老家上演了一出地產(chǎn)版的”農(nóng)村包圍城市”。

再比如萬華地產(chǎn)，用重資產(chǎn)、強規(guī)劃、慢開發(fā)、強配套的邏輯，多年只深耕一個超級大盤，并將之打造成城市名片的神盤麓湖，可謂靠一個盤持續(xù)運營就足以養(yǎng)活企業(yè)一輩子。

放在以前，相較于恒大、碧桂園、融創(chuàng)這些高舉高打、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的明星房企，上述提到的這些房企在行業(yè)里似乎都是些小透明的存在。

但那些當年不起眼的小透明，憑著專注、穩(wěn)健和一點點耐心，在行業(yè)最冷的時候，反而站了出來。

看完這些房企，你會發(fā)現(xiàn)他們身上存在的一些鮮明共性：

比如區(qū)域深耕—— 不再追求全國擴張，而是在一城一地甚至單盤做到極致。

比如現(xiàn)金穩(wěn)健—— 少借債、不冒進，現(xiàn)金流安全優(yōu)先，甚至全自有資金開發(fā)。

比如產(chǎn)品驅(qū)動—— 用交付力、口碑與客戶粘性取勝，可謂站著把錢給賺了。

與此同時，他們各自又都有著鮮明的差異化打法：

有的做豪宅（湯臣、宸嘉），有的做改善（金沙、浙系新四小龍），有的玩資金自有（嘉禾興、嘉信），有的單盤極致化（萬華），有的用互聯(lián)網(wǎng)基因（貝好家）。

這與過去十年“規(guī)模為王”的邏輯，已經(jīng)截然不同。

未來十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的贏家，或許不再是跑馬圈地的巨無霸，而是這些在細分領域、特定區(qū)域做到極致的“黑馬”。

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