最近浦東開出的幾個(gè)新盤都沒有以前好賣了，有的遭遇滑鐵盧。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？浦東的新房是不是開始被市場(chǎng)拋棄了？

北蔡板塊的浦發(fā)蓮園今年4月首開還能觸發(fā)58.1分的積分，二期認(rèn)購(gòu)率也高達(dá)155.2%；

但到了三期認(rèn)購(gòu)率直接下降到105.5%，四期已經(jīng)認(rèn)購(gòu)不滿了，銷售熱度大幅減退，不好賣了。

浦發(fā)蓮園售樓現(xiàn)場(chǎng)

新楊思板塊的翡雲(yún)悅府頭兩期開盤還在觸發(fā)55.64-63.84的積分，但最近加推的批次認(rèn)購(gòu)人數(shù)也不滿了，也不好賣了。

唐鎮(zhèn)新房的認(rèn)購(gòu)率也下來了，保利天奕首開積分45.5分，二三期都不再要積分，認(rèn)購(gòu)率從190%、178.4%下降到115.5%。

為啥浦東的新盤沒有以前好賣了，是不是浦東的新房開始被市場(chǎng)拋棄了？

浦東的新房?jī)r(jià)格漲得太猛了，前期相對(duì)便宜的房源消耗了大部分區(qū)域購(gòu)買力，后續(xù)上漲的房?jī)r(jià)讓有限的購(gòu)買力難以承受。

尤其是浦東10萬級(jí)別的新盤在增多，購(gòu)買力被消耗和分散，導(dǎo)致浦東新房不好賣了。

浦東的新房越來越貴了。

以浦發(fā)蓮園為例，9.44萬元/m2的售價(jià)相對(duì)9.2萬的開云艾尚里漲了2400元/m2；

新楊思板塊上一個(gè)新盤新楊思·上園售價(jià)9.86萬元/m2，現(xiàn)在新開的翡雲(yún)悅府高層漲到了10.98萬元/m2，漲了1.12萬元/m2；

唐鎮(zhèn)的保利天奕賣8.45萬元/m2，相對(duì)7.4萬元/m2的浦發(fā)唐城漲了1.05萬元/m2，漲價(jià)非常明顯。

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，北蔡楔形綠地的西派海上走出了相反的行情。

西派海上

該盤去年10月首開時(shí)189套房?jī)H168組認(rèn)購(gòu)，定價(jià)9.16萬元/㎡被認(rèn)為偏貴。

但隨著翡雲(yún)悅府、浦發(fā)蓮園開盤為區(qū)域新房?jī)r(jià)格“抬轎子”，西派海上反而顯得有性價(jià)比了起來。

其認(rèn)購(gòu)率逐步提升至二期136.7%、三期143.8%、四期232.9%，最終觸發(fā)46.36的積分！

在價(jià)格上漲的同時(shí)，浦東的新房供應(yīng)在增多，尤其是10萬級(jí)別的新房變多了，分流了有限的購(gòu)買力。

浦東的前灘南、新楊思、北蔡、北蔡楔形綠地、唐鎮(zhèn)、張家浜、金橋、森蘭等都有新房供應(yīng)。

其中浦發(fā)蓮園、翡雲(yún)悅府、西派海上、開云錦悅?cè)A庭、中企云萃森林都賣10萬元/m2左右；

后面浦東10萬級(jí)別的新房還有綠城上海逸廬、浦開浦東北蔡項(xiàng)目等待入市。

包括之前清盤的中鐵世博云境售價(jià)也是10萬。

浦東開出這么多10萬區(qū)間的新盤，對(duì)于同預(yù)算段的客群來說購(gòu)買力直接被分散了。

客戶選擇余地變大，新盤互相競(jìng)爭(zhēng)，買家市場(chǎng)進(jìn)入賣家市場(chǎng)，自然不好賣了。

浦東新房?jī)r(jià)格在逐步上漲，但是二手房卻沒有跟上，兩者價(jià)差是拉大的態(tài)勢(shì)。

新房性價(jià)比沒有次新二手房高，高總價(jià)新房與地段錯(cuò)配，也是導(dǎo)致浦東新房不好賣的重要原因。

以浦發(fā)蓮園、翡雲(yún)悅府為例，這兩個(gè)10萬級(jí)別的新房，性價(jià)比真的不如周邊的二手房。

浦發(fā)蓮園打造的100m2、133m2剛需三房戶型總價(jià)在900-1300萬，143m2、193m2的改善四房戶型總價(jià)在1200-2000萬；

翡雲(yún)悅府的118m2、138m2三房，140m2四房總價(jià)在1200-1600萬，疊加別墅2400-3300萬。

對(duì)剛需來說，1000多萬的三房在浦東有北蔡大華、花木等多個(gè)次新板塊提供替代選擇。

以大華板塊的大華錦繡華城（十六街區(qū)）為例，三房成交單價(jià)還不到8萬元/m2：

同板塊的凱利海華府、寶華海尚郡領(lǐng)房齡分別在2021和2014年，非常新，二手房成交價(jià)都比翡雲(yún)悅府低：

花木的大唐盛世花園（二期）近期成交了一套130m2的三房，才1005萬，單價(jià)也不到8萬：

大華、花木的城市界面較新，二手房成交性價(jià)比高于新房，分流了部分剛需新房購(gòu)買力。

唐鎮(zhèn)的保利天奕同樣沒有周邊的二手房性價(jià)比高。

唐鎮(zhèn)“三兄弟”大名城紫金九號(hào)、仁恒東郊花園、浦發(fā)羅蘭翡麗成交價(jià)都比賣8.45萬元/㎡的保利天奕便宜：

對(duì)改善家庭來說，浦發(fā)蓮園2000萬級(jí)別的193㎡戶型和翡雲(yún)悅府2000多萬的疊加別墅，明顯與地段錯(cuò)配了，都面臨聯(lián)洋、前灘、徐濱等標(biāo)桿板塊產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。

浦東的新房單價(jià)在漲，面積在變大，總價(jià)也上去了。

但是總價(jià)太高，就超出了板塊承受能力。

比如花個(gè)2000多萬，去買個(gè)北蔡動(dòng)遷房里的新房（浦發(fā)蓮園），這個(gè)預(yù)算和地段肯定是錯(cuò)配了。

2000多萬本來能買到浦東更好的地段和產(chǎn)品，譬如聯(lián)洋。

聯(lián)洋作為浦東標(biāo)桿性的XQ+改善次新選擇，標(biāo)桿仁恒河濱城成交價(jià)也就2000多萬：

同等價(jià)位還可以直接買進(jìn)前灘和徐濱這些黃浦江畔的一線江景區(qū)域。

前灘、徐濱擁有扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)，都是高級(jí)中產(chǎn)社區(qū)，能級(jí)比北蔡、新楊思高多了。

前灘華唐名邸、晶萃名邸，徐濱尚海灣豪庭一期、百匯園一期掛牌都在2000萬出頭：

所以浦東的新房漲得太猛了，比次新二手房還貴，改善產(chǎn)品與地段錯(cuò)配，自然不好賣了。

北蔡、聯(lián)洋、花木、前灘、徐濱、唐鎮(zhèn)

具體置業(yè)分析和選籌

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浦東開出這么多新房，每個(gè)新房背后都代表不同的板塊。

那么哪些板塊的能級(jí)會(huì)提升？這些新房以后放在二手房市場(chǎng)上流通性如何？能否保值？該不該買？

我們先來看看本文提到的新房都代表哪些板塊：

翡雲(yún)悅府：新楊思

浦發(fā)蓮園、西派海上：北蔡

保利天奕：唐鎮(zhèn)

新楊思規(guī)劃了105萬方商辦，還沒啟動(dòng)開發(fā)，目前在賣周邊的住宅。

先賣住宅回籠資金，同時(shí)建小區(qū)把人吸過來，再啟動(dòng)商辦的開發(fā)，這是發(fā)展一個(gè)新片區(qū)的慣例。

新楊思核心區(qū)目前還是一片空地，要是住宅和商辦都建起來，能級(jí)會(huì)拔得非常高。

其規(guī)劃包括2棟200米雙子塔、1幢180米、160米地標(biāo)，還有140/120/100米摩天商辦樓若干：

不過這個(gè)規(guī)劃很難兌現(xiàn)。

我們之前算過賬，假設(shè)每平米建安成本3萬，按5%的資本化率計(jì)算，新楊思的商辦租金需要達(dá)到6.8元/㎡/天才能保本。

但現(xiàn)實(shí)是前灘的甲級(jí)寫字樓才租6-7元。

那么新楊思的寫字樓租5元是不是很合理呢？很可惜，市場(chǎng)只能給到4.5元。

這也就意味著，開發(fā)商需要持續(xù)輸血50年才能回本，周期太長(zhǎng)了！

新楊思商辦缺乏地鐵樞紐支撐，沒有前灘那樣的濱水商務(wù)優(yōu)勢(shì)，周邊都是老破小，難以高級(jí)化。

更有挑戰(zhàn)性的是，新楊思由只是擅長(zhǎng)修路和蓋動(dòng)遷房的浦發(fā)集團(tuán)操盤，實(shí)力與陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)相差甚遠(yuǎn)。

而且新楊思缺乏明確的產(chǎn)業(yè)定位，這些都決定了其難以建成。

翡雲(yún)悅府在高層售價(jià)將近11萬元/m2的情況下，新楊思規(guī)劃又難以落地，未來漲價(jià)空間非常小。

但哪怕那些商辦都不建，只給一個(gè)商業(yè)綜合體、提升一下新楊思的能級(jí)也好。

浦發(fā)蓮園、西派海上分別處在北蔡老鎮(zhèn)和北蔡楔形綠地，這是兩個(gè)不同的區(qū)域。

其中浦發(fā)蓮園所在的北蔡老鎮(zhèn)以動(dòng)遷老房子為主，城市界面和配套不如人意。

盡管隨著這個(gè)新房的更新，北蔡老鎮(zhèn)城市界面會(huì)有所改觀，能級(jí)會(huì)提升，但總體變化不大。

浦發(fā)蓮園購(gòu)買力以北蔡本地剛需改善為主，對(duì)外區(qū)的客群吸引不大，未來二手房吸引力可能也不大。

西派海上是新開發(fā)的北蔡楔形綠地，這是一個(gè)全新的片區(qū)，未來要建十幾個(gè)小區(qū)：

這里規(guī)劃的有住宅、學(xué)校、文化商業(yè)、辦公等設(shè)施，要是都落地了能級(jí)也會(huì)提升。

但開發(fā)周期較長(zhǎng)，現(xiàn)狀沒有配套，也不靠地鐵，新房變得好賣不代表未來二手房也好賣。

浦發(fā)蓮園、西派海上的性價(jià)比都沒有北蔡大華次新房高，未來變成二手房后流通性不會(huì)很高。

保利天奕所在的唐鎮(zhèn)在持續(xù)開發(fā)中，近年些來落地了陽光天地購(gòu)物中心、胸科三甲醫(yī)院等配套，能級(jí)越來越高了。

唐鎮(zhèn)的發(fā)展得益于張江擴(kuò)容，吸納了張江強(qiáng)大的購(gòu)買力外溢，“張江后花園”變成了“正張江”。

唐鎮(zhèn)的保利天奕雖然比“三兄弟”大名城紫金九號(hào)、仁恒東郊花園、浦發(fā)羅蘭翡麗價(jià)格稍高。

但考慮地鐵通勤的便利、房齡和商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，高出的這幾千塊錢很值。

保利天奕不至于像其它新房那樣漲到?jīng)]有性價(jià)比，未來變成二手房在市場(chǎng)上依然有很好的流通性。

綜合來看，浦東新房市場(chǎng)并非被整體拋棄，而是迎來了價(jià)值重構(gòu)和市場(chǎng)分化。

浦東某些新房不再好賣，是購(gòu)房者拒絕為規(guī)劃懸空、價(jià)格透支和產(chǎn)品錯(cuò)配的資產(chǎn)買單。

未來浦東的新房和二手房市場(chǎng)分化會(huì)更加明顯，新房持續(xù)漲價(jià)，二手房按兵不動(dòng)，價(jià)差越拉越大。

如果浦東的新房再次大幅漲價(jià)，那么周邊的二手次新房會(huì)更加有性價(jià)比了，更加值得買了。

不過像唐鎮(zhèn)這種有堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)支撐、成熟配套和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的新房項(xiàng)目仍然具有競(jìng)爭(zhēng)力。

浦東的板塊太多，受篇幅限制無法一一分析，新房和二手房具體置業(yè)建議與選籌指南，歡迎咨詢環(huán)線或來線下沙龍！