這一回，算你贏了，以前被認(rèn)為最保值的“學(xué)區(qū)房”，現(xiàn)在也抵御不了市場的下行，幾個(gè)月的時(shí)間里，成交單價(jià)相差8000元/平米。

福州鼓樓區(qū)，是學(xué)區(qū)房的集中地，小編個(gè)人對小學(xué)梯隊(duì)的排列，也在這里給大家做個(gè)排序，如有異議，還請自己做好判斷。

順序如下：鼓二小--二附小--鼓實(shí)小--延安小--省實(shí)驗(yàn)小學(xué)---錢塘小---溫泉小--中山小---鼓一小---茶園小---一附小---井大小---則徐小---烏山小---湖濱小---西峰小---達(dá)明小---銅盤小---屏山小---屏西小---湖前小等，還有多個(gè)小學(xué)遺漏，并不代表學(xué)校不好。

中學(xué)排序如下：延安中、屏東中、十九中、楊橋中、福一中、十一中、十八中、銅盤中、教院附中、屏東中屏北分校、二十二中。

學(xué)校雖好，但現(xiàn)在的價(jià)格也著實(shí)讓人驚嘆，排在公立校前二名的鼓樓實(shí)驗(yàn)小，屏東中學(xué)的老破舊單位宿舍，前兩年，都在3萬多一平米，現(xiàn)在竟然有2萬多的成交價(jià)格出現(xiàn)。

可能真的驗(yàn)了大眾說的那句話，人口出生率的降低，對學(xué)區(qū)房帶來的影響不是一般的大，前兩年還沒有顯現(xiàn)出來，接下去可能會蔓延開來，讓所有人都知道。

今天，用一套老舊單位宿舍的成交，給大家做個(gè)簡單分析，作為大家買房的建議。

成交小區(qū)：省人防辦華屏路單位宿舍；

成交時(shí)間：2025年8月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積75平米，3房2廳，一樓層，南北朝向，簡單裝修，186.5萬，成交單價(jià)24867元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌50天，業(yè)主價(jià)格調(diào)整4次，最后一次掛牌199萬，帶看10余組客戶后，買家談價(jià)12.5萬后達(dá)成交易。別看這套房子掛牌時(shí)間短，業(yè)主賣房的誠意度可是非常高，價(jià)格上不斷的做調(diào)整，遇到這樣的業(yè)主，成交只不過是時(shí)間的問題而已。

2、省人防辦華屏路單位宿舍，它是一個(gè)混合結(jié)構(gòu)的小區(qū)，老房子的結(jié)構(gòu)比較差，75平米雖然是三房的戶型，也就導(dǎo)致房子沒有了客廳。屋內(nèi)的橫梁和墻面都不能敲掉，且這套房子在一樓，有兩個(gè)入戶，廚房和臥室之間距離挨的很近，從居家角度看，比較一般。

3、暫且不說房子的戶型，先看看小區(qū)基本情況，小區(qū)內(nèi)只有4棟樓，96戶業(yè)主，1985年的老小區(qū)，現(xiàn)在掛牌房源7套，業(yè)主掛牌均價(jià)32697元/平米。樓棟的外立面，還是較早用的水泥砂漿，外擴(kuò)陽臺還是裸露的紅磚，近兩年小區(qū)做了改造后，環(huán)境提升不少，但停車仍然是一個(gè)問題。

4、省人防辦單位宿舍，劃片至鼓樓實(shí)驗(yàn)小學(xué)，屏東中學(xué)，也是它最大的價(jià)值體現(xiàn)，今年有多套成交案例可以參考，5月份賣出兩套房子，一套76平米，255萬，單價(jià)33553元/平米，另一套是80.21平米，236萬，成交單價(jià)29423元/平米。對比這次成交的價(jià)格，三個(gè)月的時(shí)間，價(jià)格相差8800元/平米。

購房建議：

劃片到鼓樓實(shí)驗(yàn)小學(xué)的小區(qū)有41個(gè)，但房源量主要集中在北江新村和龍峰新村這兩個(gè)小區(qū)內(nèi)，龍峰新村選擇的群體比較多，因?yàn)榫嚯x學(xué)校不遠(yuǎn)，同時(shí)還是框架房，周邊的配套也相對比較齊全。

目前，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率比較顯著，鼓樓實(shí)驗(yàn)小學(xué)屬一類校，周邊房價(jià)普遍高于區(qū)域均價(jià)：老舊單位宿舍：約3.0萬-3.8萬/㎡（如井關(guān)外路海軍宿舍），品質(zhì)商品房：如屏東路省檢察院宿舍達(dá)4.5萬+/㎡；

近期價(jià)格上有較大波動：2025年4月鼓樓學(xué)區(qū)房均價(jià)約3.3萬/㎡（超福州97%小區(qū)），但8月以來部分房源掛牌價(jià)下調(diào)5%-10%，已成交的房源價(jià)格，同比2024年，下調(diào)幅度10%-15%之間。

緊盯急售房源：年底或?qū)W期結(jié)束前，部分業(yè)主可能降價(jià)拋售；

優(yōu)先選次新房：如屏東路57號屏東中學(xué)教工宿舍（房齡新、抗跌強(qiáng)）；

規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)房：避開環(huán)保路等無電梯、無物業(yè)的老舊單位房。

長期變量：若實(shí)施“教師輪崗制”或“多校劃片”，學(xué)區(qū)溢價(jià)可能稀釋；經(jīng)濟(jì)下行期，改善型購房需求收縮，高價(jià)房承壓。

小白觀樓市，更多內(nèi)容可看主頁。