華潤(rùn)士林潤(rùn)園：黃浦老城廂·海派文化墅居典范

一、項(xiàng)目概況

開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地 × 南房集團(tuán)（雙國(guó)央企聯(lián)袂，品質(zhì)保障）
項(xiàng)目位置：上海市黃浦區(qū)蓬萊路119號(hào)（老西門板塊核心）
產(chǎn)權(quán)年限：70年
占地面積：約28,765㎡
建筑面積：約90,300㎡
容積率：僅1.3（市中心罕見(jiàn)低密墅區(qū)）
總戶數(shù)：103席風(fēng)貌合院別墅（稀缺純墅社區(qū)）
主力戶型：建面約210-500㎡（實(shí)際使用面積超600㎡）
均價(jià)：約27萬(wàn)元/㎡
總價(jià)區(qū)間：約6500萬(wàn)-1.5億元
建筑風(fēng)格：新中式石庫(kù)門風(fēng)格，紅磚青磚外立面，融合海派文化元素
交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付（含智能家居系統(tǒng)、國(guó)際一線品牌廚衛(wèi)）
交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2027年

二、核心價(jià)值

1. 地段價(jià)值：黃浦老城廂，上海之心

• 歷史文脈：項(xiàng)目坐落于擁有700余年歷史的老城廂，串聯(lián)外灘、豫園、新天地等核心地標(biāo)，是上?！爸醒牖顒?dòng)區(qū)（CAZ）”核心樣本。
• 交通網(wǎng)絡(luò)
  • 地鐵：鄰近8/9/10號(hào)線（老西門站、小南門站），步行可達(dá)；
  • 隧道：復(fù)興東路隧道、外灘隧道直通浦東；
  • 自駕：15分鐘達(dá)虹橋商務(wù)區(qū)，30分鐘至陸家嘴。
• 頂級(jí)配套
  • 商業(yè)：500米內(nèi)豫園商圈、香港名都城；2公里內(nèi)BFC外灘金融中心、新天地；
  • 教育：復(fù)興東路三小、上海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蓬萊路二小、光明初級(jí)中學(xué)等名校環(huán)伺；
  • 醫(yī)療：瑞金醫(yī)院、上海九院、仁濟(jì)醫(yī)院西院等三甲醫(yī)院近在咫尺。

2. 產(chǎn)品稀缺性：市中心純合院別墅，傳世藏品

• 低密規(guī)劃：容積率僅1.3，103席純合院別墅，地上3層+地下2層（挑高約5米），每戶贈(zèng)50-100㎡私家花園。
• 戶型設(shè)計(jì)
  • 主力戶型：310-400㎡四房，功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離；
  • 層高：首層3.6米，標(biāo)準(zhǔn)層3.3米，空間感極強(qiáng)；
  • 特色空間：挑空客廳、全景落地窗、獨(dú)立家政間、地下多功能廳（可作酒窖、影音室）。
• 建筑美學(xué)
  • 立面：米白色真石漆+深灰色坡屋頂，搭配木質(zhì)格柵與石庫(kù)門經(jīng)典元素；
  • 景觀：“一軸三院五巷”框架，中央景觀軸串聯(lián)入口水景與中心花園，五巷以“梅蘭竹菊桂”命名，移步換景。

3. 文化底蘊(yùn)：海派非遺，活態(tài)傳承

• 歷史保護(hù)：保留53處原址構(gòu)件，建成“城市DNA庫(kù)”，將張家族宅界石、胡氏墨廠雕紋等歷史細(xì)節(jié)融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)。
• 非遺工藝：復(fù)刻老磚復(fù)用、水刷石技藝等傳統(tǒng)工藝，打造“潤(rùn)園八景”，還原董其昌拄頰山房等歷史場(chǎng)景。
• 圈層文化：社區(qū)內(nèi)設(shè)“士林雅集”會(huì)所，含茶室、書(shū)法室、蘇幫菜私房館，定期舉辦評(píng)彈、吳門畫(huà)派體驗(yàn)活動(dòng)。

三、配套資源

1. 商業(yè)配套：頂級(jí)商圈環(huán)繞，便捷生活

• 社區(qū)商業(yè)：自帶3000㎡商業(yè)街，簽約羅森便利店、錢大媽生鮮超市、社區(qū)食堂；
• 周邊商圈
  • 1公里：豫園商圈、香港名都城；
  • 2公里：BFC外灘金融中心、新天地；
  • 驅(qū)車8分鐘：青浦萬(wàn)達(dá)茂；15分鐘：百聯(lián)奧特萊斯。

2. 教育資源：全齡段優(yōu)質(zhì)教育

• 幼兒園：社區(qū)內(nèi)配建12班制國(guó)際化幼兒園；
• 小學(xué)：復(fù)興東路三小、上海實(shí)驗(yàn)小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）；
• 中學(xué)：光明初級(jí)中學(xué)、市十中學(xué)、市八中學(xué)；
• 國(guó)際學(xué)校：康德雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、永昌學(xué)校（九年一貫制）。

3. 醫(yī)療配套：三甲醫(yī)院林立，健康保障

• 社區(qū)醫(yī)療：步行8分鐘至趙巷鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心；
• 三甲醫(yī)院
  • 15分鐘：瑞金醫(yī)院、上海九院；
  • 25分鐘：復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院青浦分院。

4. 生態(tài)景觀：城市綠肺，宜居典范

• 公園：步行10分鐘至遠(yuǎn)香湖公園，15分鐘達(dá)嘉定新城中央公園；
• 社區(qū)景觀：中央景觀軸+三大主題花園（禪意院、童趣院、鄰里院），綠化率38%。

四、價(jià)格與銷售動(dòng)態(tài)

• 價(jià)格體系
  • 主力戶型總價(jià)：6500萬(wàn)-1.5億元；
  • 新增320㎡合院產(chǎn)品，總價(jià)2880萬(wàn)，贈(zèng)80㎡私家庭院及百年銀杏移植權(quán)益。
• 銷售動(dòng)態(tài)
  • 2025年7月示范區(qū)開(kāi)放后迅速售罄，單套價(jià)值達(dá)1億級(jí)的“怡興里”組團(tuán)表現(xiàn)亮眼；
  • 開(kāi)盤(pán)首月去化70%，客群以蘇商家族及文化學(xué)者為主。

五、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總結(jié)

1. 不可復(fù)制的地段價(jià)值：黃浦老城廂核心，歷史與現(xiàn)代交融，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療資源全維度覆蓋。
2. 稀缺低密產(chǎn)品：市中心純合院別墅，103席傳世藏品，私家花園+地下多功能空間，滿足高端改善需求。
3. 海派文化傳承：非遺工藝+歷史保護(hù)建筑，打造“城市博物館級(jí)”文化工程。
4. 品牌與物業(yè)保障：華潤(rùn)置地與南房集團(tuán)雙國(guó)央企背書(shū)，華潤(rùn)物業(yè)提供24小時(shí)貼心服務(wù)，保障房產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值。

華潤(rùn)士林潤(rùn)園，以“讓園林住進(jìn)生活”為核心理念，在黃浦老城廂的肌理中，既延續(xù)了海派文化的雅致韻味，又通過(guò)現(xiàn)代設(shè)計(jì)消解了傳統(tǒng)園林的居住局限。這里不僅是居所，更是上海精神家園的當(dāng)代延續(xù)，成為跨越代際的居住理想。