上海老破小最近跌狠了。

浦東陸家嘴附近，塘橋、濰坊、成交價(jià)都開(kāi)始進(jìn)入3字打頭。

浦西內(nèi)環(huán)，老破小都不要100萬(wàn)了。

非XQ老破小和強(qiáng)勢(shì)XQ老破小集體“塌方”。

回溯上海樓市本輪下跌歷程，2023年6月至今，已經(jīng)持續(xù)跌了27個(gè)月。

分產(chǎn)品來(lái)看，從老破小先開(kāi)始跌，傳導(dǎo)老破大，再到次新房。

今年年初，先跌的老破小已經(jīng)有止跌企穩(wěn)的趨勢(shì)。

如今企穩(wěn)失敗，開(kāi)啟了新一輪下跌。

老破小房?jī)r(jià)跌回十年前

2024年，100多萬(wàn)的老破小還會(huì)讓人覺(jué)得不可思議。

2025年，100萬(wàn)的老破小已經(jīng)刺激不到大家了。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)的老破小，價(jià)格已經(jīng)降到了兩位數(shù)。

浦西內(nèi)環(huán)邊，楊浦黃興公園板塊，88萬(wàn)就能買(mǎi)一套老破小。

內(nèi)江一村的老破小，掛牌價(jià)格也來(lái)到了100萬(wàn)以下。

浦東這邊，北蔡的玉蘭小區(qū)，最新成交單價(jià)跌至3.6萬(wàn)/平。

陸家嘴附近，塘橋、濰坊、成交價(jià)都開(kāi)始進(jìn)入3字打頭。

上海二手房?jī)r(jià)進(jìn)入深度調(diào)整階段，老破小正在加速貶值。

浦東北蔡芳雅苑，價(jià)格跌回2015年。

在浦西，連這種2005年的商品房都輪到到和老破小同檔次了。

世界路91弄，價(jià)格也回到了2015年。

內(nèi)環(huán)都這樣了，外環(huán)和遠(yuǎn)郊的老破小更慘。

在金山新城、崇明陳家鎮(zhèn)，不到30萬(wàn)就能買(mǎi)個(gè)2室1廳了。

老破小再次陷入“跌跌不休”的困境，不僅僅是供需失衡造成的。

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老破小為什么跌那么慘？

上海老破小開(kāi)啟新一輪下跌，是由多方面原因造成的。

首先是價(jià)格必須要回調(diào)。

市場(chǎng)沒(méi)有企穩(wěn)，大家都在跌，你老破小價(jià)格上去了也得跌下來(lái)。

年初升學(xué)季，XQ老破小和有拆遷預(yù)期的老破小價(jià)格跳漲。

后面動(dòng)遷預(yù)期落空，升學(xué)季退潮，這些小區(qū)的價(jià)格快速下跌，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的波動(dòng)。

其次是大眾對(duì)房子的認(rèn)知在扭轉(zhuǎn)。

之前上海房?jī)r(jià)漲得兇猛，都把房子當(dāng)資產(chǎn)。

現(xiàn)在房子的金融屬性退化，回歸居住屬性。

說(shuō)起居住，過(guò)去上海房子供應(yīng)量小，大家都去住老破小也不奇怪。

但現(xiàn)在好房子一批接著一批，高收入人群也不愿再為老破小買(mǎi)單。

比起空間逼仄，環(huán)境潮濕的老破小。

他們更傾向于郊區(qū)的次新房，或者近郊帶電梯的動(dòng)遷房。

這些房子不僅價(jià)格相對(duì)便宜，居住體驗(yàn)也更好。

自然會(huì)截走部分剛需購(gòu)買(mǎi)力。

另外，政府對(duì)老破小的態(tài)度也變了。

徐匯江南新村的動(dòng)遷會(huì)議紀(jì)要爆出來(lái)，以后上海拆遷拿現(xiàn)金的日子可能到頭了。

之前大家買(mǎi)老破小賭拆遷，說(shuō)不定還能一夜暴富。

現(xiàn)在上海各區(qū)響應(yīng)高層定調(diào)，都在搞原拆原建，自主更新。

老破小無(wú)疑又損失了一批博拆遷的投資客。

老破小還值不值得買(mǎi)？

當(dāng)然，老破小跌得很，并不代表老破小就不值得買(mǎi)。

90萬(wàn)的甘泉宜川，板塊就算有再多不利因素，絕對(duì)地段放在這里，也是很有性價(jià)比的。

就拿北蔡來(lái)說(shuō)，30年房齡的芳雅苑，價(jià)格回到了2015年。

這種67平的兩室一廳，南北通戶型，200多萬(wàn)就能上車(chē)。

哪個(gè)剛需看了不心動(dòng)？

老破小價(jià)格跌下去了，成交量也上來(lái)了。

2025年上半年，上海300萬(wàn)以下的老破小成交占比高達(dá)51.6%。

低總價(jià)的老破小，是真實(shí)世界需求最多的剛需產(chǎn)品。

根據(jù)我們跟蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看，全上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，以及長(zhǎng)風(fēng)和金楊，一大半的老破小都賣(mài)掉了。

只要價(jià)格到位，去化非?？?。

絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)擺在這里，周邊配套設(shè)施又齊全。

三甲醫(yī)院、頂級(jí)商圈、學(xué)校公園，不疾不徐10分鐘步行。

總價(jià)低、地段好、配套成熟、租金回報(bào)率高，運(yùn)氣好還能遇到拆遷舊改。

對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，戶型小，配置好，看病就醫(yī)方便，非常適合養(yǎng)老；

對(duì)中年人來(lái)說(shuō)，市區(qū)都是頂級(jí)學(xué)校，教育是頭等大事，一切為了孩子；

對(duì)年輕上班族來(lái)說(shuō)，通勤便利、生活配套成熟、100萬(wàn)就能上車(chē)，還要啥自行車(chē)。

市面上很多100多萬(wàn)的老破小，又在內(nèi)環(huán)邊上，租金隨隨便便就是3000塊，年租金就是3.5萬(wàn)，租金回報(bào)率超過(guò)2.5%。

已經(jīng)超過(guò)銀行的2個(gè)點(diǎn)定存利息了。

從我們?cè)谝痪€的賣(mài)房師反饋來(lái)看，現(xiàn)在市中心1-4樓的老破小，南北通的2房戶型，非常搶手。

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買(mǎi)老破小也有風(fēng)險(xiǎn)

目前市面上價(jià)格跌回10年前的老破小不在少數(shù)，剛需已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。

但我想說(shuō)的是，買(mǎi)老破小同樣有很多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1）房子殘值衰減，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)跌。

如果買(mǎi)老破小是奔著收租去的，在確定房?jī)r(jià)不跌，本金不損失的情況下，完全沒(méi)毛病。

但房?jī)r(jià)還會(huì)跌多久，什么時(shí)候能穩(wěn)住，現(xiàn)在確實(shí)不好說(shuō)。

在外地，房子越老越難賣(mài)，原因是不僅房子老了，地段價(jià)值也會(huì)隨著規(guī)劃改變。

在上海，市區(qū)的地段價(jià)值雖然有保障，但也改變不了老破小的終局。

2）老破小并不好賣(mài)。

老破小的賣(mài)房周期普遍在半年以上，有的掛牌一兩年也賣(mài)不掉。

尤其是40平以上的1房，極其難賣(mài)。

倒不是因?yàn)槿鄙儋I(mǎi)家，而是買(mǎi)家大刀砍得太兇，房東價(jià)格遲遲降不到位。

買(mǎi)家預(yù)算本身不高，老破小也槽點(diǎn)多多。

不過(guò)，預(yù)算100多萬(wàn)，想在上海買(mǎi)房，確實(shí)沒(méi)有太多的選擇。

要么遠(yuǎn)郊金山奉賢崇明，進(jìn)一趟市區(qū)來(lái)回要花三個(gè)小時(shí)。

要么買(mǎi)個(gè)商住公寓，水電商用，交易稅費(fèi)貴的要死，流到性也差的不行。

要么就是我們今天所說(shuō)的20-30平的市區(qū)老破小，算是各種選項(xiàng)中最好的一個(gè)選擇了。

當(dāng)然房子硬傷肯定也不少。

粗略統(tǒng)計(jì)，這些100多萬(wàn)的市區(qū)老破小，房齡30年以上占比超過(guò)8成。

年代久遠(yuǎn)，戶型奇葩，朝向不正，1樓頂樓居多，甚至還有廚衛(wèi)不成套，分門(mén)的……

小結(jié)

近些年，老破小在上海樓市的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越弱。

未來(lái)好房子越造越多，存量二手房的廝殺只會(huì)更嚴(yán)重。

所以不管你買(mǎi)老破小是投資還是自住，都建議你買(mǎi)房時(shí)有一個(gè)下家思維。

你要想一下以后你賣(mài)房的時(shí)候，這個(gè)房子好不好賣(mài)。

遠(yuǎn)郊那些“看不到未來(lái)”的老破小千萬(wàn)別買(mǎi)，范圍盡量在中環(huán)內(nèi)。

最好選擇90年代以后的，帶有產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勢(shì)XQ等硬核屬性。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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