在世界名著《雙城記》的開篇，第一句話是“這是最好的時代，這是最壞的時代?！睔q月更替，浪潮拍岸。時代的面孔在不停改變。對于跟得上變化的人而言，這就是最好的時代，對于跟不上的人來說，卻只能看時代的臉色。

誰也改變不了趨勢，誰也無法忽視周期。

不可否認，地產行業(yè)已經大腳邁入存量階段，具備了發(fā)展資產管理模式的內生動力，驅動資管發(fā)展的核心因素逐漸成熟，不動產資產管理的重要性越來越顯現(xiàn)。地產資管人的價值也會更加凸顯。

相比于傳統(tǒng)地產來說，不動產資產管理人的成長的路徑，還處在摸索階段。

思路決定出路，

你改變不了大環(huán)境， 唯一的路， 只有持續(xù)提升自己的段位，加速奔跑對沖風險。

今年是農歷龍年。龍，是中國古代神話中的動物，為鱗蟲之長，是中華民族的象征之一。相傳龍能飛行，擅變化，會呼風喚雨等，與鳳凰、麒麟等并列為祥瑞，那就用成語來形容發(fā)展的階層吧。

1級 鳳翥龍驤

[fèng zhù lóng xiāng]

【釋義】形容奮發(fā)有為。

【出處】唐·貫休《獻錢尚父》：“貴逼人來不自由，龍驤鳳翥勢難收?！?/p>

作為資管入門小白，你會接觸到很多工作、很多信息。

需要做大量的資管的各項基礎工作，俗話稱：多打雜。

收集資料，填報表，跟著開各種會，安排領導要求的一些會議，寫會議紀要。

自己可能沒有什么想法，但有的是超強的自驅力及執(zhí)行力，以及做事的閉環(huán)思維。

心里有夢，眼中有光，向往遠方。

對于資產管理的理解很淺，認為資產管理就是物業(yè)管理，或就是商業(yè)運營管理，或是兩者的結合，往往租賃部三四個人負責租房子，至于運營就會交給物業(yè)。點這里，提升租金收繳效率，規(guī)避合同風險

做資管，首先要變的是觀念！

資產管理的本質是：“根據資本的節(jié)奏，有效控制資產價值形成的過程，用最恰當的方式組織資源、激勵團隊、挖掘一切可能的價值，使資產價值在預期的時間內實現(xiàn)預期的價值”。

開始知道什么是優(yōu)質的資管：

“優(yōu)質的資管，一定要做到投、融、管、退的全過程閉環(huán)管理”，通過投資回報的概念，揭示了商業(yè)地產在從開發(fā)到運營過程中，每一個環(huán)節(jié)都要引入資產管理理念的必要性。

ps：這階段重點要培養(yǎng)自己的素養(yǎng)，多學、多思、多問，學習各位大拿都是如何思考的，塑造養(yǎng)成自己的邏輯思維。

如果有一個全局視角的，有能力且有意愿帶你成長的師傅，你會成長更快。

這些關鍵氣質決定你能成長多快、走得多遠，看看你有幾條符合：

做事認真、執(zhí)行力強、踏實務實、逆商夠高、接地氣、重視細節(jié)、耐性和韌性好、思維靈活、對新事物敏感、快速全面的學習能力等。

2級 有龍則靈

【釋義】潭水也不在于深，有了龍就顯得有了靈氣。 說明對于一個事物不必光看外觀和形式，而要看它的實質和內容。 教人不慕虛而求實。

【出處】——唐·劉禹錫《陋室銘》：山不在高，有仙則名。水不在深，有龍則靈。

經過第一階段的高強度打雜，你已經對資管有全局的認識了。

掌握了部分專業(yè)技能，對行業(yè)、對業(yè)務的理解還比較淺?；臼煜べY管全流程，熟悉資產管理全過程都要干什么，能夠從營運數據發(fā)現(xiàn)啟示，指導業(yè)務策略。

開始思考：

1、資產增值的核心邏輯是什么？2、怎樣才能全方面的持久增值？3、組織和我們個人應做哪些準備？

重復的事情做得會比較多，有了扎實基本功后，要避免只是成為傳話筒，成為表哥表姐躺平。快速從表哥表姐當中走出來，能夠獨立負責或領導一個模塊從頭到尾的工作，有獨立的工作思路，嘗試著自己主動安排一些事，把學到的資管理論小試牛刀，以更好角色參與到全過程管理中來。通過不斷地思考和尋找改進余地來積累自身的管理能力。

要深刻認識到，只有執(zhí)行能力，在2～3年左右的經驗后，必然遇到瓶頸，可能干了三年和一年沒什么本質區(qū)別，隨時會被替代。所以，要開始培養(yǎng)一項自己的硬技能。

ps：你想速成，沒門。成長是需要過程的，不戀愛就結婚總會出問題的。真正優(yōu)秀的資管人員都需要長時間的積累和摸索，經濟基礎決定上層建筑，你現(xiàn)在積累了多少，將決定你未來能站在一個多高的高度。

比較推薦明源的《資管大未來》《掘金存量地產》，可以反復看。

學無止境，保持空杯心態(tài)。時刻明白自己每個階段真正需要什么才是最重要的。多從業(yè)務層面和行業(yè)層面去思考去分析判斷。永遠不要覺得自己的知識儲備夠了。

3級 臥虎藏龍

【釋義】指隱藏著未被發(fā)現(xiàn)的人才，也指隱藏不露的人才。

【出處】北周·庾信《同會河陽公新造山地聊得寓目》詩：“暗石疑藏虎，盤根似臥龍?！?/p>

大資管時代背景下，每一個跟資產管理相關的人員都應當掌握資管的財務知識和指標，以資產財務經營指標為牽引，熟知資產經營邏輯，并以此指導相關業(yè)務動作的開展，幫助資產實現(xiàn)“投融建管退”全周期經營最優(yōu)。

如越秀商管“卓越中心”作為“智囊團和資源庫”的角色定位，人才畫像：“首先要有一定的戰(zhàn)略思維、體系思維和資產管理思維，能夠圍繞戰(zhàn)略目標構建配套的管理體系，同時不僅要擁有內外部資源整合能力，還要具備一定的財務管理能力?！?/p>

“同時兼?zhèn)鋵懽謽?、零售商場、酒店公寓跨業(yè)態(tài)綜合管理能力的綜合體人才”， 背后需要員工在生意人心態(tài)、資產管理思維、創(chuàng)造長期價值、空間經營創(chuàng)新、以客為尊服務理念等方面形成共識。資管人員作為資產的負責人，有義務推動一切對資產價值有提升的實踐，在項目運營過程中看到缺位并及時補位，關注風險、關注客戶、關注資產長期價值。點這里，了解云租賃系統(tǒng)

以珍視的眼光，想象資產每一平米其無限的價值。

到了這階段，你已經有比較豐富的資產管理經驗了，有集團和項目一線全流程管理經驗，能夠預見到項目的風險以及公司的經營風險。

既要謀大局，思長遠，架起“望遠鏡”去觀察變化、捕捉機遇，另一方面用“顯微鏡”研究生意的本質，看清它的“基因”“細胞”，還有“能量”。

從資產管理全流程來看，定向策略、調研、拿地、定位、設計、工程、推廣、租賃至營運及維護等全過程都會影響到日后資產的保值和增值，只有各個環(huán)節(jié)都盡善盡美，才能使商業(yè)地產的整體價值不斷攀升。

不同的環(huán)節(jié)都有很多核心的KPI指標。正確解讀財務指標，才能帶來經營能力的升級。以資產價值最大化為目標，一定是要把運營的指標與業(yè)主、與資本的要求掛鉤——從回報目標分解預算再聯(lián)動租決管控，從實際經營情況反饋目標偏差再進行方案調整。

在某方面的技能突出，對行業(yè)、業(yè)務的理解逐漸深入，開始從單一的執(zhí)行者更多地轉換為策略計劃的制定者。

初級選手只會被動做事情，中高級選手，一定要把事情想清楚，找到目標和更容易有所產出的地方。

最終你會發(fā)現(xiàn)，資產管理工作中有很大一個組成部分就是如何通過不斷思考、判斷和執(zhí)行，找到投入產出比較優(yōu)的路徑和方法，來達成你想要的結果。

所以，從具體職能中跳出來，試著結合整個業(yè)務流程來考慮問題。要開始把更多精力放在策略制定、業(yè)務流程優(yōu)化管理和業(yè)務串聯(lián)上，而不是單純地執(zhí)行上。

如果你在總部，要明白對一線要先做好服務，再是監(jiān)督和管理。好的資產管理的最終目的應該是幫助每一個項目成功，不能只是績效考核，過程管控，要站在一線角度看問題，及時幫他們解決問題。只知道考核，不能解決問題的假管理。

如果你在一線，要不遺余力地協(xié)同大家，完成總部下達的目標。

ps：很多人的差距，可能不在硬技能，意識和思維，可能80%的資管都缺乏。

思路決定出路很雞湯，但卻是赤裸裸的真理。

反思和復盤能力是這階段要重點培養(yǎng)和發(fā)展的。

行業(yè)每次一件事情成了熱點，立刻就會出現(xiàn)兩群人，一群人忙于吃瓜嘲笑，一群人忙于反思。

要成為高段位的資管，你應該是反思群體的一員，必須持續(xù)學習，接受和了解新事物。

因為反思的能力，決定你的成就。

“如果今年的自己沒有發(fā)現(xiàn)自己去年是一個傻瓜，說明你這一年就白活了?！?某人說。

4級 龍騰虎躍

【釋義】形容跑跳時動作矯健有力，也比喻奮起行動，有所作為。

【出處】唐· 嚴從 《 擬三國名臣贊序 》：“圣人受命，賢人受任，龍騰虎躍，風流云蒸，求之精微，其道莫不咸系乎天者也。”

到了資管中階，技藝已經純熟。

對于行業(yè)、市場、業(yè)務的理解已經比較深入，善于制定策略和推動執(zhí)行。

能夠搭建資產體系，培養(yǎng)梯隊人員，驅動公司上下所有人思想統(tǒng)一，管理語言和經營意識統(tǒng)一，形成成熟的運營素養(yǎng)意識，包括目標感、成果意識、交圈文化、背靠背信任等。

有了成型的流程化思維，能夠把自己關注的一個大問題拆解為無數細小的執(zhí)行細節(jié)，并且要能夠做到對于所有的這些小小細節(jié)都擁有掌控力。著重養(yǎng)成目標導向意識和效率意識。

有比較成熟的經營意識，控制投后與投前一致性。

能與財務聯(lián)動，業(yè)財結合，要知道一個項目怎么賺錢，利潤咋提，成本咋降。怎么在提質控速的前提下，也能做好現(xiàn)金流管理。

知道一個業(yè)務決策對項目現(xiàn)金流、利潤的影響，能做經營分析，能夠輕松地做一份全面的運營分析報告，充分評判風險。特別是提前預判，甚至是很早的預判，等風險剛一出現(xiàn)、在萌芽狀態(tài)消滅它。

資產管理這四個字代表了兩個層次，一個層次就是資產實體管理，另一個層次是金融，用什么架構持有。

金融屬性是不動產的通行規(guī)則，沒有人接手的不動產沒有任何資本價值。要把資產當資本，通過資本化手段實現(xiàn)資產價值放大，運用這樣的資本賺更多的錢。無論是散售還是大宗交易，又或者是通過資產證券化產品實現(xiàn)退出，都是兌現(xiàn)流動性溢價，資產的流動性提升了，資產估值也將相應地得到提升。

通過建立管理機制去應對風險，遇到卡點問題，可以找到解決方案。

靠個人來決策成就感很高，但風險是很大的，如果就是一個帶頭人帶一幫小弟在那里做事，是成長不起來的?？矿w系機制的決策，風險才是可控的，公司才能良性發(fā)展。

ps：這階段要學會用開闊的思維看待問題，學會站在大局觀上考慮問題；時時思考，多練習、多實踐、多總結，否則就算工作很多年，也只能渾渾噩噩。那種明明對資管不夠了解卻堅持出來班門弄斧的做法更加不可取。

成為復合型人才，你單專業(yè)做到極致，對別人也可能就是傷害。試著讓自己完成從“業(yè)務精英”到“領導者”轉變。

可以多去參加一些行業(yè)論壇，看大家都是怎么思考的。

5級 飛燕游龍

【釋義】意思是像飛燕一樣地輕快，像游龍一樣地柔曲，形容體態(tài)輕盈柔美。

【出處】清·洪昇《長生殿·舞盤》：“宛若翾風回雪，恍如飛燕游龍?！?/p>

自我進化，是指要有自我升級的開放心態(tài)，不斷學習，資管操盤手要成長為干實事的全能型軍師，同時具備大局統(tǒng)籌、超強抗壓、項目協(xié)調和執(zhí)行談判五種能力。

現(xiàn)在，你綜合能力出眾，熟悉每個業(yè)態(tài)，商業(yè)、寫字樓、綜合體各業(yè)態(tài)操盤特點。已經有了自己的資管邏輯體系，形成了自己的一套方法論，超越了一般公司的資產管理者，但同時保持思維的快速迭代。

合理制定租金的辦法，明白租金到底怎么定，才能說明老板和租戶，清晰不同階段的租賃策略（新項目的預租，成熟項目的調改—）。

能夠站在老板的思維考慮問題，知道公司每個階段的運營關鍵，制定合理的公司資產經營策略與項目策略。

站在全局角度，從經營視角出發(fā)，籌劃好每一個項目，知道公司要的不只是KPI最大化，更是ROE最大化、資產價值最大化。

所以關鍵的也是要讓公司對資管的職能定位升級，從管“項目”到管“公司經營”。

培養(yǎng)經濟思維和市場眼光，對新鮮事物高度敏感，對市場環(huán)境和政策的變化也比較敏感。

直到適應了外部環(huán)境的復雜化與不確定性成為常態(tài)，規(guī)模、速度等單一維度不再成為 企業(yè)競爭的標尺，產品、服務、運營、資本等綜合能力的打造更代表未來趨勢。

知道永不停止地調整和創(chuàng)新是購物中心活力所在?？蛻舻男枨笫且恢痹谧?，現(xiàn)在的成功并不能保證3年后的成功。高出租率并不意味著一成不變的商戶組合，定期并有選擇性地針對一部分租戶進行調整。租約到期后，可以選擇不再與租金支付水平較低的長期租戶續(xù)約，轉而吸引具有一定品牌的租戶、付租能力較強的租戶。

知道了在目前大環(huán)境下敏捷資管的重要性和特性，怎么樣的組織形式能發(fā)揮更大的組織效能，讓組織架構如何以更快速度適應變化是要重點考慮的，怎樣設計激勵導向的考核方案。

ps：這階段，要讓自己不可取代；把工作如何做簡單－－總結和歸納，基本的工作流程化。提高效率，保證效果。因為協(xié)同各方資源做一件事，拉一堆人搞個東西，可能會造成浪費，從而慢慢失去信任。

工作，說到底是需要解決問題的，需要接地氣，復雜問題簡單化，簡單問題復雜化，都是沒有把握本質的表現(xiàn)。

6級 蛟龍得水

【釋義】比喻有才能的人獲得施展的機會。也比喻擺脫困境。

【出處】《管子·形勢》：人主待得民，而后成其威，故曰：蛟龍得水，而神可立也，虎豹得幽，而威可載也。

到了這個層級，你是資管高階。

能夠剖析每個經營問題的實質，支持動態(tài)的全局決策。知道每一個業(yè)務決策對經營的影響，怎么樣的決策是對項目、對公司更好，能夠根據業(yè)務情況找到最合適的組織形式與授權，采取最敏捷的運營動作。

相對于傳統(tǒng)地產業(yè)務來說，資產管理需要也越來越精細和精準，聚焦于每一平米的價值，所以，經營業(yè)務需要愈加精細化管理，對詳細經營數據深入洞察。

做資產管理特別是資產管理的決策人需要具備以下能力。首先，要具有資本運作能力。每一個資產本身的運營現(xiàn)金流、估值都是不斷變化的，甚至處于不同的生命周期。資產管理工作的本質是保證自己籃子里的資產都處于良好的狀態(tài)，熟悉利用各種金融工具，保證健康的現(xiàn)金流。

其次，要有精準投資能力。根據經濟和市場周期，把控資產買入退出時點，包括識別資產或投資機會的能力，以及定位能力（重新梳理、發(fā)現(xiàn)、實現(xiàn)資產價值的能力），還有穩(wěn)妥的退出能力（沒有退出邏輯的投資都是耍流氓），適時進行調整和配置，平衡收益和風險的資產組合思維。

再次，要具有運營能力和視野。只有具備運營能力和視野，格局高又足夠接地氣，任何一個管理決策，能敏感地感受到對客戶、對收益、對資產估值的變化，才可能發(fā)現(xiàn)資產的價值點支持投資決策。在開發(fā)階段，理性且精確地落地項目的投資回報；在運營階段，通過租賃、管理、服務等手段，做好收益管理；在退出階段，選擇合適的退出機制與時機。

然后，要具有持續(xù)創(chuàng)新能力?，F(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境變化太快了，保持空杯心態(tài)、持續(xù)創(chuàng)新，才能做出自己的特色，獨領風騷。漸行漸近的REITs也在倒逼提升資管能力，當REITs與商辦握手后，具備優(yōu)秀資管能力的地產商將迎來價值釋放。

最后，要具有風險把控能力。某國際資管巨頭去年曾傳出消息，拖欠了十二棟辦公大樓的抵押貸款，后面就是租賃的現(xiàn)金流問題。全流程、全業(yè)務的全面風險管控體系是資管人必須認真考慮的事。

ps：不動產資管和傳統(tǒng)地產不一樣，追求的長期價值，工作很多短期不容易見效，這也是很多公司忽視的原因，所以耐性很重要，驅動公司更加重視運營。

工作有時很枯燥、很無聊、很乏味、很無力，沒有成就感，要修煉自我調節(jié)和心理修復能力。

因為既然選擇了遠方，就必然要在路上，路上有風雨，需要自己掂量。

不要太在乎一時的得失，把眼光放遠。

7級 龍驤虎視

【釋義】意思是像龍馬高昂著頭，像老虎注視著獵物；形容人的氣概威武。也比喻雄才大略。

【出處】漢·潘勗《冊魏公九錫文》：“君龍驤虎視，旁眺八維，揜討逆節(jié)，折沖四海?！?/p>

你已經是資管大神，懂市場、善經營、強業(yè)務。

眼睛一閉，就知道一個項目的關鍵，項目的未來。

清晰提升資產或資產包價值的工具和途徑動作，能夠將一個經營不樂觀、操盤過程坎坷艱難的項目轉為優(yōu)質項目。

包括不限于：

對原有資產的運營進行提升

對原有資產進行改造

對原有資產進行重新定位和開發(fā)

買入低價資產再高價售出

對資產包進行拆分或重組，REITs上市等等

其中，最難也最普遍遇到的是對資產改造提升的考量。在激烈的競爭中，“調整、改造提升”是商業(yè)地產永恒不變的話題，購物中心積極通過調整改造實現(xiàn)價值重塑與資產盤活。

如何對商業(yè)進行改造提升，為消費者提供更優(yōu)質的服務，是每一個資產管理者都需要思考的問題。風物長宜放眼量，想做好改造提升這件事，一定要站在周期思維去思考。

外部環(huán)境加速變化，能夠動態(tài)升級你家的資管體系，統(tǒng)籌公司經營管理，動態(tài)管理公司經營節(jié)奏具備變速跑的能力，能快能慢，節(jié)奏感總是比其他總是好那么一點點。

ps：資管就是追求變態(tài)的極致。再爛的項目，資管也得吞下去，也得想出盤活的辦法。

做事要求極致，只爭第一。不達目的誓不罷休，骨子里有一種對任何人都不服氣的勁頭；相比別人的認可，更看重自我認可。

因為你骨子里不看別的，只看能否給自己一份滿意的交代。要習慣沒人喝彩和鼓勵的生活，這樣才能輕松自如地督促自己隨時都能進步。

要尋找自我成就感的，這個不是來自升職、加薪，也不是來自領導的表揚，而是你對自己的肯定，對自己在工作中的進步的認知。

8級 飛龍成云

【釋義】意思是龍乘云而上天，比喻英雄豪杰乘時而得勢。

【出處】《韓非子·難勢》：“飛龍乘云，騰蛇游霧……夫有云霧之勢而能乘游之者，龍蛇之材美之也。”

做一名更高境界的管理者，頂級資管大師，具有杰出的戰(zhàn)略眼光及商業(yè)判斷力，能夠吸收各行業(yè)的優(yōu)勢點，創(chuàng)新運營管理理念，應用到企業(yè)管理，業(yè)績可知、可控、可預測，做到戰(zhàn)略的加速器。

深刻理解行業(yè)的形勢和發(fā)展趨勢，順勢謀變，站在更高的高度和企業(yè)管理者的角度，判斷企業(yè)的發(fā)展方向，管理不確定性，協(xié)助老板做出更正確的決策。

清晰行業(yè)面臨的問題，熟悉危機應對術，能夠協(xié)助老板平穩(wěn)渡過經營難關，也知道能熬過這一關的，必定柳暗花明。

到了這個高度，什么崗位都能輕松掌控。

最近看了《納瓦爾寶典》，有句話觸動很深：

選擇簡單模式人生會越來越困難，選擇困難模式人生會越來越簡單。

投資自己，不管外部環(huán)境如何不確定，都要去做自己能確定的事，做好對自己預期的管理；同時最重要的是付諸行動，不要拖延，想到就行動起來…

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