合肥包河區(qū)政務(wù)東板塊再迎重磅動(dòng)作！濱河灣A地塊的清河園小區(qū)正式啟動(dòng)拆遷，這片由濱投集團(tuán)于2019年摘得、容積率僅1.6的“寶藏地塊”，即將以全新面貌重塑城市高端居住版圖。緊鄰千萬(wàn)級(jí)豪宅偉星ONE139，這里會(huì)成為合肥下一個(gè)“頂豪風(fēng)向標(biāo)”嗎？

NO.1|壹

清河園拆遷啟動(dòng)，黃金地塊涅槃重生

在今年三月份就有網(wǎng)友詢問(wèn)留言咨詢包河區(qū)濱投開(kāi)發(fā)的濱河灣A地塊規(guī)劃等問(wèn)題，是否會(huì)對(duì)C地塊產(chǎn)生阻擋影響。

如今清河園小區(qū)已進(jìn)入施工拆除階段，多臺(tái)重型機(jī)械同步作業(yè)，部分樓體已拆除完畢。

地塊背景：濱投集團(tuán)2019年拿下該地塊時(shí)，1.6的容積率即引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注——這意味著未來(lái)產(chǎn)品極可能以低密洋房、疊墅或大平層為主，與周邊高密度項(xiàng)目形成鮮明差異。

低容積率”在合肥核心區(qū)已是稀缺資源，政務(wù)東板塊近年僅偉星ONE139（容積率約2.0）等少數(shù)項(xiàng)目能媲美，偉星ONE139以300-400㎡空中院墅、一層一戶設(shè)計(jì)引爆合肥樓市，此番濱河灣A地塊的拆遷及后續(xù)規(guī)劃或?qū)⒗哒?wù)東豪宅門(mén)檻！

NO.2|貳

政務(wù)東板塊高端改善格局成型

今年6月份，仰光片區(qū)城市更新土地集中供應(yīng)，一次性供應(yīng)了4宗地塊，包河區(qū)BH202515號(hào)地塊在中科大東校區(qū)南，緊鄰蜀山區(qū)，包河區(qū)BH202516號(hào)地塊、包河區(qū)BH202517號(hào)地塊以及包河區(qū)BH202518號(hào)地塊緊鄰政務(wù)區(qū)，最終被濱投+合肥城投+中海聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得。

而就在上周，仰光片區(qū)四個(gè)地塊案名公布，科大旁包河區(qū)BH202515號(hào)地塊案名為中海觀賢府，工人文化宮旁包河區(qū)BH202516號(hào)地塊和包河區(qū)BH202518號(hào)地塊，案名為中海觀廬府，南二環(huán)北包河區(qū)BH202517號(hào)地塊案名為中海未來(lái)之境。

而仰光片區(qū)所屬范圍緊鄰政務(wù)東，屬于包河政務(wù)東板塊，而政務(wù)東板塊目前新房項(xiàng)目主要集中在南二環(huán)以內(nèi)，比如在售的現(xiàn)房銷(xiāo)售紅達(dá)天映，現(xiàn)象級(jí)熱銷(xiāo)樓盤(pán)云縵璞舍，以及待售的高端改善偉星ONE139和合肥建投三宗地塊。目前政務(wù)東板塊已成為合肥高端改善客戶首選。

從歷年包河區(qū)成交來(lái)看，雖然市場(chǎng)下行，一直保持較高的成交量，而且包河區(qū)成交量一直排名九區(qū)前列。

而從成交價(jià)格來(lái)看看，整體成交價(jià)格一直在上漲，尤其目前新計(jì)容項(xiàng)目整體價(jià)格相對(duì)較高。

庫(kù)存方面，由于項(xiàng)目較多，包河區(qū)庫(kù)存在九區(qū)中最高的，但由于去化速率較快，因此去化周期也相對(duì)健康。

二手房方面，政務(wù)東二手房?jī)r(jià)格雖然分化也比較明顯，但整體價(jià)格依然保持比較堅(jiān)挺，比如中海央墅價(jià)格依然在3.8萬(wàn)/㎡，建發(fā)雍龍府掛牌價(jià)格3.6萬(wàn)/㎡。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

合肥豪宅邏輯正經(jīng)歷三重變革：

價(jià)值內(nèi)核遷移：從追逐黃金地段轉(zhuǎn)向爭(zhēng)奪低容積率地塊，1.6容積率賦予產(chǎn)品更寬的樓間距、更優(yōu)的日照和隱私性，形成高層無(wú)法復(fù)制的“硬價(jià)值”；

產(chǎn)品力真?zhèn)尾┺模壕枰院勒瑸槊某杀緣嚎s（如通風(fēng)缺陷），需以偉星ONE139的兌現(xiàn)力為標(biāo)桿，避免偽高端陷阱；

投資邏輯重置：政務(wù)東等新興板塊配套尚在建設(shè)中，投資需5-8年持有周期，自住則應(yīng)聚焦現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房，短期套利時(shí)代終結(jié)。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

低密地塊正在改寫(xiě)豪宅的底層邏輯——當(dāng)土地稀缺性從位置轉(zhuǎn)向規(guī)劃條件，產(chǎn)品本身成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。1.6容積率不僅意味著更大的庭院、更寬的樓距，更代表著對(duì)城市資源的獨(dú)占性（如無(wú)遮擋視野、靜謐環(huán)境），這正是新一代財(cái)富階層所追求的“隱性奢華”。

低密地塊不是簡(jiǎn)單地“建更好的房子”，而是通過(guò)土地基因重塑合肥人對(duì)豪宅的認(rèn)知——當(dāng)容積率成為硬通貨，產(chǎn)品兌現(xiàn)力成為生死線，長(zhǎng)期價(jià)值共識(shí)取代短期炒作，豪宅市場(chǎng)才能真正走向成熟。