作者：周軍律師.

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法律規(guī)定，符合消費購房人條件的，可以享有超級優(yōu)先權，能排除抵押權甚至建設工程優(yōu)先受償權債權人的強制執(zhí)行。

那么，如果是買的“二手新房”，買受人還能排除抵押權人的強制執(zhí)行嗎？

最高院在《馬某、中國某某股份有限公司大連分行營業(yè)部等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》中明確：

本案的爭議焦點是：本案能否參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，即馬某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

根據(jù)案件事實，馬某于再審階段提交的大連市商品房預收款專用發(fā)票記賬憑證、中國農(nóng)業(yè)銀行現(xiàn)金交款單、轉賬憑證等證據(jù)，可以證明范某路的母親李某文向某某公司交付案涉房屋購房款共計110萬元，范某路與某某公司就案涉房屋簽訂了《商品房買賣合同》。

結合本院認可的一、二審查明的事實，在案涉房屋被查封前，馬某與范某路簽訂《房屋轉讓協(xié)議》，馬某依照合同約定向某紅路支付購房款150萬元購買案涉房屋后用于居住，其名下亦無其他房產(chǎn)。

據(jù)此，馬某再審階段提交的前述證據(jù)，構成足以影響原判決的新證據(jù)。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>

具體到本案而言，農(nóng)行大連營業(yè)部基于對某某公司享有的金錢債權申請執(zhí)行。案涉房屋系登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某某公司名下的商品房，馬某在案涉房屋被查封前，與范某路簽訂《房屋轉讓協(xié)議》，并支付購房款后用于居住，其名下亦無其他房產(chǎn)。

關于農(nóng)行大連營業(yè)部提出的馬某是從范某路處購買的二手房，不屬于商品房消費者，不能對抗其依法享有的抵押權的答辯意見，本院認為，馬某雖系與范某路簽訂購房協(xié)議，但案涉房屋始終登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某某公司名下，尚未完成首次變更登記，故仍屬于新建商品房，不屬于二手房。

馬某購買案涉房屋后用于居住，其名下亦無其他房產(chǎn)，即馬某購房確系為滿足其生存需要。據(jù)此，本案符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的相關要件，馬某對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

綜上所述，根據(jù)馬某再審提交的新證據(jù)，能夠認定其對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，馬某的再審請求成某。

周軍律師提醒，如果買受人買的“二手房”房屋始終登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，未完成首次變更登記，仍屬于新建商品房，買受人可依據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定享有超級優(yōu)先權。遇到相關問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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