"早上刷中介朋友圈，發(fā)現(xiàn)我那套望海府的房子又降價了 5 萬。" 奉賢業(yè)主王先生最近總是這樣心驚膽戰(zhàn)地開啟一天。從今年 3 月的 2.3 萬元 /㎡到 9 月掛牌價跌破 2 萬元 /㎡，短短半年時間，他的房子賬面虧損就超過了 30 萬。這種心痛的體驗，正在上海遠郊樓市不斷上演。

與此同時，9 月初的成交數(shù)據(jù)卻透著一絲詭異的熱鬧 —— 新房賣了 3246 套，二手房更是成交了 5534 套。一邊是遠郊業(yè)主的忍痛割肉，一邊是成交量的持續(xù)攀升，上海樓市這盤棋，現(xiàn)在真是越來越讓人看不懂了。

說實話，2025 年的上海房價像極了黃浦江兩岸的風景 —— 一邊燈火輝煌，一邊夜色深沉。8 月全市商品住宅成交均價 82653 元 /㎡，環(huán)比還漲了 2.38%，但這個數(shù)字背后藏著驚人的分化。你知道嗎？徐匯濱江的云錦東方三期，8 月成交價穩(wěn)穩(wěn)地站在 15.2 萬元 /㎡，和年初沒什么差別；可奉賢南橋的望海府就沒這么幸運了，半年跌了 13%，成了名副其實的 "跳水冠軍"。

再看看其他區(qū)域，金山的御景華庭從 2.1 萬元 /㎡跌到 1.85 萬元 /㎡，半年跌幅 11.9%；就連一向堅挺的靜安區(qū)，靜安府西區(qū)也從 12.8 萬元 /㎡微跌到 12.6 萬元 /㎡。最夸張的是區(qū)域價差，黃浦區(qū)新房均價已經達到 19.27 萬元 /㎡，而金山只有 2.74 萬元 /㎡，相差近 7 倍 —— 這樣的差距，恐怕不是靠工資能追得上的。

為什么遠郊房子越來越不值錢？這背后的原因，其實就藏在我們身邊的變化里。

先說人口吧，2025 年初上海常住人口比去年少了 23.2 萬，外來人口減少得最明顯。年輕人用腳投票，哪里有工作機會就往哪里去。遠郊本來產業(yè)就薄弱，人一走，房子賣給誰呢？更要命的是，上海戶籍人口里 60 歲以上的已經占了 35.1%，老齡化這么嚴重，對新房的需求自然就少了。

產業(yè)布局的失衡更是雪上加霜。徐匯濱江聚集了人工智能、生命科學這些高附加值產業(yè)，年輕人在那里能找到高薪工作，自然愿意買房?？蛇h郊呢？以金山為例，2024 年宅地供應是核心區(qū)的 5 倍，房子蓋了一大堆，產業(yè)卻沒跟上。這就像水龍頭一直開著放水，出水口卻堵著，不形成 "堰塞湖" 才怪。

政策方面也挺有意思。今年 8 月 26 日起上海外環(huán)外已經取消限購了，首套房貸利率也降到 3.85%，公積金貸款額度還提高了 —— 買綠色建筑住房的話，首套最高能貸 184 萬，多子女家庭甚至能到 216 萬。可這些政策暖風，好像很難吹到遠郊去。黃浦區(qū)上半年只賣了 1 塊宅地，溢價率 8.2%，越稀缺越珍貴；而臨港 2024 年宅地供應是核心區(qū)的 5 倍，房子太多，自然就不值錢了。

現(xiàn)在的購房者，真是太難了。想選核心區(qū)吧，門檻高得嚇人。就說徐匯濱江 15 萬元 /㎡的單價，買個 100㎡的房子要 1500 萬，首付 35% 就是 525 萬，月供 30 年差不多要 5.5 萬 —— 這對普通工薪階層來說，簡直是天方夜譚。

轉頭看遠郊呢？風險又讓人望而卻步。像王先生這樣的望海府業(yè)主，不僅賬面虧了 30 萬，加上稅費、利息，實際損失快 50 萬了，想轉手都沒人接盤。更讓人無奈的是，政策好像有點矛盾：鼓勵大家買遠郊，卻不解決產業(yè)和就業(yè)問題；限制核心區(qū)供地，又推高了那里的房價。怎么選都覺得有風險。

上海樓市的這輪調整，其實是城市發(fā)展邏輯的重新書寫。從 "買了就漲" 到 "價值為王"，變化的不只是房價，更是我們對房子的認知。遠郊的價格可能還沒見底，核心區(qū)的高房價也暗藏風險。在這個市場里，盲目跟風真的行不通了，看懂價值的能力，或許才是未來最值錢的本事。

#民生聚光燈#