價(jià)值千萬的房產(chǎn)

首次買賣遭買方違約而落空

一年后再賣出時(shí)少賣了93萬元

這筆損失該由誰來承擔(dān)？

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案情簡(jiǎn)介

2022年5月，李某、方某與某房產(chǎn)中介公司共同簽訂《深圳市二手房預(yù)約買賣及中介服務(wù)合同》《交易節(jié)點(diǎn)確認(rèn)書》《補(bǔ)充協(xié)議》等合同，約定李某以1354萬元的價(jià)格將其名下一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給方某，交易定金為80萬元，方某需在合同簽訂后7日內(nèi)支付全部定金，剩余購房款1274萬元需在5月20日前一次性支付；如違約除承擔(dān)違約責(zé)任外，還需承擔(dān)李某因維權(quán)所支出的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。協(xié)議還約定，若雙方任意一方放棄交易此套房產(chǎn)，違約方需賠付守約方80萬元違約金。雙方簽約后，方某先支付了2萬元定金給某房產(chǎn)中介公司。

其后，某房產(chǎn)中介公司遲遲未收到剩余定金款及購房款，于是兩次向方某發(fā)函要求其補(bǔ)足款項(xiàng)，方某稱因資金不足無法繼續(xù)履行合同，便再未支付任何錢款。李某遂于2022年6月向方某發(fā)出《解除合同通知》，某房產(chǎn)中介公司將2萬元定金支付給李某。

2023年6月，李某重新尋找買家，并以1261萬元的價(jià)格另行出售該套房屋，此時(shí)出售價(jià)比李某與方某簽訂合同時(shí)的約定價(jià)低93萬元。李某遂訴至法院，要求方某賠償李某違約金80萬元及損失13萬元，并承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用。方某辯稱與李某簽訂的是預(yù)約合同，李某已沒收2萬元定金，故方某無需再向李某支付違約金及律師費(fèi)。

法院審理

本案系房屋買賣合同糾紛。李某、方某與第三人簽訂的《深圳市二手房預(yù)約買賣及中介服務(wù)合同》《交易節(jié)點(diǎn)確認(rèn)書》《補(bǔ)充協(xié)議》等合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，各方當(dāng)事人應(yīng)遵守合同約定并履行各自的權(quán)利義務(wù)。

至于方某辯稱該合同為預(yù)約合同而非本約合同，法院認(rèn)為，因該合同已就涉案房產(chǎn)的地址、面積、價(jià)格、付款及交易節(jié)點(diǎn)、價(jià)格、違約責(zé)任等均進(jìn)行了全面且詳細(xì)的約定，該合同屬于可以切實(shí)履行的房地產(chǎn)買賣合同，而非簡(jiǎn)單且需要再進(jìn)一步明確具體條款的預(yù)約合同，對(duì)方某的該項(xiàng)辯解，法院不予采信。

關(guān)于李某主張方某需承擔(dān)違約責(zé)任的問題，根據(jù)雙方共同簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，若買方或者賣方放棄交易涉案房屋，違約方需賠付守約方80萬元違約金?，F(xiàn)因方某未及時(shí)支付涉案房款導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，且在中介公司數(shù)次催告后方某依然拒絕付款，方某的行為已構(gòu)成根本違約，故方某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在方某違約后，涉案房產(chǎn)以低于原合同價(jià)93萬元的價(jià)格售出，這說明李某確實(shí)遭受房屋價(jià)格下跌損失；而方某并未舉證雙方約定的違約金過分高于造成的損失，故方某應(yīng)支付違約金80萬元。

至于李某主張80萬元違約金不足以彌補(bǔ)其損失，并主張方某需支付其13萬元損失，法院則認(rèn)為，雖然本案系因方某的違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，方某需承擔(dān)違約責(zé)任，但是李某在知曉合同無法履行，于2022年6月向方某提出解除合同后，應(yīng)及時(shí)出售涉案房屋，以防損失進(jìn)一步擴(kuò)大。其主張以2023年6月即一年后出售的房屋價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)主張損失，依據(jù)不足，法院不予支持。李某主張方某承擔(dān)律師費(fèi)支出符合合同約定，法院予以支持。

綜上，法院綜合考慮方某違約程度、雙方約定的違約金數(shù)額及房價(jià)變化等因素，判令方某向李某支付違約金80萬元，扣減方某已經(jīng)給付的2萬元定金后，方某還應(yīng)向李某支付78萬元違約金，并賠償李某律師費(fèi)支出3萬元，駁回李某的其他訴訟請(qǐng)求。該判決已生效。

法官說法

房價(jià)波動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的常見現(xiàn)象，違約金作為約定條款寫入房屋買賣合同，其主要功能就是為彌補(bǔ)因違約給守約方帶來的的包括房價(jià)波動(dòng)、合理維權(quán)等造成的損失。在違約金條款不違反相關(guān)法律法規(guī)的情況下，如一方當(dāng)事人不履行合同或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，則需依約承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。如違約金不足以彌補(bǔ)造成的損失，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求增加違約金以填補(bǔ)損失；但是在違約發(fā)生后，守約當(dāng)事人也有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，否則不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。

誠實(shí)守信是市場(chǎng)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序、保障交易公平意義重大。民事主體在市場(chǎng)交易活動(dòng)中均應(yīng)遵守誠信原則，在簽訂房屋買賣合同等重要合同文件前，需充分考量自身履約能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等實(shí)際情況，審慎簽訂合同。合同簽訂后，當(dāng)事雙方均應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定履行義務(wù)、行使權(quán)利，以公平、守信的態(tài)度參與市場(chǎng)活動(dòng)，共同營造健康有序的市場(chǎng)交易環(huán)境。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第五百六十五條當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

第五百六十六條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

第五百九十一條當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。

來源： 山東高法

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