近日，國家外匯管理局發(fā)布《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》（以下簡稱《通知》），其中提及，縮減資本項目收入使用負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)限制。

　　同時，《通知》還提及，允許境外個人在滿足房地產(chǎn)主管部門及各地購房資格條件下，在取得房地產(chǎn)主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續(xù)再向銀行補交購房備案證明文件，便利境外個人境內(nèi)購房結匯支付。境內(nèi)購房結匯支付便利不改變境外個人境內(nèi)購房政策。

　　上述政策一經(jīng)發(fā)布受到業(yè)內(nèi)廣泛關注。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時分析表示，長期以來，我國對境外資金進入房地產(chǎn)市場采取相對審慎態(tài)度。監(jiān)管要求境外個人“自住自用”，非房企資金不得建設、購置房地產(chǎn)，實施先辦理購房備案后辦理結匯的資金監(jiān)管，以防范境外熱錢借道炒作樓市，引發(fā)泡沫風險。

　　但當前環(huán)境已發(fā)生變化。李宇嘉表示，一方面，經(jīng)常項目和資本項目下的外匯流入趨緩；另一方面，房地產(chǎn)供求關系已發(fā)生逆轉，此時對境外資金的擔憂已大可不必，反而可通過制度創(chuàng)新引入新的資金來源，給樓市帶來資金方面的源頭活水。

　　實際上，地方層面的探索已先行落地。2024年，為優(yōu)化置業(yè)結算支付流程，人民銀行廣東省分行發(fā)布了《港澳居民購買粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市房產(chǎn)結算支付便利化業(yè)務指引》，采取“先付房款后補材料”的方式，優(yōu)化跨境購房的結算支付流程，有效滿足了港澳居民在大灣區(qū)內(nèi)地城市安居置業(yè)的需求。截至今年6月末，廣東省分行轄區(qū)共辦理3341筆港澳居民內(nèi)地購房業(yè)務，產(chǎn)生跨境收入折30.8億元。

　　“此次政策變化意味著外資在境內(nèi)進行房地產(chǎn)投資的限制有所放寬，為外資進入中國房地產(chǎn)市場提供了更多便利。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示。

　　嚴躍進表示，總的來說會有幾方面的變化。一是外資認購住宅在銀行辦理資金結匯支付時的審核程序?qū)⒌玫絻?yōu)化。二是使得商辦物業(yè)的投資具有更大的機會，尤其是一些核心城市的商辦項目流動性有望提升。三是對于一線城市和新一線城市來說，包括大平層項目以及商業(yè)別墅項目等有望迎來更多需求。

　　李宇嘉補充表示，近年來我國持續(xù)擴大免簽國家范圍，境外人士來華旅游、創(chuàng)業(yè)的頻次不斷提高，相應的住房需求和長期消費意愿也在增加。優(yōu)化境外資金在境內(nèi)的結匯、購房和消費政策，正是營商環(huán)境國際化的重要組成部分。

　　他進一步表示，此次政策的落地，本質(zhì)上是鼓勵境外資金投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，意味著包括個人、機構等，都有望購買多套住房，商辦等，并在外匯匯入、結匯、轉賬等方面審核程序優(yōu)化。

　　不過，他也強調(diào)，享受便利的前提仍是境外個人能夠滿足房地產(chǎn)主管部門及各地的購房資格。目前，多數(shù)城市規(guī)定境外個人只能購買一套住房，未來是否會放寬到與境內(nèi)居民同等待遇，還需觀察地方層面的政策動向。