一、案件背景：新婚夫婦的“甲醛房”困境

2023年7月，王先生與妻子（正值備孕期）為工作租下上海某小區(qū)房屋。簽約時，王先生注意到房屋為新裝修，主動提出甲醛疑慮，但出租人未予回應(yīng)。入住后，王先生妻子出現(xiàn)頭暈、咽喉刺痛等癥狀，自行委托檢測發(fā)現(xiàn)客廳甲醛濃度達(dá)0.20mg/m3（超國家標(biāo)準(zhǔn)0.08mg/m3兩倍以上）。王先生立即要求退租，遭出租人拒絕，理由是其自行檢測“結(jié)果合格”。無奈之下，王先生訴至法院，要求解除合同并退還租金、押金。

二、裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：
法院判決解除租賃合同，出租人向王先生退還全部租金、押金，并承擔(dān)檢測費用。

裁判理由：

1. 合同目的落空：

   • 根據(jù)《民法典》第708條，出租人應(yīng)保證租賃物符合約定用途。涉案房屋甲醛超標(biāo)，危害承租人健康，無法滿足居住需求，構(gòu)成根本違約。

2. 檢測報告的采信：

   • 王先生的檢測報告系在入住后及時委托，且檢測點位覆蓋客廳、臥室等核心區(qū)域；而出租人提供的“合格報告”檢測時間滯后、點位不全，無法反映爭議時段的空氣質(zhì)量。

3. 解除權(quán)行使的合法性：

   • 《民法典》第731條規(guī)定：“租賃物危及承租人安全或健康的，承租人可隨時解除合同?！蓖跸壬犭x房屋并書面通知退租時，合同即告解除。出租人怠于收回房屋的損失自行承擔(dān)。

三、法律分析：俞強律師解讀甲醛房維權(quán)核心要點

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示，本案揭示了租賃合同中出租人的質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)與承租人的救濟(jì)路徑，需重點關(guān)注以下法律問題：

1. 甲醛超標(biāo)的舉證策略

• 檢測報告的效力：
  承租人應(yīng)優(yōu)先選擇具有CMA資質(zhì)的機構(gòu)檢測，并在入住后盡快進(jìn)行（最好在7日內(nèi)）。若出租人質(zhì)疑結(jié)果，可申請雙方共同委托檢測。

• 輔助證據(jù)固定：
  保留溝通記錄（如提出甲醛問題的微信、郵件）、就醫(yī)憑證（如因甲醛引發(fā)的病癥診斷）、房屋裝修時間證明（如合同注明“新裝修”）。

2. 合同解除權(quán)的行使要件

• 隨時解除權(quán)（《民法典》第731條）：
  只要租賃物危及健康，無論承租人簽約時是否知情，均有權(quán)解除合同。

• 解除程序：
  書面通知送達(dá)出租人（如郵寄解除函、留存送達(dá)證明），并搬離房屋。鑰匙歸還≠合同解除，需以通知到達(dá)為準(zhǔn)。

3. 費用返還的裁判規(guī)則

• 租金與押金：
  未實際居住期間的費用應(yīng)全額返還；已居住時段可酌情按比例扣除（需考慮超標(biāo)程度、實際損害）。

• 其他費用：
  管理費、網(wǎng)費等按實際未使用周期折算；檢測費、醫(yī)療費等直接損失由出租人承擔(dān)。

四、風(fēng)險防范：出租人與承租人的合規(guī)指引

對承租人：

• 簽約時：
  合同中明確“房屋空氣質(zhì)量符合GB 50325-2020標(biāo)準(zhǔn)”，并約定超標(biāo)時的違約金、檢測責(zé)任方。

• 入住時：
  對新裝修房屋可要求出租人出具檢測報告，或預(yù)留7日“空氣質(zhì)量檢驗期”。

對出租人：

• 裝修管控：
  選擇環(huán)保材料，完工后通風(fēng)至少3個月，交付前提供合格檢測報告。

• 爭議應(yīng)對：
  收到甲醛質(zhì)疑后，應(yīng)立即共同復(fù)檢或退還費用，避免因拖延擴(kuò)大損失（如被判賠空置期租金）。

風(fēng)險提示

具體案件需咨詢專業(yè)律師，本文僅供參考。

作者介紹：俞強律師
執(zhí)業(yè)機構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號世紀(jì)匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士
專業(yè)榮譽：

• 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”

• 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實習(xí)導(dǎo)師
  咨詢方式：俞強律師已在公眾號“律師俞強”開通免費電話咨詢，打開微信關(guān)注即可。