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案情簡(jiǎn)介

2003年4月1日，原告劉某與被告張某簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定：張某（承租方）租賃劉某（出租方）房屋及院落一處，租賃期限為20年，自2003年4月1日起至2023年4月1日止，期滿(mǎn)后可繼續(xù)使用，免收租賃費(fèi)。合同簽訂后，張某支付20年租金共計(jì)5.3萬(wàn)元。2024年10月，劉某欲收回該房屋及院落，張某予以拒絕，劉某將張某訴至法院，要求解除與張某之間的合同，并要求張某返還該房屋和院落。

被告張某辯稱(chēng)，根據(jù)案涉房屋租賃合同約定，其在期滿(mǎn)后有繼續(xù)使用的權(quán)力，不同意解除合同，如果要解除合同，原告應(yīng)當(dāng)向被告支付賠償。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。本案中，原告劉某與被告張某簽訂的《房屋租賃合同》約定租賃期限為二十年，符合法律規(guī)定，但是其同時(shí)約定“期滿(mǎn)后可繼續(xù)使用，免收租賃費(fèi)”，該約定意圖明顯是為了規(guī)避上述法律對(duì)租賃合同最長(zhǎng)租賃期間的限制，因而無(wú)效。

《民法典》第七百三十四條第一款規(guī)定，租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。由于案涉租賃合同二十年的租賃期限已經(jīng)屆滿(mǎn)，原被告之間形成不定期租賃關(guān)系，租賃期限為不定期，原告劉某可隨時(shí)解除該不定期租賃合同關(guān)系。庭審中原告未能提交其通知張某解除案涉租賃關(guān)系的證據(jù)，故法院認(rèn)定雙方之間租賃關(guān)系自本案起訴狀副本送達(dá)被告之日，即2025年3月14日解除。

據(jù)此，法院最終判決原被告就案涉房屋形成的不定期租賃關(guān)系于 2025年3月14日解除，被告張某限期返還涉案房屋及院落。

一審判決后，被告張某不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

《民法典》第七百零五條規(guī)定租賃合同的20年最長(zhǎng)租賃期限，出于以下考量：

首先，租賃合同具有期限性，這是基于租賃合同的性質(zhì)而決定的，因?yàn)樵谧赓U合同中僅有財(cái)產(chǎn)的使用、收益權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，租賃期限屆滿(mǎn)后應(yīng)返還租賃物。因此承租人對(duì)租賃物的占有應(yīng)受到最長(zhǎng)期限的限制，一旦期限過(guò)長(zhǎng)，出租人享有的所有權(quán)會(huì)形同虛設(shè)，不僅影響出租人對(duì)租賃物的使用權(quán)益，也違背了租賃合同的設(shè)立初衷，使租賃合同無(wú)異于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同。

其次，因當(dāng)事人的預(yù)見(jiàn)能力往往有限加之受合同嚴(yán)守規(guī)則的限制，當(dāng)事人對(duì)租賃合同的變更較為困難，而通過(guò)規(guī)定租賃合同的最長(zhǎng)期限，有利于當(dāng)事人適時(shí)調(diào)整交易條件，以保障雙方的權(quán)利。

最后，租賃合同本質(zhì)上是一種債權(quán)契約，其并未直接創(chuàng)設(shè)、變更或消滅財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因而不是物權(quán)行為。如果允許當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)長(zhǎng)期甚至無(wú)期的租賃合同，則相當(dāng)于將債權(quán)物權(quán)化、變相創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)類(lèi)型。

審判實(shí)踐中，很多當(dāng)事人簽訂的租賃合同實(shí)際或者變相超過(guò)20年最長(zhǎng)租賃期限，如“同時(shí)簽訂兩份租賃期限前后銜接且超過(guò)20年的租賃合同”“20年租賃合同到期后繼續(xù)無(wú)償使用租賃物”等，主流觀點(diǎn)傾向性認(rèn)為上述行為系雙方當(dāng)事人刻意規(guī)避有關(guān)租賃期限不得超過(guò)20年的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)于期限超過(guò)20年的租賃合同的處理，《民法典》規(guī)定，租賃合同在20年期滿(mǎn)之后雙方均未提出異議，合同繼續(xù)履行，此時(shí)雙方之間成立不定期租賃關(guān)系，在這種法律關(guān)系下，出租人和承租人隨時(shí)可以要求解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。當(dāng)事人一方也可直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十五條第二款當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

第七百零五條租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

第七百零七條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百三十條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第七百三十三條租賃期限屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

第七百三十四條第一款租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

來(lái)源： 山東高法

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