舊人物新故事。

企查查提示：2025年8月21日，福州華辰房地產有限公司發(fā)生董監(jiān)事高管備案變更，監(jiān)事魏傳瑞退出。

至此，一代閩商大佬魏傳瑞，在華辰地產的商業(yè)履歷被一鍵抹平，與華辰地產實現(xiàn)面上的完全脫鉤。

直白點說就是，至少從明面上看，華辰地產的締造者魏傳瑞，不再擔任華辰地產任何職務，與華辰地產再無瓜葛。

須知曉，福州城商業(yè)地產，也曾數(shù)一數(shù)二數(shù)華辰。

“說商道市”這一期，閩系初代頂流，“福清哥”魏傳瑞與兩個華辰地產，最后的三棟大樓的故事序幕就此拉開。

此前，“說商道市”也曾帶一眾看官“領略”：華辰地產魏傳瑞的3副面孔：初代頂流、失節(jié)大佬、父女反目。

NO.1｜“魏大膽”的故夢

春風得意馬蹄疾，福州城也曾數(shù)一數(shù)二

19年前（2006年9月12日），不大不小的福州城發(fā)生了件大事：魏傳瑞創(chuàng)立及掌舵下的華辰地產，以9.7億拍得福州單幅土地最高價新地王——君臨香格里二期。

還是在這一年，11月9日，華辰地產又以17.32億的總成交價，一舉將代表福州城市形象的茶亭街一期改造項目三宗9幅地塊收入囊中。

事實上，自2001年榮歸故里并創(chuàng)立華辰地產以來，魏傳瑞便以高價和謀略，如坐火箭般躥升，擁有了福州最大體量的商業(yè)地產項目。

恍惚間，許是連魏傳瑞本人都有了些許春風得意馬蹄疾，一日看盡閩都花的興奮與醉意。

福州城N多個君臨系，君臨閩江、君臨東城、君臨天華、君臨香格里、君臨盛世茶亭……至今仍在提醒著800萬+福州人魏傳瑞及其華辰地產的獨有印記。

盛名之下，“魏大膽”的稱呼不脛而走。真可謂攪動資本游刃有余、拿地毫不手軟的閩系初代頂流。

不過，當命運的齒輪開始轉動，“魏大膽”決計沒想到：“君臨天下”轉瞬即逝。

就在“魏大膽”接連拿下君臨香格里二期、茶亭街一期改造項目后短短半年時間后，他就被武漢警方刑事拘留（2007年4月26日）。更因被控合同詐騙、非法集資、虛報注冊資金、私刻公章等罪名，于2007年6月1日經檢察機關批準正式逮捕。

許是膨脹了。

與此同時，關于華辰地產眾多銀行應付款項未付，高息集資、挪用信貸資金支付土地款的傳聞，悄然無聲，滋長蔓延開來。

“說商道市”也曾評述：劇本按標準化續(xù)寫。魏傳瑞及其華辰地產，躥升得有多快，商業(yè)帝國坍塌的速度就有多迅猛。

畢竟，故夢。

NO.2｜“笑面虎”的變節(jié)

總裁秘書上位，華辰地產一變二

而今的華辰地產，多少顯得有些內外難斥、是非難解、愛恨難拋。

許多人并不知曉，一代閩商大佬魏傳瑞與其原配發(fā)妻共同締造的華辰地產已經分裂為兩個陣營：

福建華辰房地產有限公司，董事長（法定代表人）田英。田英即為魏傳瑞原配發(fā)妻（注：二者并未離婚）。

福州華辰房地產有限公司，也就是前述發(fā)生董監(jiān)事高管備案變更的華辰地產，執(zhí)行董事兼總經理（法定代表人）王新怡?？煽肯@示，王新怡為魏傳瑞再婚妻子林芬的舅舅。

林芬是誰？曾任華辰地產總裁秘書。

▲圖自魏傳瑞原配發(fā)妻田英一方在多平臺的實名爆料

但，人們對“秘書”這個詞，有時還賦予了別樣的深意與內涵。

根據爆料，2014年9月，魏傳瑞與其秘書林芬秘密結婚。直到2016年，原配發(fā)妻田英方才知曉。據悉，林芬僅比魏傳瑞與原配發(fā)妻田英所生大女兒年長一歲。

福建華辰地產與福州華辰地產，如此這般，分屬兩個陣營。一邊是原配發(fā)妻主導，一邊是曾經的總裁秘書主導。

盡管，魏傳瑞當下與華辰脫鉤，但在“說商道市”看來，福建華辰地產也好，福州華辰地產也罷，“粉碎性分家”，不管分屬哪邊哪個陣營，都是內外難斥、是非難解，都是創(chuàng)始人（魏傳瑞與原配發(fā)妻田英）的共同財產。

不過，2025年8月21日，福州華辰地產發(fā)生董監(jiān)事高管備案變更后，王新怡退出，魏傳瑞退出，一個名為“俞友貴”的神秘人士變更為董事（法定代表人）、財務負責人。

盡管，福建華辰地產與福州華辰地產也曾是一家。兩個華辰地產，注冊地址均位于福州市臺江區(qū)臺江路47號華聯(lián)商廈10-12層，可見一斑。

相同的還有：現(xiàn)如今，兩個華辰地產都略落魄。

究竟有多落魄？

企查查上，兩個華辰地產都有N多個房屋租賃合同糾紛、商品房預售合同糾紛、金融借款合同糾紛等新增開庭公告，似在告訴“說商道市”：

天曉得，鬼知道。

但我們還是可管中窺豹。

福州華辰地產2025年8月1日更新三則新增欠稅公告，皆來自國稅總局福州市臺江區(qū)稅務局，欠稅稅種分別為房產稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，相對應的欠稅余額分別為269萬（當前新發(fā)生的欠稅余額90961.47元）、11.9萬（當前新發(fā)生的欠稅余額3634.20元）、90.4萬（當前新發(fā)生的欠稅余額37835.26元）。

而若把時間軸拉長至半年前：2025年2月10日，國稅總局福建省電子稅務局發(fā)布福州華辰地產欠稅公告詳情，欠稅稅種涵蓋了個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、房產稅、營業(yè)稅等，欠稅余額高達3.77億元（當前新發(fā)生的欠稅金額3.41億元）。

畢竟，“闊過”，何至于此？！

“魏大膽”的另一標簽即面泛微笑。華辰地產在福州的每一步擴張都勾畫與實踐于魏綻放的笑容中。有人也因此戲稱“魏大膽”為“笑面虎”，臉上掛著笑，面泛微笑的老虎。

但正如同“秘書”有時被賦予的別樣深意，“笑面虎”有時同樣別具內涵。因為，人們對“笑面虎”的認知，往往還有后半句，“面善心狠”。

能有多狠？

魏傳瑞上一次見原配發(fā)妻及其所生子女，還是三年多前。

彼時，斗了一場官司。魏傳瑞親手拉親生二女兒“坐花廳”。

“笑面虎”，逆光而立，誰也看不清他臉上真正的表情。

畢竟，“親過”，何至于此？！

NO.3｜最后的三棟大樓

皆非“自由身”

現(xiàn)如今的華辰地產，究竟還剩下什么？

最后的三棟大樓。

一即前述兩個華辰地產注冊地華聯(lián)商廈。

福州城，少許大樓可堪傳奇。老福州耳熟能詳?shù)娜A聯(lián)商廈當居一席。

開業(yè)于1985年的華聯(lián)商廈，為當時福州首座集商場、娛樂、客房、寫字樓于一體的綜合性商業(yè)大樓，樓高15層，建筑面積為2.17萬平方米，并與周遭的臺江百貨大樓等地標，曾經共同代言福州厚積薄發(fā)的商業(yè)“新生”。

2004年3月，華聯(lián)商廈被華辰地產以4328萬元收歸囊中。2010年，華辰地產“斥巨資”開始對華聯(lián)商廈進行全面內外裝飾，以恢復其作為臺江區(qū)“金外灘”標志性建筑的昔日風采，并正式將華聯(lián)商廈重新命名為——華辰遠祥大廈。

昔年地標，華聯(lián)商廈今安在？

傳奇未能續(xù)寫。現(xiàn)如今的華辰遠祥大廈，泯然眾人矣。

終究沒能找對人。

二即君臨盛世茶亭地塊八（茶亭國際項目），位處臺江區(qū)八一七路與群眾路交匯處。

項目地下負2層至5層規(guī)劃為大型商業(yè)中心，曾為居然之家精品主力店，當年曾爆火的新零售企業(yè)“盒馬鮮生”的福州首店也選址于此。7層至31層為SOHO。地下負三層為地鐵茶亭站。

三即君臨盛世茶亭地塊九(王府城項目)，位處臺江區(qū)八一七路和工業(yè)路交匯處。

盡管，這最后的三棟大樓，所有權人皆為華辰地產，但皆非“自由身”，皆抵押在身。

畢竟，落魄。

NO.4｜華辰超25億抵押資產“賤賣”迷局

12億債權轉讓價僅2.8億

君臨盛世茶亭地塊八和君臨盛世茶亭地塊九，故事，同樣不遑多讓?？芍^其苦不堪言，其痛難言停。

▲福州人的茶亭故夢

風起2015年。

公開信息顯示，彼時福建華辰地產作為借款方，向中國工商銀行福州鼓樓支行分兩筆申請貸款，合計金額12億元，均以華辰旗下君臨盛世茶亭項目核心資產作為抵押。

抵押資產規(guī)模與估值清晰可查：

第一筆8億貸款，用于君臨盛世茶亭地塊九在建工程建設；第二筆4億貸款，用于償還福建華辰既有融資及君臨盛世茶亭地塊八商業(yè)綜合樓后續(xù)建設。

抵押資產涵蓋地塊九在建項目（總建面36737.74平，2015年評估價21億+）及地塊八商業(yè)綜合樓、商場配套辦公、商鋪及車位等，形成覆蓋地上地下的完整抵押資產包，合計評估價25億+。

后續(xù)因福建華辰地產經營出現(xiàn)變故，雖償還部分貸款本金，但未能足額支付利息，工行福州鼓樓支行隨即啟動司法程序，上述抵押資產進入法院拍賣環(huán)節(jié)。

然而，這場本應嚴格遵循法定程序的資產處置，卻在后續(xù)債權轉讓中出現(xiàn)諸多“反常操作”。

福州人自不曾忘：君臨盛世茶亭地塊八商業(yè)綜合樓曾先后于2024年8月25日、2024年9月19日上架阿里司法拍賣平臺，起拍價先后為3.7464億（根據公告，以評估價格即約5.35億的70%（七折）進行掛網）、2.9971億，均流拍。

在絕大多數(shù)福州人眼里，這事，此后，再沒了消息。

業(yè)內實則有無限趨近于真相的傳聞，悄然無聲，滋長蔓延開來：二次流拍后，工行福州鼓樓支行直接將華辰12億債權及對應全部抵押資產（如前述，整體評估價超25億），以及另三戶債權本息各幾十萬的不良債權，打包轉讓給了中信金融福建分公司，轉讓價格為2.8196億元。

但，根據民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定，對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應依法進入變賣環(huán)節(jié)，若變賣仍未成交，債權人方可申請以物抵債。

在福建華辰地產看來，總結起來就是：工行福州鼓樓支行“跳”過變賣程序，12億債權2.8億轉讓成交，可謂“賤賣”。且估值與成交價相差懸殊，轉讓價甚至不到評估值的11%，甚至低于單一項抵押資產（君臨盛世茶亭地塊八商業(yè)綜合樓）的二次流拍價。

這也意味著君臨盛世茶亭地塊九(王府城)項目在建項目，近乎隨債權“無償劃轉”

福建華辰地產堅持，工行福州鼓樓支行在未啟動變賣程序的情況下直接轉讓債權，明顯違反處置流程，程序違法可能導致債權轉讓行為的效力瑕疵。而若無法提供充分證據證明該價格系通過合規(guī)評估、市場競價等方式確定，可能涉嫌“不合理低價轉讓國有資產”。

NO.5｜迷霧劇場魔幻懸疑?。?/h5>

超低價接盤，誰才是背后真正買家？

更魔幻的懸疑接踵而至。

國有金融機構處置不良債權，定價應參考資產實際價值、市場行情等因素。作為央企分支機構，中信金融福建分公司完整受讓福建華辰地產12億債權及對應資產后，隨即于2025年3月以原價掛牌轉讓。

零溢價轉讓？這是未設置任何商業(yè)溢價，未謀求合理利潤的節(jié)奏。

針對后續(xù)債權受讓方，中信金融福建分公司設置的付款規(guī)則不可謂不寬松。譬如：首期僅需支付不低于債權轉讓價款的45%，剩余款項在《債權轉讓協(xié)議》生效后滿24個月內分期付清，且明確“執(zhí)行回款可沖抵轉讓款”。

福建華辰地產堅持，這，絕非正常的商業(yè)邏輯。完全背離國央企正常經營邏輯，涉嫌為第三方“鋪路”。畢竟，正常商業(yè)邏輯下，金融資產管理公司收購債權必然追求合理收益。零溢價+長期“墊資”的組合，更符合“利益輸送”的特征，而非合規(guī)的商業(yè)交易。

據其所述，截至2025年8月底，距債權掛牌轉讓已超5個月，背后真正買家僅支付30%款項，約70%仍由中信金融“墊資”，且未采取催收、補充擔保等任何風險防控措施，完全背離國有資產保值增值的基本要求。

與此同時，關于背后真正買家的傳聞，似有若無，悄然無聲，滋長蔓延開來：

一家名為“福建途騰置業(yè)有限公司”的企業(yè)，于2025年7月2日（距中信金融申請變更執(zhí)行人僅一個月）突擊成立，種種跡象表明，該公司與這筆債權背后真正買家存在直接關聯(lián)，目標明確指向“低價承接福建華辰地產抵押資產”。

從時間線上似是可清晰梳理出完整操作鏈條：低價拿債權，低價接盤，最終實現(xiàn)對華辰地產抵押資產的雙重“侵吞”。

終究還是有人盯上了“笑面虎”打下的江山。

這家閩系地產初代頂流的余暉，現(xiàn)在讀來，余韻悠長。

NO.6｜時間與少年

多年以后，面對福清老家人，魏傳瑞將會回想起同母親告別的那個遙遠的剎那。許那么一瞬間，悠長的一生如同白駒過隙般閃過腦海：

福清三山，有志少年郎，野心不止一點點。

他堅信，世界這么大，野心再大，也一定裝得下。

一咬牙，背起包，頭也不回，轉身離去。

就此走出故鄉(xiāng)的視線。

少時離家只身闖蕩江湖，香港、寧波、福州，摸爬滾打，在風口踮起腳尖。

那時的TA，并不知曉，少年此去，長風萬里。

由此，福州商業(yè)地產初代頂流傳奇上演。

最引以為豪壯的還得是遙遠的拿了好些塊地的2001-2006年。

那是無限榮光的華辰年。彼時的福州城商業(yè)地產，數(shù)一數(shù)二數(shù)華辰。

歲月如刀。時間是偉大的魔法師，它不會總是如此眷顧一個人。

傳奇終難續(xù)寫。一如前述華聯(lián)商廈。

1959年生人的少年郎魏傳瑞，已至耆年。

都說，五十知天命，六十而耳順。

何謂耳順？聽得進逆耳之言，詈罵之聲也無所謂，無所違礙于心。

耳順是歷經世事后的通透，其底色即心境澄明。

許少年郎也在等那么一個通透的點，與自己和解，與世界和解。

原創(chuàng)不易，感謝贊轉評