業(yè)主老張站在自家車位的停車線內(nèi)，仰頭看著昏暗的車庫燈光和不遠處已經(jīng)壞了兩個月的監(jiān)控攝像頭，手里捏著那張150元的車位管理費繳費單，心里滿是疑惑：“這錢，到底交得值不值？”

很多人和老張一樣，花了幾十萬購買車位后，卻發(fā)現(xiàn)自己需要支付一筆額外的“車位管理費”。更讓人困惑的是，這筆費用竟然和物業(yè)費是分開計算的。

01 三重費用，業(yè)主們的共同困惑

“買車位花了28萬，每月還要交150元管理費，這合理嗎？”廣州黃埔區(qū)某小區(qū)的業(yè)主老張的遭遇引發(fā)了廣泛共鳴。

絕大多數(shù)業(yè)主都不明白：明明已經(jīng)支付了物業(yè)費，為何車位還要另外收費？而且即使車位空置不用，管理費也一分不能少。

這種困惑并非個例。最高人民法院數(shù)據(jù)顯示，2024年全國法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，車位管理費爭議占比高達19%，同比上升7個百分點。

02 法律視角，揭開收費的合理性面紗

《民法典》第275條明確規(guī)定：占用業(yè)主共有道路或場地的車位屬于全體業(yè)主，其收益扣除20%-25%管理費后，應(yīng)納入維修資金。

那么為什么買了車位還要交管理費？律師解釋道：“物業(yè)公司對地下停車場的整體管理，如照明、通風(fēng)、監(jiān)控等，是持續(xù)性的服務(wù)。即使業(yè)主暫時未使用車位，這些基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)仍在運行，因此需要收取相應(yīng)的管理費用?！?/p>

這三種費用各有其用途：

物業(yè)費：用于小區(qū)公共區(qū)域的清潔、綠化養(yǎng)護、電梯維保、安保巡邏等。

車位購買費：支付給開發(fā)商的車位購買成本。

車位管理費：專門用于車位的照明、通風(fēng)、道閘系統(tǒng)維護、清潔和安全監(jiān)控等服務(wù)。

03 空置車位，管理費能否減免？

讓業(yè)主最難以接受的是，即使車位長期空置，管理費也一分不能少。物業(yè)公司的解釋是：“車庫的燈、監(jiān)控、清潔工不會因為某個車位空置就停止服務(wù)?！?/p>

不過也有例外情況。2024年北京房山法院審理的一起案件中，法院判決某小區(qū)未出售車位按已售車位標準的30%支付管理費，理由是“未售車位實際占用資源較少”。

江蘇南通某小區(qū)業(yè)主因未啟用車位，法院判決其無需支付啟用前的管理費。這說明管理費應(yīng)當與實際服務(wù)掛鉤，而非簡單的一刀切收費。

04 價格差異，各地標準天壤之別

車位管理費沒有全國統(tǒng)一標準，各地甚至各小區(qū)之間的差異顯著。

廣州：2024年規(guī)定車位管理費**最高不超過120元/月；

銀川：地下車位管理費為60元/月；

山東日照：普通住宅車位服務(wù)費基準價僅為20元/月。

這種差異源于車庫的配置和服務(wù)水平。豪華小區(qū)的地下車庫可能配備自動洗車設(shè)備、智能道閘等高科技設(shè)施，收費較高；而普通小區(qū)的車庫可能只提供基本照明和保潔服務(wù)，收費相對較低。

05 物業(yè)責任，管理費買來了什么？

業(yè)主繳納了車位管理費，有權(quán)享受相應(yīng)的服務(wù)。主要包括：

基礎(chǔ)設(shè)施維護：確保車庫照明、排氣扇、道閘系統(tǒng)等正常運轉(zhuǎn)；

環(huán)境清潔：定期清掃車庫，保持地面清潔；

安全保障：安排保安人員巡邏，防范車輛盜竊或損壞；

監(jiān)控運行：保障監(jiān)控系統(tǒng)正常運行，為突發(fā)事件提供事后追溯依據(jù)。

如果車輛在車位上發(fā)生刮蹭、損壞甚至被盜，物業(yè)公司有義務(wù)協(xié)助業(yè)主固定證據(jù)。如果是因為物業(yè)失職（如監(jiān)控損壞未及時維修、保安巡邏不到位）導(dǎo)致車輛損失，物業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)賠償責任。

06 特殊案例，房屋無法入住車位費還要交嗎？

中山市的李先生遇到了特殊情況：他購買了商品房和車位，但因房屋存在較大質(zhì)量問題無法入住，期間他拒絕接收商品房和車位。

物業(yè)公司起訴要求他支付拖欠的車位物業(yè)服務(wù)費。法院判決認為：車位具有依附商品房使用的配套屬性，在商品房不能正常入住的情況下，車位的使用價值也暫時無法實現(xiàn)。

因此，法院判決李先生只需支付正式收樓入住后0.5個月的車位物業(yè)服務(wù)費，而之前46.5個月的車位物業(yè)服務(wù)費他無需承擔。這一判決體現(xiàn)了民法典對業(yè)主基本居住權(quán)益和附屬設(shè)施配套使用關(guān)聯(lián)性的保護。

07 維權(quán)途徑，業(yè)主該如何應(yīng)對不合理收費

當業(yè)主認為車位管理費存在不合理之處，或者物業(yè)服務(wù)不到位時，可以通過多種途徑維權(quán)：

投訴至物價管理部門：若物業(yè)公司存在亂收費行為，可向當?shù)匚飪r管理部門投訴；

撥打12315舉報：如果物業(yè)收費沒有合法依據(jù)，或服務(wù)質(zhì)量明顯滯后，可向市場監(jiān)督管理局舉報；

提起訴訟：起訴物業(yè)公司，要求調(diào)整不合理的收費標準或賠償損失；

成立業(yè)主委員會協(xié)商：組建業(yè)委會與物業(yè)公司進行平等協(xié)商。

2024年，廣東東莞某小區(qū)200余戶業(yè)主集體起訴物業(yè)，最終成功迫使管理費下調(diào)30%。

法院的答復(fù)讓人恍然大悟：車位管理費的本質(zhì)是對持續(xù)服務(wù)的購買，而不是簡單的“重復(fù)收費”。

但這并不意味著物業(yè)公司可以隨意收費。越來越多的地方已經(jīng)開始行動：南京禁止物業(yè)限制車輛出入催費，珠海萬山群島允許“公積金支付車位管理費”，成都試點“車位共享”模式降低空置率。

這些政策的核心都是讓車位管理回歸“服務(wù)本質(zhì)”而非“盈利工具”。業(yè)主既需要理解管理費存在的合理性，也要勇于對不合理收費說“不”。