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一家三口起訴開發(fā)商，要求協(xié)助辦理兩套拆遷安置房的不動產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商以 “事實久遠、材料丟失” 抗辯。近日，法院判決支持原告，明確 “房屋具備辦證條件，開發(fā)商需協(xié)助過戶至妻兒名下”。

一、案情梳理

1. 辦證爭議：原告求過戶，開發(fā)商消極抗辯

李偉（原告一，被拆遷人，勝訴方）、張燕（原告二，李偉妻子，勝訴方）、李明（原告三，李偉之子，勝訴方）起訴甲公司（被告，原拆遷公司更名后的開發(fā)主體），訴求：1. 判令甲公司協(xié)助辦理 “一號房屋”（北京市朝陽區(qū)）不動產(chǎn)權(quán)證，登記至張燕名下；2. 判令甲公司協(xié)助辦理 “二號房屋”（北京市朝陽區(qū)）不動產(chǎn)權(quán)證，登記至李明名下；3. 訴訟費由甲公司承擔(dān)。

李偉、張燕、李明主張：1. 2000 年 9 月，李偉與父親李建國（2003 年去世）作為被拆遷人，與原北京某工程承發(fā)包有限責(zé)任公司（后更名甲公司）簽訂《拆遷補償協(xié)議》，原宅院拆遷后分得 “一號房屋”“二號房屋”，在冊及實際居住人口為李偉、張燕、李明、李建國四人；2. 李建國的法定繼承人李海、李賢（李建國同母異父 兄弟）已書面放棄繼承，李建國享有的房屋份額由李偉繼承；3. 現(xiàn)兩套房屋均具備辦證條件，甲公司作為開發(fā)主體，負有協(xié)助辦理過戶的法定義務(wù)，但因歷史原因一直未辦妥，故訴至法院。

甲公司抗辯：1. 相關(guān)事實距今久遠，公司已無法掌握詳細情況，請求法院核實后判決；2. 原告長期未辦證系自身丟失相關(guān)材料導(dǎo)致，不同意承擔(dān)訴訟費，僅同意按不動產(chǎn)登記中心要求協(xié)助辦理手續(xù)。

李海、李賢辯稱：同意原告的訴訟請求，已提交放棄繼承聲明，自愿放棄對案涉房屋的所有權(quán)利。

2. 關(guān)鍵事實：拆遷背景與房屋權(quán)屬

拆遷協(xié)議核心信息：2000 年 9 月的《拆遷補償協(xié)議》明確記載，被拆遷人為李偉、李建國，補償房屋為 “一號房屋”（建筑面積 56.24㎡）、“二號房屋”（建筑面積 79.78㎡），在冊人口含李偉、張燕、李明、李建國四人，協(xié)議由原北京某工程承發(fā)包有限責(zé)任公司簽訂，該公司 2001 年更名為甲公司。

繼承與份額歸屬：李建國 2003 年去世，生前未留遺囑，其享有的房屋份額由第一順位繼承人李偉繼承（李海、李賢放棄繼承）；李偉、張燕、李明一致同意 “一號房屋” 歸張燕所有、“二號房屋” 歸李明所有。

辦證條件與舉證：甲公司當(dāng)庭確認(rèn)兩套房屋已具備辦理不動產(chǎn)權(quán)證的條件；原告提交《拆遷補償協(xié)議》、親屬關(guān)系證明、放棄繼承聲明、公司更名證明等，完整佐證拆遷事實、份額歸屬及甲公司的協(xié)助義務(wù)。

二、案件分析

1. 核心爭議

甲公司是否負有協(xié)助原告辦理兩套房屋不動產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)？

原告要求將房屋分別登記至張燕、李明名下，是否具有事實與法律依據(jù)？

2. 勝訴關(guān)鍵：義務(wù)明確，份額清晰，辦證條件具備

（1）甲公司作為開發(fā)主體，協(xié)助辦證義務(wù)法定且不可免除

法律依據(jù)：《民法典》第五百零九條（當(dāng)事人應(yīng)全面履行合同義務(wù)）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條（開發(fā)商應(yīng)協(xié)助買受人辦理權(quán)屬登記）。

事實推導(dǎo)：① 主體適格：原拆遷公司更名后為甲公司，權(quán)利義務(wù)由其承繼，是案涉房屋的開發(fā)主體，負有協(xié)助被拆遷人辦理權(quán)屬登記的法定義務(wù)；② 義務(wù)源于合同與法律：《拆遷補償協(xié)議》雖未直接約定辦證時限，但 “交付補償房屋” 的核心義務(wù)包含協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，且相關(guān)法規(guī)明確開發(fā)商的辦證協(xié)助責(zé)任，不因 “事實久遠” 而免除；③ 抗辯不成立：“材料丟失” 系原告內(nèi)部管理問題，甲公司可通過自身留存的拆遷檔案、項目資料配合辦證，該理由不能成為拒絕履行義務(wù)的借口。

（2）原告對房屋享有完整權(quán)利，分割約定合法有效

法律依據(jù)：《民法典》第三百零三條（共有人可協(xié)商分割共有財產(chǎn)）、第一千一百二十三條（無遺囑按法定繼承）。

事實推導(dǎo)：① 權(quán)利基礎(chǔ)明確：兩套房屋系原宅院拆遷補償所得，李偉、張燕、李明、李建國四人原始享有權(quán)利，李建國的份額經(jīng)繼承歸李偉所有，原告方已取得房屋全部權(quán)利；② 分割約定有效：李偉、張燕、李明作為房屋權(quán)利人，協(xié)商一致將房屋分別登記至張燕、李明名下，屬于對自身財產(chǎn)權(quán)利的合法處分，不違反法律規(guī)定；③ 繼承程序合法：李海、李賢自愿放棄繼承并提交書面聲明，繼承份額歸屬清晰，無權(quán)利瑕疵。

（3）房屋具備辦證條件，訴求符合履行實際

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條（開發(fā)商應(yīng)在辦證條件具備后協(xié)助辦證）。

事實推導(dǎo)：甲公司當(dāng)庭認(rèn)可房屋已具備辦證條件，消除了 “客觀不能履行” 的障礙；原告的訴求僅要求 “協(xié)助辦理登記”，未超出甲公司的能力范圍，法院應(yīng)予支持。

（4）李海、李賢放棄繼承，進一步夯實權(quán)利基礎(chǔ)

法律依據(jù)：《民法典》第一千一百二十四條（繼承人可放棄繼承，應(yīng)當(dāng)以書面形式作出）。

事實推導(dǎo)：李海、李賢提交的放棄繼承聲明系真實意思表示，且當(dāng)庭確認(rèn)，排除了其他潛在繼承人的權(quán)利主張，確保房屋權(quán)利歸屬無爭議，為辦證過戶掃清障礙。

三、裁判結(jié)果

被告甲公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告李偉、張燕辦理位于北京市朝陽區(qū) “一號房屋” 的不動產(chǎn)權(quán)證（最終房屋坐落及面積以行政機關(guān)審核為準(zhǔn)），將該房屋登記至原告張燕名下；

被告甲公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告李偉、李明辦理位于北京市朝陽區(qū) “二號房屋” 的不動產(chǎn)權(quán)證（最終房屋坐落及面積以行政機關(guān)審核為準(zhǔn)），將該房屋登記至原告李明名下。

四、案件啟示

1. 主張拆遷安置房辦證：3 個核心維權(quán)要點

鎖定義務(wù)主體，固定合同與更名證據(jù)

留存《拆遷補償協(xié)議》原件，查明拆遷公司或開發(fā)主體的更名、合并等信息，通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、工商檔案等固定義務(wù)主體，避免因主體變更導(dǎo)致維權(quán)無門。

厘清權(quán)利份額，消除繼承或共有爭議

若房屋涉及多名權(quán)利人或繼承問題，先通過書面協(xié)議、放棄繼承聲明等明確份額歸屬，確保權(quán)利主體唯一或達成一致意見，減少辦證時的權(quán)利障礙，本案中放棄繼承聲明成為關(guān)鍵佐證。

舉證辦證條件，倒逼開發(fā)商履行義務(wù)

通過與開發(fā)商溝通錄音、不動產(chǎn)登記中心咨詢記錄、同批次房屋辦證案例等，證明房屋已具備辦證條件，若開發(fā)商以 “材料丟失”“事實不清” 抗辯，可主張其調(diào)取留存檔案配合辦理。

2. 拆遷安置后辦理產(chǎn)權(quán)證：2 個關(guān)鍵提醒

及時跟進辦證進度，留存溝通記錄

拆遷安置后定期向開發(fā)商或拆遷辦詢問辦證進展，對 “暫不具備條件”“材料不齊” 等答復(fù)做好書面記錄，避免因長期拖延導(dǎo)致證據(jù)滅失，超過訴訟時效。

明確財產(chǎn)分配，提前簽訂書面協(xié)議

家庭內(nèi)部對安置房的分配達成一致后，應(yīng)簽訂書面分割協(xié)議，明確房屋歸屬及辦證后的登記權(quán)利人，避免日后因財產(chǎn)分割產(chǎn)生爭議，本案中一家三口的分割約定直接支持了訴求。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “拆遷補償協(xié)議賦予被拆遷人取得房屋的權(quán)利，開發(fā)商的協(xié)助辦證義務(wù)法定且不可推卸；只要權(quán)利歸屬清晰、辦證條件具備，法院必然支持權(quán)利人的辦證訴求”。

建議拆遷安置戶遇辦證受阻時，優(yōu)先梳理拆遷協(xié)議、權(quán)利歸屬等核心證據(jù)，及時咨詢律師明確維權(quán)路徑，必要時通過訴訟強制開發(fā)商履行義務(wù)，保障房屋產(chǎn)權(quán)清晰。

法律小貼士

《民法典》規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)遵循誠信原則，全面履行義務(wù)。開發(fā)商作為拆遷補償協(xié)議的一方主體，即使時隔多年，也不能以 “事實久遠” 為由逃避協(xié)助辦證的核心義務(wù)，這是李偉一家三口勝訴的核心法律依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）