在現(xiàn)實生活中，

不少人曾為房產(chǎn)證上的署名爭得面紅耳赤。

新婚夫妻會因署名問題產(chǎn)生嫌隙，父母傾盡全力為子女買房，卻時刻擔(dān)憂子女婚變導(dǎo)致房產(chǎn)流失。然而，隨著我國不動產(chǎn)登記制度的深度改革，房產(chǎn)證上的名字正逐漸失去決定性意義，房產(chǎn)確權(quán)已進(jìn)入 “后署名時代”，4 條關(guān)鍵新規(guī)你必須提前知曉。

一、 登記制度革新： “名字說了不算”，依法確權(quán)才是關(guān)鍵

過去，很多人認(rèn)為房產(chǎn)證上有誰的名字，房子就歸誰，把署名當(dāng)成了房產(chǎn)歸屬的 “鐵證”。但自 2015 年我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，這一觀念被徹底打破。截至目前，全國已累計化解 2000 多萬套歷史遺留問題房屋，僅 2024 年就集中解決了 340 多萬套 “硬骨頭” 案例，登記效率和確權(quán)精度都有了質(zhì)的飛躍。

這一制度變革的核心在于流程優(yōu)化與權(quán)責(zé)細(xì)化，一系列新舉措從源頭解決了 “名實分離” 的糾紛：

• “交房即交證” 在全國推行，已有 1800 萬購房者在拿到新房鑰匙的同時，就能同步領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，無需再擔(dān)心交房后遲遲拿不到證的問題。

• “竣工即交證” 成功落地，以北京海淀區(qū)為例，當(dāng)?shù)貙⒎课菔状蔚怯泬嚎s至 1 個工作日，在項目竣工驗收當(dāng)天就能完成發(fā)證，極大縮短了辦證時間。

• “發(fā)證即抵押” 創(chuàng)新模式在陜西等省份推行，企業(yè)可同步完成房屋所有權(quán)與抵押權(quán)登記，讓業(yè)務(wù)辦理更高效。

二、 “無過錯即辦證”： 購房者權(quán)益有了制度性保障

廣東省 2025 年 8 月即將實施的《指導(dǎo)意見》，帶來了一項顛覆性的政策 ——“群眾無過錯即辦證”。這一原則明確，對于 2024 年底前國有建設(shè)用地上已售住宅存在的 8 類歷史遺留問題，像用地手續(xù)不全、規(guī)劃核實未完成等，只要購房者本身沒有過錯，就會將建設(shè)單位的責(zé)任與購房者的權(quán)益分開處理，徹底改變了以往 “開發(fā)商違規(guī)、群眾背鍋” 的不合理局面。

在實際案例中，這一政策的作用十分顯著：

• 若遇到開發(fā)商滅失的項目，政府會指定專門機(jī)構(gòu)代辦登記，購房人可單獨申請轉(zhuǎn)移登記，無需再因開發(fā)商問題陷入辦證無門的困境。

• 對于欠繳土地出讓金的項目，實行 “證繳分離” 政策，購房人正常辦理房產(chǎn)證和有關(guān)部門追繳企業(yè)欠款同步進(jìn)行，互不影響。

• 要是項目存在規(guī)劃驗收不全的情況，只要符合現(xiàn)行規(guī)劃要求，就能按現(xiàn)狀出具認(rèn)定意見，為辦理登記鋪路。

三、 產(chǎn)權(quán)紅線明確： 小產(chǎn)權(quán)房 “轉(zhuǎn)正” 徹底無望

新規(guī)在保障合法權(quán)益的同時，也劃出了清晰的產(chǎn)權(quán)紅線?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、占用永久基本農(nóng)田或生態(tài)保護(hù)紅線的建筑，一律不予以登記。廣東省自然資源廳更是明確強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁通過登記將違法建設(shè)合法化，這讓小產(chǎn)權(quán)房 “轉(zhuǎn)正” 的幻想徹底破滅。

這一政策對市場產(chǎn)生了實實在在的影響：

• 確權(quán)范圍大幅收縮，只有國有建設(shè)用地上的合規(guī)建筑才能進(jìn)行確權(quán)，集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房被徹底排除在外。

• 小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險完全顯性化，無證小產(chǎn)權(quán)房交易在法律層面徹底失去了確權(quán)的可能，其抵押、繼承等權(quán)益也全部歸零。

• 小產(chǎn)權(quán)房的價值面臨重估，在深圳、東莞等小產(chǎn)權(quán)房密集的區(qū)域，這類資產(chǎn)的流動性會急劇萎縮，投資價值大打折扣。

四、 婚姻財產(chǎn)規(guī)則： 署名不代表擁有全部所有權(quán)

即便房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，在婚姻存續(xù)期間購買的房產(chǎn)，也可能被認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返?1062 條有明確規(guī)定，婚后購房除非有明確約定為個人財產(chǎn)，否則默認(rèn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。在司法實踐中，法院判斷房產(chǎn)歸屬時，會更關(guān)注以下幾個關(guān)鍵因素：

• 出資來源，若婚前用個人資金支付首付，一定要保留好資金流水證明，這是證明個人出資部分的重要依據(jù)。

• 還貸貢獻(xiàn)，婚后共同還貸部分以及對應(yīng)的房產(chǎn)增值部分，屬于夫妻雙方共有，離婚時另一方有權(quán)進(jìn)行分割。

• 贈與意思，若父母出資購房，需以書面形式明確贈與對象，避免后續(xù)因贈與歸屬問題產(chǎn)生糾紛。

面對這些新規(guī)，

購房者在買房過程中也需要調(diào)整策略，

做好以下幾點：

1. 查清土地性質(zhì)，在簽訂購房合同前，登錄自然資源部門官網(wǎng)核查地塊屬性，對于集體建設(shè)用地、耕地、生態(tài)紅線內(nèi)的房產(chǎn)堅決回避，避免陷入小產(chǎn)權(quán)房的陷阱。

2. 留存完整證據(jù)鏈，從支付定金到每月償還房貸，所有資金憑證都要妥善保留。婚前購房者建議簽訂《財產(chǎn)約定協(xié)議》，明確房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例，經(jīng)過公證后的協(xié)議效力優(yōu)先于房產(chǎn)證署名。

3. 優(yōu)先選擇 “交房即交證” 的樓盤，目前全國已有 1800 多萬套新房實現(xiàn)收房同步領(lǐng)證，這類項目通常開發(fā)手續(xù)完備，能從源頭規(guī)避登記糾紛。

4. 善用歷史遺留政策窗口，對于因開發(fā)商問題無法辦證的老房主，尤其是 2010 年前購房的業(yè)主，2025-2030 年廣東等地的政策窗口期是確權(quán)的好機(jī)會，需盡快準(zhǔn)備購房合同原件及付款憑證、物業(yè)費和水電費繳納記錄（證明實際占有），并聯(lián)合其他業(yè)主向住建部門提交辦證申請。

房產(chǎn)確權(quán)的邏輯已發(fā)生本質(zhì)進(jìn)化，名字不再是房產(chǎn)權(quán)利的 “鎧甲”。合規(guī)的地塊屬性、清晰的資金流水、法定的登記程序，才是保障房產(chǎn)歸屬的真正基石。與其在房產(chǎn)證署名問題上糾結(jié)，不如深入研究這些新規(guī)，在法治框架下，讓自己的房產(chǎn)權(quán)利得到更堅實的保障。