國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。

從今年4月份起，一線城市二手房價(jià)由升轉(zhuǎn)降，截至8月，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月都是環(huán)比下降的態(tài)勢。

考慮到在8月份，北京、上海、深圳陸續(xù)出臺了樓市新政，新政對于市場的影響需要一定的時(shí)間來消化，因此下月出爐的9月房價(jià)數(shù)據(jù)值得關(guān)注。

由于新房價(jià)格和集中網(wǎng)簽有很大關(guān)系，比如當(dāng)月單價(jià)較高的樓盤簽約較多，就會帶動價(jià)格指數(shù)上漲，反之亦然，所以月環(huán)比的數(shù)據(jù)只能部分參考。

如果對比去年8月的話，這一年的變化中還是上海的新房比較猛，同比還上漲了5.9%，北京、廣州和深圳的新房價(jià)格同比則分別下降3.5%、4.3%和1.7%。

前期市場波動影響

北京二手房價(jià)自 2023 年 3 月開始曾經(jīng)歷 19 連跌，在 2024 年 “930 新政” 后短暫回暖 6 個(gè)月，但 2025 年 4 月再次調(diào)頭向下。長期的市場波動使得購房者和投資者對市場預(yù)期產(chǎn)生了較大變化。前期房價(jià)下跌時(shí)，部分購房者選擇持幣觀望，等待價(jià)格進(jìn)一步觸底。而當(dāng)市場出現(xiàn)短暫回暖時(shí)，部分投資者可能趁機(jī)拋售房產(chǎn)，增加了二手房的供應(yīng)。到了 2025 年，市場觀望情緒依然濃厚，疊加經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，二手房市場需求進(jìn)一步萎縮，從而導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)下行且降幅較為突出。

市場供需關(guān)系失衡

從供應(yīng)端來看，隨著城市發(fā)展，二手房房源不斷增加。一方面，早期購房者在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期購入房產(chǎn)，如今出于改善、置換或者投資變現(xiàn)等目的，將房產(chǎn)投入二手房市場。另一方面，部分炒房客在市場下行預(yù)期下，急于拋售手中房產(chǎn)，以避免資產(chǎn)縮水。例如，一些早期在北京投資多套房產(chǎn)的投資者，在當(dāng)前市場環(huán)境下，擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)下跌，紛紛將房產(chǎn)掛牌出售，導(dǎo)致二手房掛牌量大幅增加。

從需求端來看，受經(jīng)濟(jì)增速放緩、就業(yè)壓力增大等因素影響，購房者的購房能力和購房意愿都有所下降。對于剛需購房者而言，房價(jià)雖然有所下降，但他們可能面臨收入不穩(wěn)定、首付籌集困難等問題，使得購房計(jì)劃推遲。而對于改善型購房者來說，他們往往需要先出售現(xiàn)有住房再購入改善型住房，但當(dāng)前市場下，出售舊房難度加大，這也影響了他們的購房決策。

政策因素影響

盡管一線城市陸續(xù)放寬外圍限購、降低房貸利率等政策旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但這些政策的效果在二手房市場體現(xiàn)相對緩慢。對于北京而言，前期嚴(yán)格的限購政策使得大量潛在需求被抑制，政策放寬后，需求釋放需要一定時(shí)間和過程。同時(shí)，房貸利率雖然有所降低，但銀行對購房者的資質(zhì)審核依然較為嚴(yán)格，部分購房者由于信用問題或者收入不穩(wěn)定等原因，難以獲得足夠的貸款額度或者享受優(yōu)惠利率，這也在一定程度上阻礙了購房需求的實(shí)現(xiàn)。

一線城市二手房價(jià)普降的影響

對購房者的影響

對于剛需購房者來說，二手房價(jià)下降無疑是一個(gè)利好消息，理論上降低了他們的購房門檻。然而，如前文所述，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，購房者面臨的不僅僅是房價(jià)問題，還有收入不穩(wěn)定、首付籌集困難以及對未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期的擔(dān)憂。即使房價(jià)下降，部分剛需購房者可能仍然不敢輕易入市。

對于改善型購房者，二手房價(jià)下降使得他們在置換房產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)可能出現(xiàn)一定程度的縮水。例如，一位北京的改善型購房者原本擁有一套價(jià)值 800 萬的住房，計(jì)劃置換一套 1200 萬的改善型住房。在二手房價(jià)下降 10% 的情況下，其原有住房價(jià)值降至 720 萬，而目標(biāo)改善型住房價(jià)格可能降至 1080 萬。雖然兩者價(jià)差看似縮小，但購房者在交易過程中還需要支付稅費(fèi)、中介費(fèi)等一系列費(fèi)用，實(shí)際置換成本依然較高。

對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

二手房價(jià)普降會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生間接影響。一方面，二手房市場與新房市場存在一定的競爭關(guān)系。當(dāng)二手房價(jià)下降時(shí)，部分購房者可能會將購房選擇從新房轉(zhuǎn)向二手房，從而導(dǎo)致新房銷售壓力增大。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值也可能受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地儲備、在建項(xiàng)目等資產(chǎn)，其估值會隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動而變化。二手房價(jià)普降可能會使得市場對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期降低，影響企業(yè)的融資能力和市場信心。

對金融市場的影響

房地產(chǎn)市場與金融市場緊密相連。二手房價(jià)普降可能導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，購房者在房價(jià)下降的情況下，可能出現(xiàn)斷供風(fēng)險(xiǎn)。例如，一些購房者在房價(jià)高位時(shí)貸款購房，當(dāng)房價(jià)下降幅度較大，使得房產(chǎn)價(jià)值低于貸款余額時(shí)，部分購房者可能會選擇放棄還款，將房產(chǎn)留給銀行，這無疑會給銀行帶來不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)由于銷售不暢，資金回籠困難，可能無法按時(shí)償還銀行貸款，影響金融市場的穩(wěn)定。

未來趨勢展望

從當(dāng)前政策導(dǎo)向來看，政府旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。未來，隨著政策的持續(xù)發(fā)力和市場的自我調(diào)節(jié)，一線城市二手房價(jià)有望逐漸企穩(wěn)。例如，進(jìn)一步放寬限購政策、加大保障性住房供應(yīng)等措施，可能會在一定程度上平衡市場供需關(guān)系，穩(wěn)定房價(jià)。

然而，市場的變化存在諸多不確定性。全球經(jīng)濟(jì)形勢、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度、人口流動等因素都可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。如果經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)放緩，就業(yè)壓力進(jìn)一步增大，那么房地產(chǎn)市場的需求可能會繼續(xù)受到抑制，房價(jià)下降壓力依然存在。反之，如果經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，居民收入增加，市場信心恢復(fù)，那么二手房價(jià)有望止跌回升。

一線城市二手房價(jià)上月繼續(xù)普降，北京降幅 1.2% 引關(guān)注這一現(xiàn)象，背后反映出房地產(chǎn)市場復(fù)雜的供需關(guān)系、政策影響以及市場預(yù)期變化。無論是購房者、房地產(chǎn)企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)，都需要密切關(guān)注市場動態(tài)，合理調(diào)整自身決策，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場的變化。