【北京國譽(yù)星城】

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參觀提示

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前言

最近位于昌平南北四村的國譽(yù)星城來了（也許有人不知道北四村，那就告訴你朱辛莊大家基本都知道，就在朱辛莊的西側(cè)區(qū)域）。這個(gè)項(xiàng)目還是非常值得大家關(guān)注的，與龍湖觀萃和星耀未來相比較，把剛需最關(guān)注的地鐵站的距離拉近了（國譽(yù)星城屬于典型地鐵房），貝好家的參與，銷售價(jià)格還是能定的更親民一些。戶型也更符合需求。這個(gè)盤還是值得大家重點(diǎn)關(guān)注一下。

下面上干貨！

一、拍地

1.1、國譽(yù)星城拍地

【重磅！】中海底價(jià)拿下石景山西黃村，越秀聯(lián)合體落子北四村，龍湖觀萃壓力倍增？#D3550

2025年4月30日，北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治B地塊項(xiàng)目CP01-0601-0077、0078地塊R2二類居住用地（純R2居住用地，無配建，土地面積：3.07萬平米，建筑面積：7.98萬平米。起拍價(jià)：23.95億元）。

只有一家報(bào)名，最終：廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城建興云房地產(chǎn)有限公司、北京未來科學(xué)城置業(yè)有限公司和西安貝好家合盛置業(yè)有限公司聯(lián)合體（越秀+北京城建+未來科學(xué)城+貝好家）聯(lián)合體底價(jià)23.95億元競得，不限價(jià)地塊，樓面價(jià)：2.99萬/平米。

1.2、周邊拍地

目前板塊周邊在售的項(xiàng)目有朱辛莊的中海未來之境，小沙河的星耀未來，北四村的龍湖觀萃和國譽(yù)星城。剩下朱辛莊還有中海寰宇未來基本是準(zhǔn)現(xiàn)房，越秀星樾是現(xiàn)房銷售（清尾盤的狀態(tài)）。

①、拍地?zé)岫龋罕彼拇逯苓吋爸苣杲鼉赡甑呐牡匾彩墙?jīng)歷了高峰到低估的模式。2024年年初北四村第一塊地，18家熱搶，最后是通過搖號(hào)被龍湖的馬甲拿下（這個(gè)項(xiàng)目是北京第一個(gè)好房子項(xiàng)目，還是屬于帶方案的示范項(xiàng)目。一年不到好房子已經(jīng)遍地開發(fā)花了）。到了2024年10月就開始底價(jià)成交，2025年2月即使兩軌交匯的朱辛莊也是溢價(jià)報(bào)名底價(jià)拿下，后來的北四村樓面價(jià)更低了，依然是底價(jià)聯(lián)合體成交（從一家熱搶到多家聯(lián)合底價(jià)拿下，前后時(shí)間也就一年多）。

②、開發(fā)商：這里的開發(fā)商除了北四村的龍湖觀萃外，其它都是國企或者央企開發(fā)商，也就是中海和越秀在這里直面競爭。后來的北京城建也是拉上板塊熟人越秀一起操盤。國譽(yù)星城的最大亮點(diǎn)是拉上了貝好家（屬于鏈家參與新房的企業(yè)，主要是大數(shù)據(jù)收集需求以及后續(xù)的銷售推廣），在北京的之前參與了門頭溝的長安華曦府和通州的朝棠攬閱，都是板塊的熱銷盤，貝好家貢獻(xiàn)不容忽視。

③、小區(qū)的體量：龍湖觀萃和星耀未來的地塊面積都比較大。雖然國譽(yù)星城體量也不小，但是被分割成兩塊，每塊地相對(duì)比較小，與中海未來之境屬于同一體量級(jí)別。容積率方面除了星耀未來緊鄰沙河是1.8外，其它都是2.5-2.6。因此地上建筑面積也是按照這比例放大。

④、價(jià)格方面：之前的銷售指導(dǎo)價(jià)是6.4-6.6萬/平米。即使現(xiàn)在的新盤不限價(jià)，但是基本還是按照這個(gè)邏輯。地塊的樓面價(jià)也是從龍湖觀萃最高的3.58萬/平米降到了同樣板塊位置更優(yōu)的國譽(yù)星城的2.99萬/平米。小沙河是2.5萬/平米。

1.2.1、買房人最關(guān)注的是開發(fā)商、小區(qū)品質(zhì)和樓面價(jià)：

①、越秀+北京城建一起操盤，爛尾基本不可能，品質(zhì)基本是目前北京城建的國譽(yù)系列+越秀星系列的相結(jié)合版本（類似朱辛莊的越秀星樾，北京各個(gè)區(qū)域的高得房率的國譽(yù)系列，都是現(xiàn)房，可以實(shí)地感受）。

②、價(jià)格方面，由于國譽(yù)星城的樓面價(jià)3萬/平米（樓面價(jià)比北側(cè)的龍湖觀萃少了0.58萬/平米，意味著未來的銷售價(jià)格折扣空間比龍湖觀萃更大，就看開發(fā)商的誠意了），其次有了貝好家的參與，因此未來的銷售價(jià)格相對(duì)會(huì)比較接地氣，值得期待。

二、板塊

這里之前寫龍湖觀萃已經(jīng)詳細(xì)展開了，這里就不再重復(fù)，直接說重點(diǎn)。

【北京“好房子”】昌平北四村的龍湖-觀萃真有那么好嗎？（上）--板塊分析#N2010

2.1、位置

國譽(yù)星城位于北五環(huán)和北六環(huán)之間，昌平南部區(qū)域（昌平與海淀的交界區(qū)域），京藏高速的西側(cè)，北清路的北側(cè)區(qū)域。京張高鐵的東側(cè)。南沙河的南側(cè)構(gòu)成的三角形區(qū)域，也被稱為北四村（這里包含了?；是f、史各莊、東半壁店和西半壁店四個(gè)行政村組成的一片區(qū)域），屬于史各莊街道。通過整體拆遷（這里居民整體回遷至華北電力大學(xué)南側(cè)，京藏高速東側(cè)回南北路的北側(cè)區(qū)域的幾個(gè)小區(qū)），騰退出成片區(qū)域，整體規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)+居住片區(qū)。

國譽(yù)星城屬于這個(gè)板塊的中部區(qū)域，圖中畫紅色框框的區(qū)域。

總之：國譽(yù)星城屬于昌平南部區(qū)域（京張高速西側(cè)，北清路北側(cè)，緊鄰海淀永豐區(qū)域），屬于北四村的中心位置。

2.2、板塊歷史

在歷史上北四村緊鄰南沙河，一直是村莊的形式存在，由于四個(gè)村莊緊鄰在一起（后期基本連在一起，沒有了明確的村莊界限，這里主要是以史各莊為核心定福黃莊、東半壁店和西半壁店連在一起）。這路也是一直變更著行政屬地，最后是史各莊街道。

史各莊的歷史圖

由于緊鄰上地、中關(guān)村軟件園，生命科學(xué)園，自從海淀的唐家?guī)X在2010年左右拆遷了之后。在拆遷之前，北四村就成為北漂一族聚集地（村民們也很配合地把自家的農(nóng)民房加高成公寓得形式用來出租，這里高峰期居住號(hào)稱10萬人。這里也是好多來北京追夢人的首站，這里產(chǎn)業(yè)決定這里的人員素質(zhì)還是相對(duì)比較高的），特別是2010年底昌平線的開通，加速了這里人流量的聚集。

2019年的拆遷把這里人流基本趕向了回龍觀和沙河旁邊的村莊。規(guī)劃已經(jīng)完成，主要還是以居住為核心的職住平衡區(qū)（基本和朱辛莊類似，變成朱辛莊的成熟度怎么也得5-10年的時(shí)間）。

目前是一片蓋著綠幕的空地上點(diǎn)綴著未拆遷的學(xué)校，研究所和廠房。正在建設(shè)的部分寫字樓、龍湖觀萃小區(qū)。接下來就是區(qū)域繼續(xù)拍地、建設(shè)的（這里也被固化為生命科學(xué)園二期，主打生物醫(yī)藥相關(guān)，配以居住區(qū)、生活配套）。

總之：作為買房人關(guān)注歷史，一方面是了解這里的土地有沒有被污染。北四村必然是沒有被工業(yè)化污染的。另一方面也是了解這里是不是古墓派（這一點(diǎn)其實(shí)清理了也沒關(guān)系，影響沒那么大，畢竟北京好多地方都有古墓歷史）。

2.3、板塊現(xiàn)狀

①、板塊內(nèi)部

目前板塊的規(guī)劃已經(jīng)完成，北側(cè)的龍湖觀萃正在建設(shè)中（2026年9月交房，意味著明年9月板塊逐步開始有點(diǎn)人氣了）?，F(xiàn)在板塊的主要是中間寫字樓和北側(cè)龍湖觀萃的施工人員。南側(cè)緊鄰地體站周邊是超級(jí)合生匯和珠江摩爾（商住+酒店+公寓）。剩下大部分還是處于空地待拍狀態(tài)。

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