上海房產(chǎn)稅新政落地！

就在昨天，上海市財(cái)政局、稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知”，宣布對(duì)上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策進(jìn)行重要調(diào)整。

這次調(diào)整的核心是：對(duì)符合條件的非上海戶(hù)籍居民家庭實(shí)施稅收減免、優(yōu)惠。

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的朋友都知道，上海和重慶從2011年開(kāi)始在內(nèi)地率先試點(diǎn)了個(gè)人住宅房產(chǎn)稅。

此次新政前，外地居民家庭或者個(gè)人在上海購(gòu)買(mǎi)的住宅，新購(gòu)的首套及以上的住房都需要繳納房產(chǎn)稅（需持有上海居住證滿(mǎn)3年或積分達(dá)到120分等條件才能申請(qǐng)免征）。

新出臺(tái)的政策是：

持有上海市居住證并在本市工作生活的符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；和持有上海市居住證滿(mǎn)三年并在本市工作生活的購(gòu)房人：

1.符合條件的購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)家庭首套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；

2.購(gòu)買(mǎi)家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米（含60平方米）的，新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅。人均面積超過(guò)60平方米的，僅對(duì)新購(gòu)住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。

3.對(duì)于持有上海居住證但不滿(mǎn)3年的購(gòu)房人，可先按原規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

以上政策自2025年1月1日起執(zhí)行。購(gòu)房人已購(gòu)應(yīng)稅住房符合上述暫免征收規(guī)定的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定，對(duì)所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是和以往的房產(chǎn)稅政策規(guī)定相比，征稅條件放寬了、變實(shí)惠了。

比方說(shuō)，之前非滬籍的朋友在上海買(mǎi)房，不管第幾套都要計(jì)征房產(chǎn)稅。

現(xiàn)在，首套房直接暫免。如果你已經(jīng)有一套房，再買(mǎi)房，只要家里人均面積不超過(guò)60平方米，這部分也暫時(shí)不用交。

比如四口之家，總共有三套80平米的房子，就都可以免稅，如果三套房加起來(lái)面積260平，也只要繳納20平米的房產(chǎn)稅。

至于房產(chǎn)稅怎么計(jì)稅？

按照上海的最新政策，新購(gòu)住房單價(jià)小于等于94446元/平方米的，稅率為0.4%。超過(guò)94446元/平方米的，稅率為0.6%。

納稅額 = 應(yīng)稅面積 × 新購(gòu)住房單價(jià) × 70% × 稅率。

比方說(shuō)，你家免稅面積超出50平米，房?jī)r(jià)每平6萬(wàn)，一年稅費(fèi)就是：

50×60000×70%×0.4% = 8400元。

而且，不只上海，重慶今年5月也出了類(lèi)似政策，放寬了房產(chǎn)稅征收條件。

于是，就有人開(kāi)始猜測(cè)：上海重慶不斷給房產(chǎn)稅“減負(fù)”，是不是意味著全國(guó)推行房地產(chǎn)稅又遙遙無(wú)期了？

還有網(wǎng)友說(shuō)，“對(duì)原有的房地產(chǎn)稅征收條件進(jìn)行放寬，不就意味著正式全面的房地產(chǎn)稅政策更難落地了么？”

邏輯上這話看似很靠譜，實(shí)際上呢？可能不一定！

從上海對(duì)房產(chǎn)稅的不斷微調(diào)，圍繞房產(chǎn)稅的動(dòng)作頻率提高的動(dòng)向出發(fā)，其實(shí)完全可以看作上面對(duì)于房產(chǎn)稅的進(jìn)一步推進(jìn)，在進(jìn)行市場(chǎng)化的試探。

也就是說(shuō)，這個(gè)稅可能遲早會(huì)來(lái)，為什么這么說(shuō)？

從宏觀經(jīng)濟(jì)管理的角度出發(fā)來(lái)看，征收房產(chǎn)稅是為了解決錢(qián)的問(wèn)題，過(guò)去靠賣(mài)地，現(xiàn)在土地不好賣(mài)了，收入銳減，收入少了一大塊，社保，民生，甚至組織的運(yùn)行，哪里都是等米下鍋。所以，后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沒(méi)有土地出讓支撐，那就得找個(gè)新的穩(wěn)定收入來(lái)源。

那為什么現(xiàn)在不全面征收？主要是怕沖擊市場(chǎng)：

①一旦開(kāi)始征稅，可能沒(méi)人再買(mǎi)地，土地財(cái)政會(huì)更快萎縮；

②房?jī)r(jià)如果大跌，有些人可能干脆斷供，不還房貸了。

所以出臺(tái)的最佳時(shí)機(jī)，得等到房?jī)r(jià)穩(wěn)定、市場(chǎng)交易量收縮到一個(gè)程度之后。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市和房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”的實(shí)現(xiàn)，將成為房產(chǎn)稅全面出臺(tái)和實(shí)施的基礎(chǔ)。

也就是說(shuō)，未來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)是否真正見(jiàn)底了，關(guān)鍵，就要看房產(chǎn)稅了。

換句話來(lái)說(shuō)，有些東西，一旦確定下來(lái)，就是趨勢(shì)必然。

不過(guò)，這也就說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題：稅源資產(chǎn)，重在價(jià)值穩(wěn)定，是不會(huì)有暴漲暴跌的想象力了。

所以，對(duì)于當(dāng)下依然還對(duì)房?jī)r(jià)暴漲，炒房套利抱有幻想的群體來(lái)說(shuō)，看到這也算是明白了。

另外，最近除了北、上、深接連出臺(tái)樓市新政，上海進(jìn)一步降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)外，還有兩個(gè)值得關(guān)注的政策：

1、縮減外商資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用的負(fù)面清單，取消不得用于購(gòu)買(mǎi)非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是：外資現(xiàn)在可以在國(guó)內(nèi)隨便買(mǎi)住宅，不限購(gòu)；

2、境外個(gè)人在滿(mǎn)足房地產(chǎn)主管部門(mén)和各地購(gòu)房資格條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門(mén)的購(gòu)房備案證明文件之前，憑購(gòu)房合同或協(xié)議即可在銀行先行辦理結(jié)匯支付購(gòu)房款，事后再補(bǔ)交房產(chǎn)備案證明。

說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是：境外個(gè)人買(mǎi)房結(jié)匯手續(xù)也更簡(jiǎn)單方便了，不用來(lái)回跑審批。

隨著這些利好政策落地，市場(chǎng)也將迎來(lái)增量需求，但更大的利好還是要看明天（9月22日）LPR會(huì)不會(huì)降息。

考慮到美國(guó)剛剛降息了25個(gè)基點(diǎn)，估計(jì)這次我們也會(huì)降息10—15個(gè)基點(diǎn)，即便9月LPR不降息，10月可能也會(huì)降。

所以這個(gè)金九銀十的樓市，值得期待一下。