“售價(jià)4個(gè)億。”

“杜甫草堂旁?！?/p>

“占地3畝的獨(dú)門獨(dú)院。”

“700噸烏木和金絲楠木打造的中式庭院?！?/p>

近日，有中介在社交平臺(tái)發(fā)布消息，稱位于青羊區(qū)草堂路5號(hào)、名為“拙苑”的一處物業(yè)對(duì)外出售，售價(jià)4億元。即便只是看房，也得先驗(yàn)資“1個(gè)小目標(biāo)”。

拙苑實(shí)拍圖

以上其中任何一個(gè)標(biāo)簽都足以引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，而倘若該物業(yè)真以此報(bào)價(jià)成交，更將刷新成都二手住宅總價(jià)紀(jì)錄。以至在社交平臺(tái)上，不乏對(duì)它的爭(zhēng)議。

那么，這套報(bào)出“天價(jià)”的物業(yè)，究竟是噱頭還是真值？有何底氣叫價(jià)4億？

實(shí)地探訪：

單獨(dú)門牌號(hào)，叫價(jià)“4億”，尚未見看房客

從杜甫草堂正門出發(fā)，沿著草堂路步行不到300米，一座門牌號(hào)為“草堂路5號(hào)”的宅院靜靜矗立，前臨草堂路，后接草堂之春別墅。

拙苑實(shí)拍圖

寫著“拙苑”二字的門匾、緊閉的大門、鎮(zhèn)守兩側(cè)的石獅，為該處物業(yè)平添了幾分神秘氣息。周邊的商家稱：“偶爾能看到有車輛從停車場(chǎng)駛進(jìn)、駛出，但從未看到過(guò)里面長(zhǎng)什么樣，之前還以為是一家吃私房菜的餐廳?！?/p>

區(qū)別于隔壁的草堂之春別墅，該房屋最特別的是擁有單獨(dú)的門牌號(hào)，但它并不臨河。

根據(jù)中介釋放的信息，該處物業(yè)于2000年建成，總占地約3畝，由2個(gè)獨(dú)立私家園林組成，實(shí)際使用面積約1200㎡，分為地面3層和負(fù) 1層的停車場(chǎng)，售價(jià)4億。其中地面房屋總層高15米（目前為三層建筑），擁有3個(gè)客廳、2個(gè)餐廳和7間臥室。

更引人注目的是其用材與裝修。中介表示，該處物業(yè)在建造過(guò)程中光采用金絲楠木和烏木就近700噸，并在園林內(nèi)墻鑲嵌宋代石板，錦鯉池內(nèi)設(shè)置樹化玉石等。

拙苑實(shí)拍圖

碰巧，發(fā)哥在該物業(yè)門口偶遇了一位自稱為業(yè)主“守家”的男士。他表示：“目前該物業(yè)有人居住，我們也是從網(wǎng)上得知這套房子要以4個(gè)億的價(jià)格出售?！睋?jù)該男士介紹，售房信息上周在網(wǎng)上流傳開來(lái)，但截至目前并未有意向客戶前來(lái)看房。

真的要賣？

尚未進(jìn)行官方房源核驗(yàn)流程

“這價(jià)格認(rèn)真的嗎？”“夸張，北京二環(huán)四合院或者上海老洋房同等面積都不敢叫這個(gè)價(jià)……”

首次看到“4億”的報(bào)價(jià)，不少人的第一反應(yīng)難免會(huì)對(duì)房源的真實(shí)性產(chǎn)生疑問(wèn)。

按照成都市二手房源掛牌的相關(guān)規(guī)定，所有掛牌房源在上架前必須經(jīng)過(guò)聯(lián)網(wǎng)核驗(yàn)，包括產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主身份信息的真實(shí)性等。目前，諸如貝殼找房、塘鵝租售、萬(wàn)科樸鄰等平臺(tái)已基本上全部落實(shí)該項(xiàng)核驗(yàn)要求。

然而，截至發(fā)稿前，該物業(yè)并未出現(xiàn)在這些已接入官方核驗(yàn)系統(tǒng)的平臺(tái)上，其房源信息僅由中介在視頻號(hào)、抖音號(hào)等社交平臺(tái)有所展示，暫未進(jìn)入正式的房源核驗(yàn)流程。

換句話說(shuō)，該物業(yè)是否具備出售資格、是否真實(shí)在售，僅憑現(xiàn)有公開信息尚無(wú)法完全確定。不過(guò)，在假定該房源確實(shí)可售的情況下，我們?nèi)钥蓮氖袌?chǎng)角度出發(fā)，對(duì)該物業(yè)的價(jià)值作出評(píng)估。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：

“4億”報(bào)價(jià)，噱頭或大于價(jià)值

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，即便該物業(yè)后續(xù)通過(guò)核驗(yàn)進(jìn)入交易階段，未來(lái)的成交價(jià)或與“4億”有較大預(yù)期差。

有業(yè)內(nèi)人士指出：“買浣花溪-草堂板塊獨(dú)棟產(chǎn)品的客戶，基本都買的是地段，不太在乎房屋本身。從過(guò)往成交案例來(lái)看，甚至有買家購(gòu)入后重新修建和裝修。說(shuō)白了，他們是在為稀缺的土地資源買單，‘花高價(jià)買了一塊地’。”因此，板塊內(nèi)其他房源的掛牌和成交價(jià)格將更具參考性：

掛牌方面——今年8月，距離該物業(yè)不到150米處的草堂之春，一套約471㎡的獨(dú)棟報(bào)價(jià)為3980萬(wàn)元，單價(jià)約7.4萬(wàn)元；

成交方面——區(qū)域內(nèi)最新的一套墅居產(chǎn)品成交是今年2月。京東拍賣顯示，當(dāng)時(shí)在經(jīng)歷358次拍賣延遲后，成都市青羊區(qū)草堂路33號(hào)1套建面約348㎡的類獨(dú)棟成功拍出，最終成交價(jià)2003.79萬(wàn)元。這套房屋，正是板塊內(nèi)另一紅極一時(shí)的別墅項(xiàng)目——金林半島。

金林半島一法拍房成交情況

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2024年至今，包含金林半島在內(nèi)，浣花溪至少有10個(gè)項(xiàng)目，16套二手房以高于500萬(wàn)元的價(jià)格成交，其中金林半島、浣花院子各只有一套別墅以超千萬(wàn)的價(jià)格成交，草堂之春成交了億套4600萬(wàn)的別墅。

數(shù)據(jù)來(lái)源：好好選房

“浣花溪-草堂板塊近3年的價(jià)格高點(diǎn)是，2023年，草堂之春的一棟約624㎡別墅上架阿里拍賣平臺(tái)，起拍單價(jià)更是一度達(dá)到約9.5萬(wàn)元/㎡，最終以7.6萬(wàn)元/㎡的價(jià)格成交，總價(jià)4744.76萬(wàn)元?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前的市場(chǎng)行情下，即便算上那些所謂的名貴用材，要想突破此前的“天花板”難度不小。

草堂之春一法拍房成交情況

那么，達(dá)到4億報(bào)價(jià)這一物業(yè)，你認(rèn)為是中介的銷售噱頭，還是它的真實(shí)售價(jià)？

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國(guó)

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