番禺的“二沙島”別墅，要來了！

9月19日，廣州公共交易中心掛出公告：番禺黃沙島BC0613035地塊，將在10月21日正式拍賣。

根據(jù)公告數(shù)據(jù)，宗地面積44523.73㎡，計容建面19155㎡，容積率1.1。起拍總價4.218億元，樓面價22020元/㎡。體量不大，但這塊地的關(guān)注度，從年初藍皮書亮相開始，就已經(jīng)拉滿。

今年3月，在番禺土地招商服務(wù)推介會上，黃沙島地塊就被列入了“傳世系列”。在21宗宅地里，這是唯一的“傳世”，足見定位之高。

9月初，《番禺黃沙島地塊（BC0613規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃》獲批。根據(jù)規(guī)劃，未來這里會打造成一個依水而建的高品質(zhì)社區(qū)。

黃沙島地塊位于市橋水道北岸，緊挨著黃沙島花園小區(qū)西側(cè)和南側(cè)，地塊總面積約5.08公頃。

項目區(qū)位圖

目前，地塊現(xiàn)狀為空地和一個活動廣場，整體維護情況一般。

南面正對著江邊，有一個公共廣場；西面是現(xiàn)有的出入口道路；中部和東部大部分還是空地。

換句話說，就是“城央氪金地段+濱水空地”，具備二次開發(fā)的潛力。

這次的規(guī)劃關(guān)鍵詞是：“綠美+濱水”。

依托市橋水道的景觀資源，未來不僅會補充住宅，還會重點提升公共空間。

具體包括新增1.92萬㎡居住面積，預計可容納約553人；

規(guī)劃一個社區(qū)嵌入式服務(wù)綜合體和市政公用設(shè)施，滿足生活配套；

增加約3.88萬㎡公共綠地，連通濱水碧道、親水平臺；

打造“前低后高”的建筑布局，建筑限高10.5—16米，與周邊番禺圖書館等建筑銜接。

項目區(qū)位圖

從規(guī)劃圖看，南向會形成連續(xù)的濱水景觀廊道，公園綠地、足球場、碧道等一個不少，定位就是“生態(tài)宜居+休閑配套”。

教育方面，考慮到地塊人口體量不算大，規(guī)劃提出學位需求可由周邊學校統(tǒng)籌解決，因此沒有單獨新建幼兒園和中小學。

交通方面，規(guī)劃新增了兩條支路。南側(cè)新增規(guī)劃支路三，東側(cè)新增規(guī)劃支路一南段。

這兩條路未來將與長堤東路等道路銜接，由項目單位先行出資建設(shè)，建好后交由政府管理，提升片區(qū)可達性。

從整體來看，這塊地雖然體量不大，但位置極佳。

地塊位于市橋水道北岸，距離番禺廣場直線不足1公里。

往北是區(qū)府和核心商圈，往南直面江景，周邊還有番禺圖書館、文化中心等公共配套。

值得注意的是，它和番禺本地老牌別墅區(qū)黃沙島花園緊鄰。

雖然后者樓齡已有20多年，但二手掛牌總價依舊在2000萬+，且放盤稀少。

據(jù)貝殼顯示，當前僅掛牌一套建面約508.3㎡的別墅，總價2360萬。

此外，今年5月黃沙島有二手別墅成交個案出現(xiàn)，是一套建筑面積385.7㎡別墅，成交價2018萬，折合單價約5.23萬/㎡。

來源：貝殼

這說明本地對墅類產(chǎn)品的需求一直存在，但供應(yīng)嚴重短缺。

目前番禺廣場板塊在售項目，以剛改高層為主，如綠城玉海棠、路勁美的雋樾均價大約在3.2—4.6萬/㎡。（價格僅供參考，具體以實際為準），但所剩下房源不多。

周邊還有一個待售新盤番禺置業(yè)融媒體北側(cè)項目，體量極小，只有1棟樓，且產(chǎn)品定位與黃沙島并不重疊。

對于番禺老錢和本地改善客來說，高層可選，但墅類產(chǎn)品幾乎斷供。

而黃沙島地塊正好補上了這個空缺：小體量+低密度，未來大概率是別墅+洋房。

從指標看，這塊地總建面不足2萬㎡，相當于一個小社區(qū)。

開發(fā)壓力不大，但如何做出差異化產(chǎn)品，才是關(guān)鍵：

如果只是常規(guī)疊墅，很可能浪費了地段和景觀；

如果能把濱江景觀、公共綠地、低密社區(qū)結(jié)合起來，市場想象空間會更大。

從價格帶看，樓面價約2.2萬/㎡，未來入市售價大概率比剛改盤更高，但比二沙島別墅更可及。

對番禺改善客來說，是一個“夠得上”的高端選擇。

你覺得，哪家房企會出手？它會不會真的成為番禺的“二沙島”？