近期，在社交媒體的熱帖中，有業(yè)主發(fā)說小區(qū)三個(gè)業(yè)主比著降價(jià)，已經(jīng)拉開第四名100多萬，直接拉低了整體小區(qū)的房價(jià)。

圖源于網(wǎng)絡(luò)

而另一邊，業(yè)主為穩(wěn)住小區(qū)二手房房價(jià)，成立“保價(jià)群”、發(fā)表《維護(hù)小區(qū)房價(jià)倡議書 》，指導(dǎo)二手房掛牌價(jià)格，聯(lián)合業(yè)主抱團(tuán)將小區(qū)二手房價(jià)格穩(wěn)住。

圖源于網(wǎng)絡(luò)

一面降價(jià)比慘，一面抱團(tuán)保價(jià)，都是當(dāng)下二手房業(yè)主的真實(shí)寫照。

究其產(chǎn)生原因，離不開二手房累積、新增掛牌量持續(xù)高位，內(nèi)部競(jìng)爭激烈，同時(shí)新規(guī)住宅搶占市場(chǎng)份額的雙重催化。

01掛牌量持續(xù)高位：庫存高企，競(jìng)爭加劇

從二手房掛牌量來看，2023年以來重慶二手房累積掛牌量已連續(xù)三年超25萬套，近一年月均新增掛牌量超1萬套。二手房掛牌量持續(xù)高位下，市場(chǎng)競(jìng)爭加劇。

而在成交端，二手房市場(chǎng)量價(jià)均有不同程度的下滑 。2024年全年二手房成交套數(shù)對(duì)比2020年下滑16%，成交價(jià)下滑了12%；而25年1-8月同比去年成交套數(shù)上漲12%，但成交均價(jià)下降約8%。

2025年1-8月中，重慶中心城區(qū)二手房成交量雖然在2-6月連續(xù)5個(gè)月保持正增長，然而階段性回暖后，迎來傳統(tǒng)淡季，7-8月二手房市場(chǎng)成交量價(jià)雙降。

02區(qū)域與需求分化：剛需流量與改善支撐并存

在整體下行的壓力下，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域與需求分化的顯著特色。

從區(qū)域來看，其中渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)為成交主力區(qū)域，北碚成交量漲幅明顯；板塊表現(xiàn)來看，蔡家板塊在金科集美嘉悅、金科金輝美院等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，以成交467套排名第一；大學(xué)城、南坪等板塊緊隨其后，交易活躍。

具體到項(xiàng)目層面，則呈現(xiàn)分層清晰、需求多元的特點(diǎn)。融創(chuàng)文旅城憑借低總價(jià)和成熟配套，擁有極高的市場(chǎng)活躍度，成交量斷層式領(lǐng)先；高端市場(chǎng)的代表重慶天地成交量亦排名第五。

同時(shí)TOP10的絕大多數(shù)席位被均價(jià)在10000元/平米至12000元/㎡的中高端改善型樓盤占據(jù)。這表明當(dāng)前市場(chǎng)并非完全由低價(jià)驅(qū)動(dòng)，深厚的改善型需求依然提供了穩(wěn)定支撐，形成了低價(jià)流量盤與品質(zhì)改善盤共同活躍的多元市場(chǎng)。

03 新房產(chǎn)品力沖擊：四代住宅崛起，價(jià)差拉大

除內(nèi)部壓力外，二手房市場(chǎng)還面臨著來自新房市場(chǎng)的強(qiáng)力挑戰(zhàn)，新規(guī)產(chǎn)品的入市對(duì)二手房尤其是改善型房源構(gòu)成了直接的競(jìng)爭壓力。

2025年以來重慶新房市場(chǎng)四代宅供應(yīng)成交上漲顯著，8月單月供應(yīng)同比上漲157%，成交上漲12%，可見市場(chǎng)需求趨勢(shì)逐漸向高品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)移，新房以產(chǎn)品力搶客，也進(jìn)一步拉開了新房與二手房的成交價(jià)差。

而隨著小面積四代宅及120㎡段的新規(guī)產(chǎn)品亮相，二手房改善、豪宅產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭壓力將進(jìn)一步加大，或?qū)⑻嵘路渴袌?chǎng)份額，進(jìn)一步推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)。

結(jié)語：

三季度迎來二手房成交遇冷，成交規(guī)模下降。不過，隨著“金九銀十”、“秋交會(huì)”等政策利好的釋放，市場(chǎng)信心將逐步修復(fù)，二手房市場(chǎng)熱度將有所回升，繼而向新房市場(chǎng)傳導(dǎo)。

不過，二手房市場(chǎng)后續(xù)成交增長動(dòng)能或有所放緩，尤其是新房產(chǎn)品力全面提升背景下，二手房市場(chǎng)僅能吸引價(jià)格敏感度較高的剛需客群，短期內(nèi)以價(jià)換量趨勢(shì)還將延續(xù)。

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