山東
2025樓市預(yù)警：資產(chǎn)反噬中產(chǎn)，超四成多套房家庭或?qū)⑾萑肜Ь?br/>前兩年聚餐，朋友老周總得意地說“手里兩套房，日子不慌忙”——一套自住，一套出租，租金剛好貼補(bǔ)大半房貸，儼然把多套房當(dāng)成了“抗風(fēng)險(xiǎn)王牌”?？勺罱僖娒?，他卻愁眉不展：出租的房子空了三個(gè)月才租出去，租金比去年降了20%，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)卻一分沒少；想把老房子賣掉周轉(zhuǎn)，中介說同小區(qū)掛牌的就有18套，買家挑來挑去，價(jià)格壓得比自己的買入價(jià)還低。
老周的遭遇不是個(gè)例。住建部2025年初的數(shù)據(jù)顯示，全國持有兩套及以上房產(chǎn)的家庭占比已達(dá)42%，比兩年前漲了3.2個(gè)百分點(diǎn)。但曾經(jīng)的“資產(chǎn)壓艙石”，如今正變成不少中產(chǎn)的“甜蜜負(fù)擔(dān)”，甚至開始出現(xiàn)“資產(chǎn)反噬”——房子不僅沒帶來收益，反而耗光積蓄、拖垮現(xiàn)金流。更讓人警惕的是，易居研究院的監(jiān)測(cè)顯示，超四成多套房家庭已面臨“養(yǎng)房成本高、變現(xiàn)難、債務(wù)壓力大”的三重困境，2025年這種壓力還可能進(jìn)一步加劇。
困境一：養(yǎng)房成本“吞金如虎”，月供+雜費(fèi)壓垮現(xiàn)金流
別以為房子到手就萬事大吉，持有多套房的“隱性成本”能悄悄掏空錢包。這其中最核心的就是房貸壓力，央行2024年的報(bào)告明確提到，有兩套及以上房產(chǎn)的家庭中，近六成還在償還房貸，不少家庭是“一套自住還貸，一套投資還貸”的雙重壓力模式。
一線城市的壓力更直觀：上海內(nèi)環(huán)一套兩居室的月供普遍超過1.5萬元，要是手里有兩套，每月房貸就得3萬起步，而搜狐網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，一線城市多房家庭的月供占家庭收入的比重常高達(dá)70%以上。更糟的是，租金根本跟不上房貸漲幅——上海一套40平米的小戶型，租金從去年的4500元跌到了今年的3800元，就算租出去，每月還要倒貼近萬元補(bǔ)房貸差額。
除了房貸，“隱性開支”也不少。房齡超過20年的老房子，維修成本會(huì)突然飆升：屋頂滲水、管道老化、墻面開裂，隨便修修就是上萬塊，北京一位業(yè)主去年光給老房做防水就花了1.2萬元。再加上物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)，一套房每年的固定支出至少幾千塊，兩套房就是近萬，對(duì)中產(chǎn)來說絕非小數(shù)目。有網(wǎng)友算過賬：三套房月供2.8萬，租金收入才2萬，每月倒貼8000元，相當(dāng)于半個(gè)月工資沒了。
困境二：房子變“不動(dòng)產(chǎn)”，想賣賣不掉、想租租不出
多套房家庭最慌的，其實(shí)是“房子砸手里”——想變現(xiàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)早就“供大于求”，賣房堪比“登天”。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年百城二手住宅均價(jià)同比下跌7.26%，武漢、南京等城市的同比跌幅甚至超10%，不少房子的市值直接跌回三年前 。
掛牌量更是“壓垮價(jià)格”的最后一根稻草。成都2024年初二手房掛牌量曾高達(dá)27萬套，即便后來因房源核驗(yàn)新規(guī)下架10萬套，剩余庫存仍讓房東們“內(nèi)卷”激烈。更普遍的是“掛牌半年無人問津”的尷尬：中介透露，現(xiàn)在很多小區(qū)的掛牌量是成交量的10倍以上，同戶型有10套在賣，買家自然會(huì)“挑最便宜的下手”，房東要么降價(jià)10%以上，要么只能無限期等下去。
租房市場(chǎng)也不樂觀。一線城市的出租空置期從過去的1個(gè)月拉長到3個(gè)月，租金還得打八折才能吸引租客。燕郊有業(yè)主2017年花426萬買的140平米房子，如今月租才2500元，連月供的零頭都不夠，房子成了“每月倒貼錢的包袱”。這種“賣不掉、租不出去”的情況，讓多套房從“流動(dòng)性資產(chǎn)”變成了“死資產(chǎn)”，急需用錢時(shí)根本指望不上。
困境三：政策與債務(wù)雙重收緊，風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)
2025年多套房家庭的日子更難，還因?yàn)檎吆蛡鶆?wù)的“雙重緊箍咒”開始發(fā)力。首先是房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推進(jìn)，上海2025年1月1日起優(yōu)化房產(chǎn)稅政策，明確家庭第二套及以上住房人均超過60平米的部分要征稅 。這意味著，一套120平米的房子，要是家里只有兩口人，超過的60平米就得按年繳稅，雖然稅率不高，但對(duì)月供壓力大的家庭來說，又是一筆額外負(fù)擔(dān)。
更要命的是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的暴露。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，中國居民家庭總負(fù)債達(dá)206.7萬億元，其中房貸占78.3%，多房家庭的平均負(fù)債率更是高達(dá)72%。經(jīng)濟(jì)一旦波動(dòng)、收入縮水，這些家庭很容易陷入“斷供危機(jī)”。最直觀的信號(hào)是法拍房數(shù)量激增：2024年全國掛牌法拍房164.55萬套，同比上漲16.56%，其中住宅占了84.79萬套，很多都是多房家庭無力還貸被強(qiáng)制執(zhí)行的。
更讓人警惕的是“多米諾骨牌效應(yīng)”：為了還房貸，不少家庭開始削減教育、醫(yī)療、消費(fèi)開支，甚至借消費(fèi)貸“拆東墻補(bǔ)西墻”。2024年居民短期消費(fèi)貸款余額達(dá)12.7萬億元，同比增長23%，持有3種及以上信貸產(chǎn)品的家庭占比近4成，債務(wù)鏈條一旦斷裂，整個(gè)家庭都會(huì)被拖垮。
其實(shí)2025年的樓市預(yù)警，本質(zhì)上是給中產(chǎn)提了個(gè)醒：房子早就不是“閉著眼買都賺”的時(shí)代了。易居研究院院長丁祖昱也提到，2025年樓市會(huì)“良幣驅(qū)逐劣幣”，那些地段差、房齡老的多余房產(chǎn)，只會(huì)越來越難出手 。對(duì)普通人來說，與其抱著“多套房=安全感”的舊觀念，不如算好這筆賬：月供別超過收入的40%，不碰自己能力之外的負(fù)債，手里留足3-6個(gè)月的應(yīng)急資金。畢竟真正的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從來不是靠房子數(shù)量堆出來的，而是穩(wěn)定的現(xiàn)金流和理性的資產(chǎn)規(guī)劃。你身邊有手握多套房的朋友嗎？他們現(xiàn)在是踏實(shí)還是焦慮？
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