一、引言

近期，濟(jì)寧市國(guó)資委就星城廣場(chǎng)業(yè)主反映的物業(yè)違規(guī)收費(fèi)問題作出回復(fù)，稱該項(xiàng)目不存在“違規(guī)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)”的情形。經(jīng)對(duì)回復(fù)內(nèi)容及涉案房屋實(shí)際情況（含不動(dòng)產(chǎn)登記信息、功能配置、使用事實(shí)）的全面核查，我們認(rèn)為國(guó)資委回復(fù)存在多處法律認(rèn)定錯(cuò)誤、事實(shí)判斷偏差及監(jiān)管職責(zé)缺位，未能依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。本材料將系統(tǒng)梳理錯(cuò)誤點(diǎn)，結(jié)合法律規(guī)定與地方實(shí)踐展開論證，懇請(qǐng)住建、物價(jià)、市場(chǎng)監(jiān)管等部門重新調(diào)查，糾正違規(guī)行為。

二、市國(guó)資委回復(fù)中的主要錯(cuò)誤及法律依據(jù)

（一）混淆土地用途與房屋用途，錯(cuò)誤認(rèn)定“商務(wù)金融用地/公寓”的屬性性質(zhì)

市國(guó)資委稱“星城廣場(chǎng)涉事樓棟在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》及《商品房買賣合同》中均明確為商務(wù)金融用地/公寓，并非住宅房屋”，該認(rèn)定違背“土地用途與房屋用途分離”原則及“實(shí)質(zhì)功能優(yōu)先”規(guī)則，具體錯(cuò)誤如下：

1.混淆土地性質(zhì)與房屋用途的法律邊界

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，土地使用權(quán)年限（如商業(yè)用地40年）與房屋用途無直接綁定關(guān)系；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條進(jìn)一步明確，不動(dòng)產(chǎn)登記簿需分別記載“土地用途”與“房屋用途”，二者屬獨(dú)立登記事項(xiàng)。國(guó)資委將“商務(wù)金融用地”（土地性質(zhì)）直接等同于“非住宅房屋”（房屋用途），無視《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》中“用途”欄“土地+房屋”的并列標(biāo)注邏輯，屬法律概念混淆。

2.片面解讀“公寓”的屬性，忽視其多元分類

濟(jì)寧市住建局對(duì)“公寓”實(shí)行分類管理：住宅類公寓（用地性質(zhì)可為民用/混合，需配套水電氣暖住宅設(shè)施，執(zhí)行民用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）、商務(wù)公寓（辦公屬性，無居住配套）、酒店式公寓（商業(yè)經(jīng)營(yíng)屬性）。國(guó)資委未區(qū)分公寓類型，籠統(tǒng)將“公寓”歸為非住宅，違反《濟(jì)寧市物業(yè)管理辦法》第二十五條“具體適用范圍由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門確定”的但書條款，屬法規(guī)適用片面化。

3.無視房屋實(shí)際功能與居住事實(shí)的核心證明力

涉案樓棟水、電、燃?xì)?、供暖設(shè)施均按《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》安裝，具備家庭居住完整功能，符合《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50352-2019）第2.0.3條“住宅為供家庭居住使用的建筑”的定義；且多數(shù)業(yè)主基于“學(xué)區(qū)房”購(gòu)買并實(shí)際居住，子女已憑房屋戶籍入學(xué)，形成穩(wěn)定居住事實(shí)。根據(jù)《民法典》第二百三十一條“事實(shí)行為優(yōu)先于登記形式”的原則，房屋實(shí)際功能與使用狀態(tài)應(yīng)作為屬性認(rèn)定的核心依據(jù)，國(guó)資委僅以土地性質(zhì)否定住宅屬性，屬事實(shí)判斷偏差。

4.誤讀不動(dòng)產(chǎn)證書“商務(wù)金融用地/公寓”的登記含義

證書中“商務(wù)金融用地/公寓”的“/”符號(hào)，表明是“土地用途+房屋類型”的分別標(biāo)注，而非“商務(wù)公寓”的屬性定性。參考濟(jì)寧本地實(shí)踐（如濟(jì)寧金融中心B2地塊），商務(wù)金融用地上的公寓可分為“住宅式公寓”（配備居住設(shè)施、按民用收費(fèi)）與“公寓式辦公”（商業(yè)屬性），涉案房屋的居住配置、使用場(chǎng)景與“住宅式公寓”完全一致，國(guó)資委未結(jié)合本地登記慣例解讀證書，屬地方實(shí)踐認(rèn)知缺失。

5.割裂“學(xué)區(qū)房”宣傳與房屋屬性的法律關(guān)聯(lián)

開發(fā)商以“濟(jì)寧學(xué)院附小附中轄區(qū)學(xué)區(qū)房”為核心賣點(diǎn)，而《義務(wù)教育法》第十二條明確“學(xué)區(qū)房”的前提是房屋為“適齡兒童法定居住地”（即住宅）。根據(jù)《民法典》第四百七十三條，該宣傳構(gòu)成“對(duì)合同訂立有重大影響的要約邀請(qǐng)”，應(yīng)視為合同組成部分。國(guó)資委將業(yè)主子女入學(xué)歸因于“政府與學(xué)校協(xié)議”，回避開發(fā)商“學(xué)區(qū)房”宣傳對(duì)房屋屬性的承諾效力，屬法律關(guān)系割裂。

（二）回避收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法性審查，未履行監(jiān)管核心職責(zé)

市國(guó)資委稱“水電氣暖費(fèi)用由業(yè)主直接向公用企業(yè)繳納，物業(yè)公司未代收代繳”，該回復(fù)未回應(yīng)“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否與房屋用途匹配”的核心質(zhì)疑，屬監(jiān)管職責(zé)缺位：

1.回避“商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)與住宅用途沖突”的核心問題

業(yè)主質(zhì)疑的是“按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是否合法”，而非“收費(fèi)主體是誰”。根據(jù)《價(jià)格法》第十八條，水、電、燃?xì)鈱佟罢▋r(jià)的重要公用事業(yè)”，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需按房屋實(shí)際用途確定；濟(jì)寧市發(fā)改委2025年明確居民用水2.85元/噸、用電0.5469元/度、燃?xì)?.7元/立方米，商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為居民的1.5-2倍。即便業(yè)主直繳公用企業(yè)，若住宅性質(zhì)房屋被強(qiáng)制按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，仍違反《價(jià)格法》第三十九條“不得擅自制定政府定價(jià)商品價(jià)格”的規(guī)定，國(guó)資委未審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法性，屬履職不到位。

2.忽視空置房物業(yè)費(fèi)違規(guī)收費(fèi)的事實(shí)

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條規(guī)定“住宅空置六個(gè)月以上的，物業(yè)費(fèi)按不超過60%收取”，而物業(yè)按8折（80%）收取，該違規(guī)行為未被國(guó)資委提及。即便按國(guó)資委主張的“公寓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，也需遵守省級(jí)規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定，其回避該問題，屬監(jiān)管疏漏。

（三）錯(cuò)誤適用物業(yè)費(fèi)定價(jià)規(guī)則，違背地方分類管理要求

市國(guó)資委稱“依據(jù)《濟(jì)寧市物業(yè)管理辦法》第二十五條，公寓類房屋實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，該適用存在“未區(qū)分公寓類型”的根本性錯(cuò)誤：

1.違反濟(jì)寧“公寓分類定價(jià)”的監(jiān)管實(shí)踐

濟(jì)寧市住建局明確：住宅類公寓執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)（1.0-1.5元/平方米?月），商務(wù)/酒店式公寓執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。參考吉屋網(wǎng)濟(jì)寧房產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)及本地項(xiàng)目案例（如濟(jì)寧金融中心“云墅住宅式公寓”），涉案房屋的居住設(shè)施、使用場(chǎng)景均符合“住宅類公寓”特征，國(guó)資委將所有公寓納入“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”范圍，違背地方分類管理要求。

2.抵觸省級(jí)規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十條明確“住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，核心區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是“是否用于居住”。涉案房屋作為業(yè)主法定居住地，即便登記為“公寓”，也應(yīng)適用政府指導(dǎo)價(jià)，國(guó)資委的認(rèn)定抵觸省級(jí)規(guī)章，屬法規(guī)適用錯(cuò)誤。

三、結(jié)論與核心訴求

市國(guó)資委的回復(fù)因混淆法律概念、忽視事實(shí)證據(jù)、回避核心問題，導(dǎo)致對(duì)房屋屬性及收費(fèi)合法性的認(rèn)定完全錯(cuò)誤。涉案房屋雖登記在“商務(wù)金融用地”上，但結(jié)合“住宅類公寓”的功能配置、“學(xué)區(qū)房”的居住承諾、業(yè)主實(shí)際居住的事實(shí)，依法應(yīng)認(rèn)定為住宅，執(zhí)行民用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

為此，業(yè)主重申以下訴求：

1.依法認(rèn)定房屋屬性：懇請(qǐng)住建、不動(dòng)產(chǎn)登記部門結(jié)合《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》標(biāo)注、房屋實(shí)際功能、居住事實(shí)，出具“住宅類公寓”的屬性認(rèn)定文件；

2.立即糾正違規(guī)收費(fèi)：責(zé)令物業(yè)及公用企業(yè)按濟(jì)寧市居民標(biāo)準(zhǔn)（水2.85元/噸、電0.5469元/度、燃?xì)?.7元/立方米、物業(yè)費(fèi)1.0-1.5元/平方米?月）重新核算費(fèi)用；

3.退還超額收費(fèi)款項(xiàng)：要求城投公司、物業(yè)公司及公用企業(yè)退還2025年以來多收的費(fèi)用（含物業(yè)費(fèi)超收部分、水電氣商業(yè)與民用差價(jià)）；

4.查處違規(guī)行為：由市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)物業(yè)“價(jià)格欺詐”（《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第六條）、公用企業(yè)“違規(guī)定價(jià)”行為立案查處，記入企業(yè)信用檔案。

我們堅(jiān)信，只有基于法律規(guī)定與客觀事實(shí)糾正錯(cuò)誤認(rèn)定，才能切實(shí)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，保障居住環(huán)境的公平合規(guī)。