觀點(diǎn)網(wǎng)訊：9月26日，上海市規(guī)劃資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，圍繞城市設(shè)計(jì)、環(huán)境品質(zhì)、建筑功能、城市更新及治理服務(wù)提出17條具體措施，新規(guī)即日起施行。

文件明確，新建住宅每戶陽臺(tái)水平投影總面積不大于該戶型建筑面積10%且不超過16平方米的，按其水平投影面積1/2計(jì)入容積率；戶型建筑面積小于80平方米的，陽臺(tái)面積上限為8平方米，進(jìn)深不得大于1.8米。沿公共綠地、廣場河流等區(qū)域設(shè)置的開敞式陽臺(tái)，進(jìn)深不超0.75米、寬度不超3米且每戶僅設(shè)一個(gè)的，不計(jì)容、不計(jì)可售面積。

此外，架空層、風(fēng)雨連廊、地下車庫坡道頂棚等公共開放空間建筑面積不計(jì)容；采用干掛石材、金屬、陶板等高品質(zhì)外立面飾面層，經(jīng)實(shí)測后可不計(jì)容。文件鼓勵(lì)靈活可變戶型、全齡友好共享空間及綠色低碳技術(shù)應(yīng)用，并簡化老舊小區(qū)加裝電梯、適老化改造的規(guī)劃審批流程。

附：關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見（全文）

為深入貫徹中央城市工作會(huì)議精神，落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展和人民 城市建設(shè)要求，提升城市居住環(huán)境和住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)，更好地滿足 廣大人民群眾對美好生活的期待，推動(dòng)新建和存量住宅的品質(zhì)提 升，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，制定以下意見。

一、加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)，打造富有活力的宜居社區(qū)

（一）強(qiáng)化設(shè)計(jì)引領(lǐng)

提升各類住宅區(qū)城市設(shè)計(jì)水平。實(shí)施城市總體規(guī)劃，結(jié)合 “一江一河”濱水區(qū)、歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、城市核心功能區(qū)和新城、 新市鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村郊野地區(qū)的差異化發(fā)展目標(biāo)， 突出分類分區(qū)，著力 強(qiáng)化空間布局優(yōu)化、城市天際線、建筑風(fēng)格、色彩、第五立面等 城市設(shè)計(jì)要素牽引，因地制宜明確相關(guān)管控要求；充分發(fā)揮“三 師聯(lián)創(chuàng)”、“社區(qū)規(guī)劃師”、“規(guī)劃實(shí)施平臺(tái)”等機(jī)制的作用，推進(jìn)高水平設(shè)計(jì)覆蓋和輻射帶動(dòng)作用。

針對高密度、高強(qiáng)度住宅區(qū)域， 特別是城市公共中心和交通 樞紐、涉及風(fēng)貌保護(hù)和城市更新及相鄰關(guān)系復(fù)雜、建筑物布局受特定條件限制等特定情形的地塊，應(yīng)通過城市設(shè)計(jì)優(yōu)化研究和專家論證，合理確定住宅開發(fā)容量和建筑高度等要求，預(yù)留多種建 筑設(shè)計(jì)方案的可能性，協(xié)調(diào)好多地塊之間的關(guān)系，保障區(qū)域整體空間品質(zhì)，方案成果按程序納入規(guī)劃圖則。

（二）完善城市界面

加強(qiáng)城市街坊、街區(qū)整體界面設(shè)計(jì)。統(tǒng)籌規(guī)劃沿街住宅建筑的立面、高度、色彩、貼線率和連續(xù)度，鼓勵(lì)周邊式建筑布局； 強(qiáng)化臨街公共服務(wù)、慢行網(wǎng)絡(luò)和開放空間， 結(jié)合小區(qū)出入口或沿 街設(shè)置便民超市零售、餐飲、娛樂等公共設(shè)施，在建筑前區(qū)形成豐富的睦鄰交往空間、宜居生活氛圍， 促進(jìn)地區(qū)活力、方便日常生活。

單一的住宅組團(tuán)用地（Rr）地塊在滿足規(guī)劃要求和土地出讓 合同所約定的配建社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)沿城市生活 性街道新增對外開放的文化、娛樂、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施。增加的計(jì)容建筑面積不超過合同約定項(xiàng)目總面積的1%-3%，經(jīng)評估審定后，簽訂補(bǔ)充合同并按規(guī)定補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

（三）構(gòu)建富有變化的城市天際線

綜合考慮住宅區(qū)整體格局、沿街布局和相鄰關(guān)系， 在符合機(jī) 場、氣象臺(tái)、微波通道、安全保密、日照分析等限制的情況下， 統(tǒng)籌規(guī)劃住宅區(qū)建筑布局和整體風(fēng)格，著力構(gòu)建高低錯(cuò)落的城市 天際線和建筑群。沿道路轉(zhuǎn)角、重點(diǎn)地區(qū)和城市設(shè)計(jì)重要節(jié)點(diǎn)， 可局部提高建筑高度。50 米及以下高度提高不超過 7 米，50 米以上高度提高不超過 11 米。建筑高度局部提高的部分水平投影 面積占該地塊住宅標(biāo)準(zhǔn)層水平投影面積之和的比例一般不大于 30%。涉及高度調(diào)整通過實(shí)施深化予以落實(shí)。

（四）豐富建筑形態(tài)和整體效果

鼓勵(lì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，強(qiáng)化工匠精神，避免簡單重復(fù)，在建筑細(xì)部 包括山墻、檐口、線腳、門窗、屋頂、陽臺(tái)等重要部位增加多樣 性、有質(zhì)感的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的時(shí)代特征和文化底蘊(yùn)。 住宅區(qū)內(nèi)同類同式樣的高層建筑重復(fù)不宜超過三次。

對住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì) 材料，在申報(bào)圖紙中提供設(shè)計(jì)詳圖，在施工階段及時(shí)通知測繪單 位進(jìn)行跟測，在“多測合一”測繪成果報(bào)告中明確飾面層建筑面 積的，其飾面層不計(jì)入容積率。建筑間距的起算點(diǎn)按照兩幢建筑 的外墻完成面為基準(zhǔn)。

二、提升環(huán)境品質(zhì)，營造有歸屬感的美好社區(qū)

（五）完善全齡友好的共享空間

為增進(jìn)鄰里交往，提供多樣化生活場景。結(jié)合小區(qū)公共服務(wù) 配套用房、住宅底層、公共通道兩側(cè)等空間， 鼓勵(lì)提供快遞收寄 存、體育健身、老幼活動(dòng)、文化藝術(shù)、生活市集、會(huì)客交流等鄰 里共享功能，倡導(dǎo)推動(dòng)人人參與、開源社區(qū)、設(shè)計(jì)燈塔行動(dòng)， 形 成開放、共享、創(chuàng)新、友好的場所空間，提升小區(qū)、街區(qū)溫度。

多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀 小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計(jì)入容積率。 架空層凈高不宜低于 3 米。架空層、風(fēng)雨連廊等共享空間不得圍 合封閉改作他用，不得出售。

（六）營造自然韌性美麗的生活環(huán)境

鼓勵(lì)親近自然、生態(tài)友好的住區(qū)綠化環(huán)境設(shè)計(jì)， 強(qiáng)化海綿韌 性理念，提升小區(qū)的雨水徑流自然滲透率，通過坡地綠化、下沉 庭園、立體綠化、屋頂花園等設(shè)計(jì)手法形成豐富的空間景觀；利 用建筑和小區(qū)的冗余空間、結(jié)構(gòu)部件空間等， 考慮生物多樣性需 求和棲息空間，營造生態(tài)自然小環(huán)境。改善設(shè)置于地下停車庫、 共享空間的自然通風(fēng)、采光。下沉庭園地坪標(biāo)高按地下室標(biāo)高認(rèn) 定。

結(jié)合土方減量化，小區(qū)內(nèi)部停車庫可設(shè)置在半地下室、底層 （僅限一層）架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。在停車庫上層 另有公共需要增設(shè)架空層和風(fēng)雨連廊，可按照上述第（五）點(diǎn)執(zhí) 行。建筑高度地坪起算點(diǎn)一般以周邊相鄰的城市道路中心線標(biāo)高 為基準(zhǔn)加上 0.3 米。

為住宅小區(qū)配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)結(jié)合綠化景觀做好隱蔽 處理，與小區(qū)建筑風(fēng)貌相協(xié)調(diào)；單獨(dú)設(shè)置、建成后按規(guī)定需移交 政府指定部門、且不分?jǐn)偟氖姓A(chǔ)設(shè)施， 建筑面積不計(jì)入容積 率。

（七）設(shè)計(jì)親切便捷的慢性體系空間

通過便捷的慢行系統(tǒng)連接住宅小區(qū)與公共交通站點(diǎn)、社區(qū)公 共配套，完善美麗街區(qū)、口袋公園、街角廣場、慢行小徑等， 提 升慢行品質(zhì)；鼓勵(lì)結(jié)合出入口設(shè)置社區(qū)大堂與交流空間，集中設(shè) 置快遞物流、智慧門禁、信息發(fā)布等便利設(shè)施。

鼓勵(lì)住宅小區(qū)采用人車分流的交通組織形式。機(jī)動(dòng)車、非機(jī) 動(dòng)車地下車庫出入口頂棚、地下車庫出地面樓梯和電梯的遮雨棚， 其建筑面積不計(jì)入容積率。

三、完善住宅建筑功能，創(chuàng)造健康舒適的居住空間

（八）優(yōu)化住宅戶型設(shè)計(jì)

建設(shè)全齡友好城市，適應(yīng)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化的需求， 新建住宅鼓勵(lì)靈活可變的戶型設(shè)計(jì)，增加儲(chǔ)物收納空間、多功能 彈性空間，提升自然采光率與通風(fēng)效率。

（九）提升陽臺(tái)空間品質(zhì)

綜合考慮居住功能需要、景觀要求， 合理設(shè)置生活陽臺(tái)和工 作陽臺(tái)，結(jié)合本市氣候環(huán)境、采光舒適度和建筑立面整體要求， 可設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)。

陽臺(tái)（含封閉式陽臺(tái)）同時(shí)符合以下條件的，面積按其水平 投影面積的 1/2 計(jì)入容積率：每戶陽臺(tái)水平投影總面積不大于該 戶型建筑面積的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米），戶 型建筑面積小于 80 平方米的，可以設(shè)置總面積不大于 8 平方米的陽臺(tái)；每個(gè)陽臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深（取陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的 最大垂直距離）不超過 1.8 米（含 1.8 米）。超出上述情況的陽 臺(tái)建筑面積，超出部分應(yīng)按其水平投影面積的全面積計(jì)入容積率。

為提升建筑立面形象，沿公共綠地、廣場河流、風(fēng)貌街道等 地區(qū)，設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過 0.75 米（含 0.75 米）的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開 敞式陽臺(tái)，其建筑面積不計(jì)入容積率，不計(jì)入可售面積，且不計(jì) 入戶型建筑面積 10%的陽臺(tái)面積。開敞陽臺(tái)寬度不得大于 3 米， 且每戶僅可設(shè)置一個(gè)。

（十）優(yōu)化空調(diào)室外機(jī)整體配置效果

住宅室外存放空調(diào)室外機(jī)等設(shè)施設(shè)備的機(jī)座板、設(shè)備平臺(tái)應(yīng) 滿足設(shè)施設(shè)備數(shù)量、尺寸實(shí)際需求，并方便工作人員安裝、調(diào)試、 檢修。

空調(diào)室外機(jī)座板、設(shè)備平臺(tái)無圍護(hù)結(jié)構(gòu)且每戶水平投影總面 積不大于 2.5 平方米，不計(jì)算建筑面積；如有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或每戶水 平投影總面積大于 2.5 平方米的，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分或超出部分， 應(yīng)按其水平投影面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。

（十一）塑造整潔有序的第五立面

優(yōu)化住宅建筑第五立面，住宅屋頂形式應(yīng)簡潔大方、整體協(xié) 調(diào)和富有變化。屋頂電梯機(jī)房、設(shè)施設(shè)備應(yīng)相對集中布置， 鼓勵(lì) 結(jié)合屋頂露臺(tái)、屋面綠化一體化設(shè)計(jì)。采用坡屋面形式的住宅， 應(yīng)將設(shè)施設(shè)備隱藏在坡屋頂下。

在滿足日照規(guī)定的前提下，用以遮蔽水箱間、樓梯間、電梯 間、機(jī)械房等突出屋面的附屬設(shè)施的格柵、網(wǎng)架、鏤空蓋頂， 其 立面及頂面透空率大于 50%的，不計(jì)入建筑高度。

（十二）鼓勵(lì)住宅綠色新技術(shù)應(yīng)用

住宅應(yīng)融合生產(chǎn)、施工和運(yùn)維階段需求， 集成綠色建筑、裝 配式建筑、超低能耗、健康住宅等技術(shù)，提升全生命周期品質(zhì)。

鼓勵(lì)配置健康住宅技術(shù)體系，包括新風(fēng)系統(tǒng)、凈水設(shè)施、隔 音降噪措施及無障礙設(shè)計(jì)，保障室內(nèi)空氣質(zhì)量、水質(zhì)安全和適老 適幼需求。

四、實(shí)施城市更新，促進(jìn)老舊小區(qū)功能煥新

（十三）完善老舊住宅功能

支持舊住房完善基本功能。劃撥用地上的老舊住宅更新改造、 拆除重建后，增加廚房、衛(wèi)生、臥室、起居室等住宅套內(nèi)建筑面 積，繼續(xù)保留劃撥方式。

出讓用地上的舊住宅，更新改造后超出住宅項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的， 增加的建筑面積經(jīng)評估后應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

（十四）提升老舊小區(qū)環(huán)境

支持老舊小區(qū)提升居住環(huán)境、公共安全， 鼓勵(lì)居民自治、社 區(qū)協(xié)商共治，在確保安全底線的條件下，老舊住宅小區(qū)多層住宅 加裝電梯、無障礙設(shè)施、提升樓梯道和門廳公共部位品質(zhì)、適老 化改造、增設(shè)垃圾房、門衛(wèi)崗?fù)ぁ⒕G化內(nèi)小品的， 無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)。

五、提升服務(wù)和治理水平，構(gòu)建全生命周期管理閉環(huán)

（十五）優(yōu)化設(shè)計(jì)實(shí)施管理

完善住宅建筑設(shè)計(jì)管理，住宅方案審批中應(yīng)明確套型和面積 要求。架空層、風(fēng)雨連廊、空調(diào)室外機(jī)座板、設(shè)備平臺(tái)、陽臺(tái)、 立面飾面層等，應(yīng)在申報(bào)圖紙中提供設(shè)計(jì)詳圖，不計(jì)入容積率的 建筑面積在分層面積表中備注說明，在“多測合一”測繪成果報(bào) 告中明確數(shù)據(jù)。繼續(xù)鞏固“多測合一”成果共享機(jī)制，納入城市 治理數(shù)字孿生智能平臺(tái)。

（十六）提高社區(qū)服務(wù)智慧化水平

鼓勵(lì)結(jié)合量子城市時(shí)空智能應(yīng)用場景，推進(jìn)建設(shè)智慧社區(qū)平 臺(tái)，提供在線物業(yè)管家、報(bào)事報(bào)修、垃圾分類回收、停車引導(dǎo)、 快遞配送等數(shù)字化應(yīng)用，構(gòu)建線下線上場景融合的智慧便利生活。

（十七）加強(qiáng)長效監(jiān)督管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將不得擅自改造建筑結(jié)構(gòu)、破壞建筑外立 面形象等相關(guān)義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款，禁止虛假和夸大 宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人違反房屋安全 使用相關(guān)規(guī)定使用的，應(yīng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。

業(yè)主是房屋功能使用和安全的責(zé)任人，應(yīng)積極配合物業(yè)及相關(guān)部門的管理工作。

六、施行

本意見適用于本市農(nóng)村自建房外的住宅項(xiàng)目。保障性租賃住 房、舊住房成套改造或拆除重建項(xiàng)目另有規(guī)定按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行， 可根據(jù)實(shí)施情況參照執(zhí)行。

本意見自印發(fā)之日起施行。自本規(guī)定施行之日前審定建設(shè)工 程設(shè)計(jì)方案的建設(shè)項(xiàng)目，按原規(guī)定執(zhí)行。

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