前幾天，臺風(fēng)樺加沙登陸前后，大家的注意力都集中在防風(fēng)避險上。

廣州，還悄咪咪搞了件樓市大事！

市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》的通知，其中有一條核心內(nèi)容格外受關(guān)注：明確允許房企在特定條件下將自持商品住房轉(zhuǎn)為可售住房入市。

簡單來說，就是以前被“鎖死”的自持房，現(xiàn)在能賣了！

自持房一放開，

二手房業(yè)主，該緊張了嗎？

先給大家科普一下背景，樓市火熱那幾年，廣州搞了個“限地價、競自持”的玩法。

什么意思？

就是開發(fā)商想拿地，就得承諾一部分的房子持有不能賣，除了比出價，還要比誰愿意留更多的房子用來租賃。

現(xiàn)在政策一出，這些“砸在手里”的房子終于有了新的出路。

很多人說這是給開發(fā)商“減負”，這話沒毛病。

2017年到2022年廣州出讓了多少競自持地塊？

我們簡單為大家找了找。

看看數(shù)據(jù)，光萬科當(dāng)年就拿下兩宗自持比例超50%的地塊，總自持建面面積近9.3萬㎡。這些房子不能賣，對房企來說就是“凍住”的現(xiàn)金流。

現(xiàn)在一放開，既盤活了房企的存量資產(chǎn)，又給市場注入了新鮮血液。

一看到說要增加供應(yīng)了，就有不少二手房業(yè)主開始慌：“會不會搶我們生意？”

其實不用太焦慮，因為這并不是隨便就能轉(zhuǎn)的，得闖過“三重門”。

1.?區(qū)域門檻?：不是所有區(qū)都能轉(zhuǎn)，得所在行政區(qū)和板塊的一手住宅去化周期都在18個月以下才行。

目前廣州符合條件也就三個區(qū)：荔灣、白云和海珠，而且還在所在板塊去化周期也低于18個月，可想而知，符合條件的地塊目前真的很少。

2.資金門檻。想要轉(zhuǎn)售？先補繳土地出讓金。開發(fā)商得按原出讓時點和現(xiàn)時點的地價差額補錢，取高者補繳。

參考當(dāng)年合景泰富花37億拿的黃埔大道地塊，這筆錢八成不是小數(shù)目，開發(fā)商得先掂量掂量錢包。

3.流程門檻。申請過后，還需經(jīng)市土委會和原出讓方點頭，不是想轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)。

短期來看，自持轉(zhuǎn)售的新房或許會分走一部分改善需求，比如說像臻溋?名鑄這類高端項目，對同區(qū)域二手房有一定沖擊。但這類房源數(shù)量有限，畢竟開發(fā)商補了成本后可能定價并不低，普通剛需還是會優(yōu)先選二手房。

長期來看，這反而是件好事，市場需要新鮮血液激活，新房供應(yīng)增加，也許還會倒逼二手房 市場“內(nèi)卷”，業(yè)主可能更重裝修服務(wù)，中介也會優(yōu)化房源推薦，最終利好的還是購房者。

當(dāng)然，也可以看看雁姐怎么說：

我是雁姐

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商辦市場，

也引來了新的“大禮包”

除此之外，政策還送來了商辦市場的“大禮包”。

首先是支持存量商辦改建為保障性租賃住房，促進職住平衡。

目前，廣州的商辦庫存面積近一千萬㎡（數(shù)據(jù)來源：中指院），通過改建，既能緩解商辦物業(yè)高庫存壓力，又能增加租賃住房供給。這對租房族是利好，也間接讓二手房市場更健康。

不過，想要改為保障性租賃住房，也不是這么簡單的。

需要滿足以下條件：

要是在產(chǎn)業(yè)區(qū)外的3km范圍內(nèi)或地鐵站點的3km范圍內(nèi)；

還得區(qū)政府先評估：周邊租房子的需求多不多、配套能不能扛住，過了才會納入管理：

改建必須整棟來，改建還不能改變原有用地性質(zhì)等等控制指標(biāo)；

用地單位不能直接租給個人或家庭，得先和企業(yè)、事業(yè)單位對接好，再跟單位安排的職工簽租房合同。

另外，已出讓但還沒開工的商服用地，要是滿足各項前提條件，也能轉(zhuǎn)建成保障房。

同時，政策也允許自持商辦物業(yè)招商入市，嚴(yán)禁分割散售。

過去“競自持”等政策形成的大量自持商辦物業(yè)，長期占用企業(yè)資金且流動性差，尤其在商辦空置率高企的背景下，成為經(jīng)營的負擔(dān)。

但現(xiàn)在放開之后，不僅盤活了存量商辦物業(yè)，也有效降低了部分企業(yè)的負債壓力。

這波新政，還有一個亮點在于鼓勵挖潛地下空間價值。

鼓勵用自有存量地建地下空間補充公服配套、支持地下公共停車場建設(shè)、推動地下空間互聯(lián)互通等等。

這樣子做，既能不占用地面綠化和通行空間，又能快速填補社區(qū)商超、停車難等等缺口，能滿足市民更多的生活需求。

總體而言，這次廣州樓市新政，不是簡單地“大放水”，而是精準(zhǔn)施策，盤活存量資產(chǎn)，自持房轉(zhuǎn)售讓開發(fā)商喘口氣，商辦改租賃給打工人多些選擇，地下空間開發(fā)更是把一些“邊角料”變廢為寶。

這場政策調(diào)整，其實是在為廣州樓市鋪設(shè)一條更務(wù)實、更可持續(xù)的軌道。

它預(yù)示著，樓市正在從過去的狂飆轉(zhuǎn)向“精耕細作”——更關(guān)注存量資產(chǎn)的效率，更回應(yīng)真實的居住需求。

這批“解鎖”房源能否激活廣州樓市？讓我們拭目以待。