科技+創(chuàng)新+人才，掀起新機遇風暴

造富邏輯徹底轉(zhuǎn)變！

科技是第一生產(chǎn)力。最近以阿里、寒武紀等為代表的科技股漲勢驚人，昭示著高科技公司真正成為創(chuàng)造財富的主要動力，掀起新的機遇風暴。

縱觀人類發(fā)展史，從第一次工業(yè)革命開始，創(chuàng)新就一直是經(jīng)濟發(fā)展的動力，驅(qū)動著社會變革。如今隨著量子計算機刷新世界紀錄、深空探測揭開月球背面奧秘，以及人工智能大模型顛覆全球產(chǎn)業(yè)格局，新一輪科技大爆炸將帶來我們的國運大爆發(fā)。

更直觀一點，創(chuàng)新成功的關(guān)鍵因素毫無疑問是人口。這是企業(yè)、區(qū)域甚至國家發(fā)展中相通的底層邏輯?？梢哉f，擁有了人才就相當于打開了關(guān)于未來的想象空間。

人口有兩層含義——

一是人口增長和結(jié)構(gòu)分布，影響著區(qū)域的創(chuàng)業(yè)精神和創(chuàng)新活力。

比如深度老齡化的日本，各種資源被年長者把控，年輕人數(shù)量少且很難進行創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。這就導(dǎo)致雖然它的大公司在研發(fā)方面投入巨資，但獲得的專利多是微創(chuàng)新而不是顛覆性發(fā)明；而更年輕的我們涌現(xiàn)出了如AI初創(chuàng)公司深度求索（DeepSeek）一鳴驚人引爆AI行業(yè)等明星企業(yè)和產(chǎn)品。

二是人才聚集效應(yīng)，產(chǎn)生的化學反應(yīng)往往給區(qū)域帶來良性循環(huán)。

作為創(chuàng)新中心的大城市將吸引更多人口集中，這些人口對當?shù)氐墓才涮滋岢龈咭螅S著豐富配套落地又會吸引更多的人口匯聚，聚集效應(yīng)不斷自我強化。

深圳光明的表現(xiàn)就非常明顯，它遵循上面的邏輯再造一個“小深圳”。

光明科學城實拍圖 圖源：南方日報

作為2018年成立的深圳最年輕的行政區(qū)，光明截至2023年底常住人口就達到了115.9萬人，5年內(nèi)人口幾乎翻倍，增幅85.4%。其中15-59歲人口占比83.48%，是深圳最年輕的城區(qū)。

驚人的人口增速和優(yōu)秀的人口結(jié)構(gòu)，疊加頂層設(shè)計上建設(shè)世界一流科學城以及深圳北部中心的重大戰(zhàn)略使命，光明給出了2024年GDP1721.3億元，同比增長高達8.6%，增速位居全市第二的優(yōu)異成績單。其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值863億元，占到GDP一半以上。

更聚焦地看，光明區(qū)新湖街道值得重點關(guān)注。

攤開地圖，深圳理工大學、中山大學（深圳校區(qū)）、深圳灣實驗室、深圳醫(yī)學科學院等光明區(qū)的重大科技載體，約75%密密麻麻都集中落地于此。

科學+教育雙輪驅(qū)動，意味著對外部人才的吸引加上自身源源不斷地孵化人才，雙重“造血”能力奠定了它的區(qū)域價值基本盤。

重大科技載體分布示意圖

這種稀缺價值的加持，除了會給片區(qū)帶來更優(yōu)質(zhì)的配套資源，往往最終會直接體現(xiàn)在房子上。

這也是我們普通人能夠瓜分科創(chuàng)紅利的重要途徑，大家買房時可以重點關(guān)注樓市的“科技股”。最近我看到即將開放售樓處的越秀·星科源啟，就是非常典型的和科創(chuàng)、人才高度聯(lián)動的項目。

高度+裝置+生活，未來進階新想象

為什么光明區(qū)新湖街道能夠吸引這么多國之重器落地？

答案要追溯到它所背靠的光明科學城。

大灣區(qū)主打科技創(chuàng)新，光明科學城就是粵港澳大灣區(qū)科創(chuàng)走廊這條科創(chuàng)命脈上的關(guān)鍵節(jié)點之一。它與松山湖科學城和廣州科學城等是大灣區(qū)勠力同心發(fā)展科創(chuàng)的重要載體。

而且，光明科學城不論是規(guī)格、規(guī)模還是發(fā)展模式，都以銳意進取的先進性成為頂級中的頂級存在。

粵港澳大灣區(qū)科創(chuàng)走廊重要節(jié)點示意圖

首先是國家級戰(zhàn)略支撐。

有人出生就在羅馬。光明科學城就是天生驕子。

光明科學城屬于國家級的戰(zhàn)略規(guī)劃，從松山湖科學城共同構(gòu)成大灣區(qū)綜合性國家科學中心先行啟動區(qū)。在整個中國，一共只有5個綜合性國家科學中心，規(guī)格非常之高。

其次是世界級科研設(shè)施。

頂層設(shè)計上的國家層面站位，意味著光明科學城被賦予的是攻克國家面臨的“卡脖子”問題的使命。它主打從“0”到“1”的原始創(chuàng)新，發(fā)展獨特的“科研經(jīng)濟”，聚焦信息、生命、新材料（如合成生物、腦科學）等未來產(chǎn)業(yè)，這些都需要舉全國之力猛砸資源。

光明科學城擁有的科研設(shè)施和資源上的先天優(yōu)勢非常強勁。

相比另外兩個科學城的發(fā)展歷史和某種程度的路徑依賴，我們可以看出光明科學城的年輕和勢頭。

松山湖科學城以東莞傳統(tǒng)的強大制造業(yè)基礎(chǔ)提供支持，側(cè)重技術(shù)鏈條中的產(chǎn)業(yè)化的部分；

廣州科學城發(fā)展比較早，是相對成熟的產(chǎn)業(yè)高地，主打產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?，側(cè)重科創(chuàng)鏈條中的較后端；

光明科學城則是自打設(shè)立就主攻科創(chuàng)，最直接地匯聚了大灣區(qū)中科創(chuàng)實力最強的深港兩地的創(chuàng)新要素，一以貫之且勢頭正猛。

光明實驗室實拍圖 圖源：南方日報

2024年，光明科學城在建運用的重大科技創(chuàng)新載體達到22個。合成生物研究、腦解析與腦模擬、材料基因組三大科學設(shè)施陸續(xù)啟用； 國家超算深圳中心二期、鵬城云腦Ⅲ加速建設(shè)等大科學裝置密集落子； 同時中山大學深圳校區(qū)、深圳理工大學、深圳灣實驗室、光明實驗室、深圳醫(yī)學科學院等高水平科研機構(gòu)形成創(chuàng)新資源密集、學科交叉融合的科研矩陣......

大科學裝置集群、大機構(gòu)、大設(shè)施集中度很高，可以說是把握科技發(fā)展前沿的命脈。不僅處于科技創(chuàng)新鏈條的孵化最前端，而且有完整的基礎(chǔ)研究、成果轉(zhuǎn)化、人才支撐等全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，發(fā)展后勁十足。

最后離不開先進走心的引才邏輯。

人口是創(chuàng)新的本質(zhì)驅(qū)動力。光明2018-2023年的人口增速最快和人口結(jié)構(gòu)最年輕的“雙第一”就足以說明，相比于早前的砸錢搶人的引才模式，光明科學城踐行的環(huán)境養(yǎng)人、系統(tǒng)育人的模式效果顯著。

尤其新湖街道，一口氣坐擁科創(chuàng)、城市、自然的“新光明三寶”多重資源。不僅滿足高智群體對于效率的需求，保持最快速度地獲取最新商機和信息；又能在工作和生活狀態(tài)之間快速切換，回歸家庭生活，并且通過回歸自然實現(xiàn)回歸自我，不斷滋養(yǎng)人才。

疊加產(chǎn)學研深度融合的模式不斷培育人才，不斷為區(qū)域發(fā)展吸引和培育人才動能。

示意圖

獨特的地理位置節(jié)點和科創(chuàng)大爆發(fā)的時間節(jié)點，雙重發(fā)展趨勢造就了它的進階新高度。可以認為，新湖街道尤其是越秀·星科源啟所落位的生活黃金三角交匯點，代表著目前光明最高規(guī)格的未來。

品牌+共融+大城，立起區(qū)域新標桿

值得注意的是，目前在這片前途一片光明的土地上，能夠選擇的項目并不多——

整個光明庫存去化周期只有5個月出頭，越秀·星科源啟更是新湖街道四年以來獨一份的在售宅地。

隨著9·5新政推出，深圳樓市金九有了明顯起色。作為房價只有深圳均價50%左右的價值高地，新湖街道未來很有可能再次上演“搶房大戰(zhàn)”。

實際上，不僅數(shù)量稀缺，越秀·星科源啟作為創(chuàng)新之都的創(chuàng)新之作，更出色的是綜合素質(zhì)上的稀缺性。

越秀·星科源啟效果圖

1、國企越秀出品，品牌實力背書。

越秀·星科源啟的背后是國企越秀地產(chǎn)，不僅是中國房企綜合實力TOP7，更是近五年排名飆升最快的開發(fā)商。

深耕大灣區(qū)42載，兌現(xiàn)力有目共睹。在市場客戶普遍要求提高的背景下，業(yè)主平均交付滿意度近90分。

選擇越秀，就相當于獲得“國家隊級”的安全感，有未來更有當下。

2、稀缺科學城紅利，超配高維體驗。

科學城所擁有的人才圈層資產(chǎn)，以及帶來的配套升級對區(qū)域產(chǎn)生良性循環(huán)作用，這一點早已被反復(fù)驗證。

據(jù)深圳光明公布，目前光明區(qū)內(nèi)161名學者入選“全球前2%頂尖科學家榜單”。高層次人才超3000人、科研院所人才近8000人、博士人才超5600人。

高數(shù)量的高質(zhì)量人才不僅將成為支撐片區(qū)房價的中堅力量，同時濃厚的科研氛圍和隨之升級的配套會潛移默化影響整個片區(qū)的素質(zhì)。

越秀·星科源啟周邊就形成了一個涵蓋文體、教育、醫(yī)療等多方面的高維配套生活圈——

深圳科學技術(shù)館、深圳國際美術(shù)館(在建中)、科學城體育中心(在建中)、新湖文體中心(在建中)等步行即可達到； 中山大學附屬第七醫(yī)院、光明人民醫(yī)院為健康保駕護航； 中山大學深圳校區(qū)、深圳理工大學就在周邊，日常感受“談笑有鴻儒，往來無白丁”。

項目周邊配套示意圖

3、超級生態(tài)IP，打造城央0壓社區(qū)。

隨著物質(zhì)生活豐富起來，大家越來越重視內(nèi)心的需求。親近自然，在自然中尋求療愈成為新趨勢。

越秀·星科源啟別出心裁地打造“三重自然生態(tài)圈”，從社區(qū)里的全齡友好園區(qū)，到家門口的市政公園和周邊三園一湖五綠道的稀缺超級生態(tài)配置，全齡段生態(tài)配置帶來生活滿滿的呼吸感和家庭生活樂趣。

結(jié)束一天的緊張工作后，回家立刻卸下全身壓力和疲憊，找回蓬勃向上的生命力。

周邊生態(tài)資源示意圖

4、創(chuàng)新生活大城，縱享人間煙火。

越秀·星科源啟打造了一個超20萬㎡的純粹住區(qū)，創(chuàng)新性打造自成體系的生活配套，讓幸福感落地到日常生活里。

比如，出行時的幸福感是方便的出行給的。

社區(qū)里建設(shè)約2900㎡公交車首末站，無縫接駁地鐵交通，讓日常出行從容又高效；社區(qū)外，緊鄰6號線支線圳美站、光明站雙地鐵口，可便捷換乘13號線（在建中），暢達深圳各大重要節(jié)點。

再比如，休息時的幸福感是會所給的。

項目會所效果圖

無邊界泳池、家庭廳、瑜伽室、書吧區(qū)等六大功能區(qū)，直接把深圳灣安達仕酒店的松弛感復(fù)制到社區(qū)，你敢想象嗎？

居家時的幸福感是好房子給的。

整體布局上通過定制樓型和設(shè)計手法，使小區(qū)每一戶的視線都能錯開，同時實現(xiàn)樓間距最大化。

目前即將首推的是1棟1單元的89-112㎡呼吸健康宅，設(shè)計上針對空間利用巧思滿滿，誠意滿滿。

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創(chuàng)造性地采用了少見的四面寬+L型主臥觀景飄窗設(shè)計，通風采光效果直線拉滿，帶來IMAX級的景觀體驗；

更驚艷的是，越秀·星科源啟通過技術(shù)手段預(yù)留了空間改造的可能性，打造百變戶型滿足居住者在不同階段的實際需求。

比如大方廳設(shè)計，中規(guī)中矩的客廳搖身一變成為家庭社交中心，還可以打通客廳x臥，空間更加開闊通透；主臥和次臥打通，開啟豪華主臥模式，不同時期都能拉滿居住舒適感。

這背后還少不了提前植入的科學收納系統(tǒng)，每一寸空間都物盡其用，帶來更百變的空間利用可能。

總的來說，越秀·星科源啟可以說是在創(chuàng)新之城打造出的一個創(chuàng)新型項目，雙重buff疊滿。

隨著科創(chuàng)勢不可擋成為未來的造富邏輯，光明再一次迎來新機遇。科學家們、國之重器們實實在在地用腳投票，投出一個光明的未來。

如果說上一次抓住機遇是10年前，那么這一次的機會或許就在眼前了。

尤其最近市場熱鬧了起來，需求逐漸釋放，有買房想法的朋友們不妨到現(xiàn)場感受感受。據(jù)了解，越秀·星科源啟預(yù)計10月1日開放銷售中心。目前已經(jīng)開放了展廳，大家走起～

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