“我的自建房擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，既未與同區(qū)域其他住戶(hù)共用設(shè)施設(shè)備，也不在原相關(guān)單位建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)，且從未享受過(guò)物業(yè)實(shí)際服務(wù)，為何要繳納物業(yè)費(fèi)？更讓人疑惑的是，向我追繳費(fèi)用的‘管理機(jī)構(gòu)’，其公章合法性存疑，相關(guān)爭(zhēng)議卻未得到明確處理。” 近日，廣西河池市金城江區(qū)一位業(yè)主（下稱(chēng) “業(yè)主方”）反映，自己的 659 平方米自建房卷入一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá) 7 年的物業(yè)糾紛，不僅被劃入某小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域、被判補(bǔ)繳萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)，還發(fā)現(xiàn)小區(qū)前管理機(jī)構(gòu)存在公章使用爭(zhēng)議，維權(quán)過(guò)程面臨諸多阻礙。

一、糾紛緣起：獨(dú)立自建房被劃入物業(yè)區(qū)域，7 年繳費(fèi)爭(zhēng)議爆發(fā)

時(shí)間回溯至 2018 年，業(yè)主方通過(guò)合法司法拍賣(mài)，購(gòu)得位于河池市金城江區(qū)金城西路 25 號(hào)的一棟 7 層自建房，建筑面積達(dá) 659.29 平方米。根據(jù)其提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、原始土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議等材料顯示，該房屋宅基地源自個(gè)人合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒎窃映厥胸?cái)政系統(tǒng)相關(guān)單位規(guī)劃用地；房屋前門(mén)直接連通市政道路，水電設(shè)施均為獨(dú)立戶(hù)表，與周邊的財(cái)政惠文住宅小區(qū)（下稱(chēng) “惠文小區(qū)”）無(wú)任何共用、共有設(shè)施設(shè)備，屬于產(chǎn)權(quán)完全獨(dú)立的物業(yè)。

2021 年 9 月，河池市財(cái)政系統(tǒng)相關(guān)單位向河池市住房保障和房產(chǎn)管理中心（下稱(chēng) “河池住房中心”）提交《關(guān)于請(qǐng)求確定物業(yè)管理區(qū)域劃分的報(bào)告》，申請(qǐng)將惠文小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，報(bào)告中卻將業(yè)主方的自建房納入其中，稱(chēng)該小區(qū)共 113 戶(hù)（含多層住宅 18 戶(hù)、獨(dú)棟別墅 94 戶(hù)、辦公樓 1 戶(hù)）。

（區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)，當(dāng)事人提供）

內(nèi)容顯示：根據(jù)《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，同意將位于金城江區(qū)金城西路 25 號(hào)的河池市財(cái)政惠文住宅小區(qū)劃分壹個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)域四至為東至金城江區(qū)人民政府、西至城西 B 號(hào)路、南至教育路、北至金域西路；占地面積 28368.8 平方米，物業(yè)類(lèi)型含多層住宅、別墅、辦公，總建筑面積 46633 平方米，總套數(shù) 113 戶(hù)。劃分后建設(shè)單位需嚴(yán)格落實(shí)規(guī)定，不得擅自改變現(xiàn)狀。

2021 年 10 月 9 日，河池住房中心在惠文小區(qū)公告欄張貼《關(guān)于征求進(jìn)一步明確河池市財(cái)政惠文住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域意見(jiàn)的公告》，公示期為 7 天，明確物業(yè)管理區(qū)域四至范圍包含業(yè)主方的自建房。業(yè)主方表示，從未看到過(guò)該公告，也未收到任何征求意見(jiàn)的通知。公示期滿(mǎn)后，河池住房中心于 2021 年 10 月 21 日出具《物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)》，正式將其房屋劃入該小區(qū)物業(yè)區(qū)域，為后續(xù)物業(yè)費(fèi)糾紛埋下隱患。

2023 年 6 月，河池市財(cái)政惠文住宅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)（下稱(chēng) “惠文小區(qū)業(yè)委會(huì)”，2021 年 12 月 19 日成立，業(yè)主方稱(chēng)未收到參加業(yè)主大會(huì)及投票表決的通知）向金城江區(qū)人民法院提起訴訟，以業(yè)主方拖欠 2018 年 12 月至 2021 年 12 月物業(yè)費(fèi)為由，要求支付相關(guān)費(fèi)用（其中 2018 年 12 月 175 元，2019-2021 年每年 2880 元，2023 年 3564 元）。最終，法院判決業(yè)主方支付物業(yè)費(fèi) 12379 元，該判決已生效。業(yè)主方對(duì)此表示，自家房屋無(wú)需通行小區(qū)大門(mén)，且 2023 年 2 月 28 日業(yè)委會(huì)曾通過(guò)微信通知禁止其車(chē)輛停放小區(qū)，此后人員及車(chē)輛出行均未使用小區(qū)大門(mén)與道路，對(duì)需承擔(dān)其他 112 戶(hù)相關(guān)費(fèi)用的判決難以認(rèn)同，隨后開(kāi)啟維權(quán)進(jìn)程。

（業(yè)主方自建房外觀圖，當(dāng)事人提供）

二、糾紛升級(jí)：錯(cuò)列被告引發(fā)連環(huán)訴訟，前管委會(huì)公章?tīng)?zhēng)議浮出水面

令業(yè)主方意外的是，惠文小區(qū)業(yè)委會(huì)在起訴自己的同時(shí)，還將與其有業(yè)務(wù)往來(lái)的韋某列為共同被告，理由是 “韋某系業(yè)主方配偶，應(yīng)共同承擔(dān)物業(yè)費(fèi)”。但事實(shí)上，韋某僅是業(yè)主方公司的業(yè)務(wù)伙伴，因偶爾需出入小區(qū)，按財(cái)政局門(mén)衛(wèi)要求留下了車(chē)輛登記信息。

韋某得知被訴后，立即從南寧返回金城江與小區(qū)業(yè)委會(huì)溝通，要求撤訴卻未獲同意。直至開(kāi)庭當(dāng)日，韋某在前往金城江區(qū)法院應(yīng)訴的途中，接到法院工作人員電話通知，被告知業(yè)委會(huì)已在開(kāi)庭前撤訴，無(wú)需開(kāi)庭。此次糾紛導(dǎo)致韋某支出交通油費(fèi)、住宿費(fèi)等近 2000 元，隨后韋某以 “錯(cuò)告” 為由反訴惠文小區(qū)業(yè)委會(huì)侵權(quán)，要求賠償損失。該案歷經(jīng)一審、二審和再審：一審法院認(rèn)定業(yè)委會(huì)存在錯(cuò)告行為，判決其賠償韋某 400 元；二審法院則以 “業(yè)委會(huì)基于疫情防控信息采集表等材料形成合理信賴(lài)（該表非業(yè)主方提供）” 為由，撤銷(xiāo)一審判決，駁回韋某訴求；2024 年，廣西高院駁回韋某的再審申請(qǐng)，認(rèn)定業(yè)委會(huì)不構(gòu)成侵權(quán)。

韋某表示，這場(chǎng)錯(cuò)告讓自己來(lái)回奔波，耗費(fèi)了大量時(shí)間與金錢(qián)，最終卻未能獲得合理賠償。而更讓韋某與業(yè)主方關(guān)注的是，在梳理案件證據(jù)過(guò)程中，他們發(fā)現(xiàn)惠文小區(qū)業(yè)委會(huì)的前身 —— 河池市財(cái)政惠文住宅小區(qū)管理委員會(huì)（下稱(chēng) “前管委會(huì)”），存在公章制作與使用的合規(guī)性爭(zhēng)議。

根據(jù)業(yè)主方提供的證據(jù)及河池市公安單位金城江分單位的調(diào)查材料顯示，前管委會(huì)在 2023 年 3 月 6 日向第一屆業(yè)主委員會(huì)提供《業(yè)主方欠繳物業(yè)的情況說(shuō)明》時(shí)，使用的是 “河池市財(cái)政惠文小區(qū)管委會(huì)” 名稱(chēng)，且未按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)家行政機(jī)關(guān)和企業(yè)事業(yè)單位社會(huì)團(tuán)體印章管理的規(guī)定》，到公安機(jī)關(guān)指定刻章單位刻制公章，也未辦理備案手續(xù)。業(yè)主方對(duì)此提出疑問(wèn)：“一個(gè)公章來(lái)源存疑的機(jī)構(gòu)，向我追繳物業(yè)費(fèi)的依據(jù)何在？”

業(yè)主方就 “前管委會(huì)涉嫌公章違規(guī)” 一事多次向河池市公安單位金城江分單位報(bào)案，警方于 2024 年 6 月 5 日立案。但 2024 年 7 月 1 日，警方以 “違法行為已過(guò)追究時(shí)效” 為由，作出《終止案件調(diào)查決定書(shū)》。公安人員前往調(diào)查時(shí)，前管委會(huì)主任在詢(xún)問(wèn)筆錄稱(chēng)：前管委會(huì)原先私刻的公章已自行銷(xiāo)毀。

業(yè)主方對(duì)該結(jié)果持有不同意見(jiàn)，認(rèn)為前管委會(huì)使用違規(guī)公章催繳物業(yè)費(fèi)的行為持續(xù)多年，且該公章可能還用于其他事務(wù)，警方的調(diào)查仍需進(jìn)一步深入。業(yè)主方進(jìn)一步指出，惠文小區(qū)業(yè)委會(huì)在 2023 年的訴訟中提交的證據(jù)里，仍有標(biāo)注 “前管委會(huì)” 名稱(chēng)的材料，這意味著違規(guī)公章的使用或許并未停止，但警方未對(duì)此展開(kāi)詳細(xì)核查。

三、拉鋸持續(xù)：行政訴訟與檢察監(jiān)督同步推進(jìn)，核心爭(zhēng)議待解

為推翻 “自建房被劃入小區(qū)物業(yè)區(qū)域” 的認(rèn)定，2024 年 1 月，業(yè)主方以 “河池住房中心劃分程序違法、無(wú)權(quán)將獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋劃入他人小區(qū)” 為由，向河池市宜州區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)《物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)》。

庭審中，業(yè)主方提交了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、南方電網(wǎng)及水廠證明等證據(jù)，證明其房屋水電獨(dú)立、出入不依賴(lài)小區(qū)道路，與惠文小區(qū)無(wú)任何關(guān)聯(lián)；河池住房中心則辯稱(chēng)，劃分依據(jù)是小區(qū)整體規(guī)劃紅線圖，且已履行公示程序，同時(shí)提出業(yè)主方曾因車(chē)輛停放在該小區(qū)道路，需繳納 2022 年物業(yè)費(fèi)方可免費(fèi)停放，該行為可視為對(duì)物業(yè)區(qū)域劃分的認(rèn)可。最終，一審、二審法院均認(rèn)定河池住房中心的劃分程序合法，駁回業(yè)主方的訴訟請(qǐng)求。

業(yè)主方解釋稱(chēng)，繳納 2022 年物業(yè)費(fèi)是因占用小區(qū)道路停車(chē)而支付的相關(guān)費(fèi)用，并非對(duì)物業(yè)區(qū)域劃分的認(rèn)可，沒(méi)想到反而成為法院認(rèn)定的依據(jù)。目前，業(yè)主方已就該案向有關(guān)檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)民事監(jiān)督，相關(guān)部門(mén)于 2025 年 9 月已決定受理。業(yè)主方表示，希望相關(guān)部門(mén)能查清事實(shí)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

截至目前，圍繞該自建房的物業(yè)糾紛已衍生出物業(yè)費(fèi)追繳、侵權(quán)責(zé)任、行政訴訟三類(lèi)訴訟，涉及法院一審、二審、再審及檢察監(jiān)督多個(gè)程序，但核心爭(zhēng)議仍未解決，主要包括：“獨(dú)立自建房是否應(yīng)被強(qiáng)行劃入同一物業(yè)管理區(qū)域”“自建房與被劃入?yún)^(qū)域的其他業(yè)主無(wú)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，且無(wú)授權(quán)委托、未享受物業(yè)實(shí)際服務(wù)的情況下，業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)”“前管委會(huì)公章違規(guī)問(wèn)題是否應(yīng)進(jìn)一步追責(zé)”。

四、爭(zhēng)議追問(wèn)：物業(yè)區(qū)域劃分需規(guī)范，公章合規(guī)性爭(zhēng)議待厘清

業(yè)主方的經(jīng)歷，折射出當(dāng)前物業(yè)管理區(qū)域劃分中可能存在的問(wèn)題。業(yè)主方認(rèn)為，自家房屋有明確的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證明和合法土地來(lái)源，卻被劃入其他小區(qū)的物業(yè)管理范圍，還需承擔(dān)非自身享受的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，合理性有待商榷。根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng) “遵循規(guī)劃在先、有利于實(shí)施物業(yè)管理的原則，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、物業(yè)類(lèi)型、共用設(shè)施設(shè)備等因素”，而業(yè)主方的自建房顯然不符合 “共用設(shè)施設(shè)備”“同一宗地范圍” 等劃分條件。

同時(shí)，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條明確，物業(yè)管理主要針對(duì)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)管理。業(yè)主方的建設(shè)用地及自建房與其他業(yè)主之間不存在共有部分和共用設(shè)施設(shè)備，客觀上缺乏物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象，雙方也未簽訂委托管理合同，此類(lèi)情況下的欠費(fèi)爭(zhēng)議，仍需進(jìn)一步明確法律邊界。

此外，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條，從事物業(yè)管理服務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格。業(yè)主委員會(huì)作為非企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，不具備獨(dú)立法人資格，其作為物業(yè)管理服務(wù)主體收取物業(yè)費(fèi)的法律依據(jù)，也需要進(jìn)一步厘清。

另一方面，前管委會(huì)公章違規(guī)問(wèn)題未被立案查處的情況，也引發(fā)了對(duì) “行政違法追究時(shí)效” 適用范圍的討論。不少人認(rèn)為，若違規(guī)行為存在持續(xù)影響，或涉及其他未查清的使用場(chǎng)景，僅以 “過(guò)時(shí)效” 終止調(diào)查，可能無(wú)法充分保障相關(guān)方的合法權(quán)益。

目前，業(yè)主方的維權(quán)仍在繼續(xù)。業(yè)主方希望通過(guò)自身經(jīng)歷，讓更多人關(guān)注普通市民在物業(yè)糾紛中的合法權(quán)益保護(hù)，也期待檢察監(jiān)督能推動(dòng)案件進(jìn)展，查清物業(yè)管理區(qū)域劃分的合法性、業(yè)主委員會(huì)自管收費(fèi)的合規(guī)性及前管委會(huì)公章問(wèn)題的真相?！拔抑皇窍胍婪ňS護(hù)自己房屋的合法權(quán)益，沒(méi)想到過(guò)程會(huì)如此艱難?！?業(yè)主方的話語(yǔ)中雖有疲憊，但仍對(duì)合理解決糾紛抱有期待。

這場(chǎng)持續(xù) 7 年的糾紛，不僅關(guān)乎一棟自建房的權(quán)屬與費(fèi)用爭(zhēng)議，更涉及物業(yè)管理區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)、行政程序合法性及機(jī)構(gòu)公章管理等多方面問(wèn)題。截至發(fā)稿，檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督審查工作仍在進(jìn)行中，事件后續(xù)進(jìn)展，將持續(xù)關(guān)注。