9月28日，中指研究院最新發(fā)布《政策盤點(diǎn) | 優(yōu)化限購出現(xiàn)新突破，各地收購存量土地專項(xiàng)債發(fā)行加速》。

2025年三季度中央整體延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)，釋放積極信號，各地積極落地政策響應(yīng)號召，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年以來（截至9月27日）全國約200省市（縣）出臺(tái)政策超470條，由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開限制性政策，政策優(yōu)化頻次有所放緩，三季度出臺(tái)政策超120條，較二季度有所降低（二季度出臺(tái)175條）。

從政策方向來看，中央及地方主要圍繞城市更新、激活需求、優(yōu)化供給、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面釋放積極信號并落地具體政策，預(yù)計(jì)四季度將繼續(xù)圍繞這些方向落實(shí)政策，鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢；另外，二十屆四中全會(huì)即將召開，研究關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議，十五五規(guī)劃建議也有望為房地產(chǎn)發(fā)展錨定方向。

優(yōu)化公積金貸款方面，三季度多地?cái)U(kuò)寬提取公積金可用范圍，根據(jù)中指監(jiān)測，前三季度各地調(diào)整公積金政策約220條，其中三季度出臺(tái)超60條，公積金政策方向主要包括提高公積金貸款額度，支持提取公積金用于首付，延長還款期限，優(yōu)化靈活就業(yè)人員參繳等方向、擴(kuò)寬提取公積金可使用范圍等。

上海、青島等多地較大幅度提升符合條件的購房者公積金貸款額度上限，如上海多孩家庭首套購買二星及以上新建綠色建筑住房的，貸款額度上限可提高至216萬元，可有效降低購房成本，一定程度帶動(dòng)需求釋放；北京優(yōu)化公積金貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高二套公積金貸款額度上限至100萬元，下調(diào)二套公積金首付比例至30%，并將繳存一年可貸額度由10萬元提高至15萬元；北京、深圳跟進(jìn)支持提取公積金支付購房首付款；深圳、蘇州、河南等地?cái)U(kuò)寬提取公積金可使用范圍，支持提取公積金支付購房稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、用于住房裝修等，更好發(fā)揮公積金對于住房消費(fèi)的支持作用。

購房補(bǔ)貼方面，各地購房補(bǔ)貼力度加大提升，尤其是針對多孩家庭等特定人群進(jìn)行較大額度的補(bǔ)貼。如衢州對三孩家庭購買120平米以上住房的補(bǔ)貼20萬元；岳陽針對三孩及以上家庭，以所購住房20平方米的金額作為獎(jiǎng)勵(lì)（約10-20萬元）。針對特定人群定向加大補(bǔ)貼力度，有助于加快這部分符合條件的人群釋放購房需求，如促進(jìn)多孩家庭改善性住房需求的釋放，同時(shí)也有助于降低多孩家庭撫養(yǎng)壓力。

核心城市進(jìn)一步優(yōu)化限制性政策，促進(jìn)需求釋放。8月以來，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化調(diào)整限購政策。北京符合條件的居民家庭，在五環(huán)外購房不限套數(shù)；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，9月19日上海青浦區(qū)出臺(tái)新政，明確社保/個(gè)稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報(bào)購房資格，放松本區(qū)符合條件人才的限購政策；深圳放寬限購區(qū)域，符合條件的居民家庭，在非核心區(qū)購房不限套數(shù)，社保/個(gè)稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區(qū)購房限購2套，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)放開限購，同時(shí)三個(gè)城市均明確成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。另外，上海、深圳明確在利率定價(jià)機(jī)制方面不再區(qū)分首套和二套住房，也可降低購房利息支出，降低購房成本。

多地創(chuàng)新政策舉措促進(jìn)需求釋放。上半年蘇州、南京、青島等地相繼出臺(tái)落地“低月供”金融產(chǎn)品，三季度廣西、河南也跟進(jìn)出臺(tái)類似金融產(chǎn)品，其中廣西鼓勵(lì)支持先購房首付、再現(xiàn)房按揭，延后月供償還時(shí)間，并鼓勵(lì)已購房青年群體可調(diào)換按揭款為該類金融產(chǎn)品，這一方式可明顯降低初期還款壓力。蕪湖推出部分產(chǎn)權(quán)商品住房，參與的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定部分房源，與購房者達(dá)成一致，購房者可通過購買部分產(chǎn)權(quán)的方式購買住房，大幅降低購房門檻。

地方層面多地強(qiáng)調(diào)控制增量、推進(jìn)庫存去化，直接改善供求關(guān)系。

控制增量方面，多地強(qiáng)調(diào)優(yōu)化調(diào)整土地供應(yīng)模式，遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)以需定供，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。成都指出深化土地供應(yīng)“三色”管理機(jī)制，建立商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在不同區(qū)縣設(shè)定差異化的計(jì)容商服建筑面積持有比例等；廣西明確對商業(yè)辦公用地空置率較高的區(qū)域嚴(yán)控新增用地供應(yīng)。

去化庫存方面，各地持續(xù)落實(shí)收回收購存量閑置土地、收購存量商品房。在收回收購存量閑置土地方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月27日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4600宗，總用地面積超2.4億平方米，總金額超6200億元，其中8個(gè)省市（均為“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)）已經(jīng)發(fā)行的專項(xiàng)債近2000億元，占比約31%；從發(fā)行節(jié)奏來看，三季度專項(xiàng)債發(fā)行加快，7月以來發(fā)行超990億元用于收購存量土地的專項(xiàng)債，高于上半年總量（合計(jì)發(fā)行約960億元）。

9月24日，陜西對政府債券發(fā)行相關(guān)文件進(jìn)行披露，其中超230億元專項(xiàng)債券用于新增土地儲(chǔ)備，為首個(gè)非“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債，預(yù)計(jì)非“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)收購存量閑置土地的專項(xiàng)債也有望逐步落地發(fā)行。

在收購存量商品房方面，多地收購項(xiàng)目落地，據(jù)廣西自治區(qū)披露，截至9月初，廣西累計(jì)收購存量住房2.9萬套；9月8日，山東召開推動(dòng)會(huì)，就利用地方政府專項(xiàng)債券、再貸款等資金收購存量商品房的工作進(jìn)行安排部署。另外，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年5月以來，浙江、四川先后發(fā)行合計(jì)27.9億元專項(xiàng)債券用于收購存量商品房。

整體來看，8.18李強(qiáng)總理重申“采取有利措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，為市場持續(xù)釋放積極信號，也明確當(dāng)前政策的寬松導(dǎo)向，預(yù)計(jì)四季度政策將持續(xù)圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給方面落實(shí)政策支持。

預(yù)期直接影響著購房者的消費(fèi)意愿和企業(yè)的投資情緒，穩(wěn)定預(yù)期是當(dāng)前推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)未來將有更多政策舉措發(fā)力，包括中央持續(xù)發(fā)聲釋放積極信號，地方延長有效舉措的期限等。

激活需求方面，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化限制性政策后，政策仍具備優(yōu)化空間，如進(jìn)一步降低首付比例、優(yōu)化人才限購等；各地預(yù)計(jì)在房貸利率、公積金貸款、購房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)加大優(yōu)化力度；加大“房票安置”力度推進(jìn)城中村改造，釋放增量購房需求，也是各地持續(xù)落實(shí)需求端政策的重要方向。

優(yōu)化供給方面，預(yù)計(jì)將繼續(xù)落實(shí)收購存量閑置土地、收購存量商品房的配套政策，加快庫存去化，非“自審自發(fā)”試點(diǎn)省市收購存量閑置土地的專項(xiàng)債券有望加快發(fā)行落地。另外，預(yù)計(jì)各地也將加快推進(jìn)“好房子”建設(shè)，相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范計(jì)容規(guī)則等政策或加快完善，穩(wěn)定“好房子”預(yù)期，滿足改善性住房需求。

另外，城市更新相關(guān)政策也有望加快推進(jìn)落實(shí)，在穩(wěn)投資、促需求方面發(fā)揮綜合效應(yīng)，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。（中指研究院）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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