今年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境仍面對諸多挑戰(zhàn)。從多家地產(chǎn)企業(yè)的財報來看，今年上半年的收入和股東應(yīng)占凈利潤均錄得同比減少。

以恒隆為例，今年上半年，受期內(nèi)香港及內(nèi)地經(jīng)營環(huán)境挑戰(zhàn)影響，恒隆集團及恒隆地產(chǎn)的總物業(yè)租賃收入均同比下降3%，分別為49.12億港元和46.78億港元。其中內(nèi)地辦公樓和零售市場整體收入及出租率均出現(xiàn)下滑。

“最困難的階段已經(jīng)過去”

近日，恒隆集團及恒隆地產(chǎn)CEO盧韋柏在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪時表示，零售市場方面，已經(jīng)觀察到今年6月起租戶的銷售額出現(xiàn)回升。他表示，以上海恒隆廣場為例，出租率為98%，沒有滿租的原因在于公司正進行商場改造和空間優(yōu)化，例如三期連接通道的施工，需要臨時調(diào)整（關(guān)閉）部分租戶。

“最困難的階段已經(jīng)過去。”盧韋柏稱，“短期內(nèi)銷售額波動受局部改造和消費環(huán)境影響，但隨著項目調(diào)整完成及消費回暖，預(yù)計租戶銷售表現(xiàn)將逐步改善。線下零售自第二季度末已呈現(xiàn)回暖趨勢?！惫緦ο掳肽炅闶凼袌龀种?jǐn)慎樂觀，期待第四季度能有更持續(xù)的恢復(fù)。

恒隆集團及恒隆地產(chǎn)董事長陳文博也表示，當(dāng)前內(nèi)地市場確實面臨一定壓力，但近兩三個月以來相關(guān)運營數(shù)據(jù)仍保持增長態(tài)勢。

陳文博在接受澎湃新聞采訪時表示：“內(nèi)地各城市的辦公樓市場存在結(jié)構(gòu)性差異，上海等一線城市與部分二線城市情況不盡相同。我們專注于運營超甲級、國際水準(zhǔn)的寫字樓，目前這類高端物業(yè)仍保持相對穩(wěn)定的需求，入駐率處于較高水平，顯著優(yōu)于市場平均值。這說明市場對高品質(zhì)辦公空間仍存在需求，但在租金層面可能需進行適當(dāng)調(diào)整。總體而言，我們希望市場已逐步觸底并有望回暖，但具體表現(xiàn)仍需因城判斷，不同城市之間的分化仍較為明顯?！?/p>

“中國依然是全球最好的投資市場之一”

在盧韋柏看來，中國依然是全球最好的投資市場之一。

“首先，中國政治環(huán)境穩(wěn)定。其次，只要人口基數(shù)在，消費能力在，市場的基本盤就在。我相信，從長遠(yuǎn)來看，國民收入持續(xù)增長是必然趨勢，這必將推動消費升級和租金水平的穩(wěn)步提升。”盧韋柏表示，“關(guān)于投資布局，我們持續(xù)關(guān)注各線城市的機會，但并不盲目擴張。拿地前一定會深入研究區(qū)域的競爭格局?！?/p>

與此同時，盧韋柏表示，當(dāng)前相關(guān)開發(fā)商最關(guān)心的無疑是降低負(fù)債。

“香港開發(fā)商相比內(nèi)地更為保守。例如，去年年底，我們通過銀團貸款拿到100多億（港元）作為儲備資金，當(dāng)時是出于對市場不確定性的防范。這筆錢至今還未動用，但持有現(xiàn)金讓我們有等待的底氣。如果沒有這筆資金，我們可能被迫在市場價格不佳時出售資產(chǎn)。而現(xiàn)在，我們可以保持耐心，暫不出手?！北R韋柏說。

其表示，杭州項目完工后，恒隆大規(guī)模資本開支將大幅減少，未來可通過經(jīng)營收入逐步償還債務(wù)。

盧韋柏表示，公司過去兩三年比較辛苦，主要是因為杭州項目投入較大。這個項目在2018年高點時購入，開發(fā)難度高，運輸、施工等環(huán)節(jié)都非常復(fù)雜。該項目總投資約200多億元，占公司總貸款規(guī)模的一半。因此，如果這一項目能順利在2026年開幕，2027年起有完整年度收入，其他項目也能隨著環(huán)境改善而表現(xiàn)更好，對公司將有重大積極影響。“我們預(yù)計，如果沒有新的重大資本開支，2027年至2031年將會是一個較好的階段。隨著收入增加、貸款逐步減少，公司能夠進入一個收獲期，”盧韋柏說。

只要資金充裕，不必糾結(jié)是否買在最低點

在回應(yīng)澎湃新聞關(guān)于看到哪些信號才會認(rèn)為是抄底或進行較大規(guī)模資產(chǎn)投資的合適時機時，盧韋柏表示，首先，關(guān)鍵要看長期利率是否下降。“這里我主要指美國利率，因為我們在香港上市，受全球資本成本影響。如果美國長期利率——比如10年或30年期——能從現(xiàn)在的水平顯著回落，那么整個行業(yè)的資金壓力將大幅緩解。”盧韋柏指出。其次，還要看中國經(jīng)濟基本面的恢復(fù)情況。如果消費增長回歸到更正常的水平，結(jié)合利率環(huán)境改善，會對市場更有信心。

“至于具體何時是底部，其實沒人能準(zhǔn)確預(yù)測。但只要公司資金充裕，不必過于糾結(jié)是否買在最低點，但在形勢不明朗時，現(xiàn)金留在手里還是更穩(wěn)妥。”盧韋柏總結(jié)道。

盧韋柏認(rèn)為，最近A股突破新高，希望看到穩(wěn)步營造出健康的財富效應(yīng)，從而帶動消費復(fù)蘇和樓市企穩(wěn)。如果資本市場能持續(xù)活躍，吸引外資回流，辦公樓需求也會隨之回暖。

“單純依靠數(shù)量擴張的時代已經(jīng)過去了”

近日，恒隆集團公布了“恒隆V.3”策略，希望通過善用及提升旗下資產(chǎn)的價值，實現(xiàn)投資回報最大化。

“我們認(rèn)識到過去那種粗放式、依托城市空白點的增長模式已經(jīng)結(jié)束?，F(xiàn)在中國各個城市的商業(yè)體量已相當(dāng)飽和，單純依靠數(shù)量擴張的時代已經(jīng)過去了?！北R韋柏說，“因此，近幾年我一直強調(diào)，我們的戰(zhàn)略重點不應(yīng)是盲目開拓新城市、重新組建團隊——那樣投入大、周期長。既然我們已在部分城市深耕多年，為何不進一步擴大既有項目在所在區(qū)域的影響力？”

盧韋柏表示，更希望與各方共同努力，把一個區(qū)域內(nèi)的商圈做好。

以上海為例，盧韋柏透露，位于南京西路區(qū)域的LV“路易號”快閃船啟動后，直線距離僅一公里左右的上海恒隆廣場的銷售額也有所增長。

“該項目將更多客流引入南京西路區(qū)域，整體人氣的提升對商圈有利。我們歡迎一切能提升南京西路商業(yè)氛圍的舉措。事實上，大船開業(yè)后，我們商場的人流也有所增加?！北R韋柏表示，“我對該項目的運營表示敬佩，也理解政府對其的支持。我們始終保持開放心態(tài)，樂于向優(yōu)秀案例學(xué)習(xí)，并探索適合自己的創(chuàng)新路徑?！?/p>

杭州的項目也是如此。盧韋柏指出，“我更希望與各方共同努力，包括杭州大廈，把整個武林廣場商圈做好。如果杭州的高端消費不流向錢江新城或其他商圈，而是留在武林商圈，那么無論是萬象城、杭州大廈還是我們，其實都能受益。就像上海的徐家匯、南京西路一樣，雖有競爭，但共同提升了區(qū)域價值。只有這樣，才能在杭州多中心的商業(yè)格局中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)共贏?！?/p>