近日，日本不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年8月東京23區(qū)的二手公寓平均價(jià)格（按70平方米換算），已達(dá)1億721萬(wàn)日元，連續(xù)四個(gè)月突破1億日元大關(guān)。
過(guò)去，日本人通常將新建豪宅稱為“億ション”（意為售價(jià)過(guò)億日元的公寓），如今連二手房產(chǎn)也進(jìn)入“億ション化”的時(shí)代。

這一現(xiàn)象不僅引發(fā)了購(gòu)房者的焦慮，更讓地方自治體感到危機(jī)，因?yàn)闈q價(jià)的背后并非單純的住宅需求，而是大量涌入的境外投資資金，以及日本國(guó)內(nèi)富裕階層的投機(jī)操作。

一、東京房產(chǎn)全面進(jìn)入“億時(shí)代”

以位于東京目黑川畔（以春天看櫻花文明）的一套二手公寓為例，面積66平方米、2LDK格局，帶有儲(chǔ)物間，雖已建成9年，但經(jīng)過(guò)翻新后售價(jià)高達(dá)1億7800萬(wàn)日元，是當(dāng)年新建價(jià)格的三倍?？梢?jiàn)，所謂“高漲”早已不局限于新建住宅市場(chǎng)。

日本不動(dòng)產(chǎn)的研究員指出，新建公寓價(jià)格不斷攀升，許多預(yù)算有限的購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)，這進(jìn)一步推高了二手房的價(jià)格。

換句話說(shuō)，二手市場(chǎng)正在成為新建市場(chǎng)高漲的“受害者”。

二、海外投資者的熱情不減

東京的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格飆升，除了因?yàn)榻ㄖ牧系葍r(jià)格飆升之外，還與外國(guó)資金的進(jìn)入有直接的關(guān)系。

一家面向中國(guó)客戶的房產(chǎn)中介透露，不只是中國(guó)人，包括歐美、東南亞的投資者都在加碼日本不動(dòng)產(chǎn)。

從政策面上來(lái)說(shuō)，日本人對(duì)于外國(guó)人買房也沒(méi)有嚴(yán)格的限制，而且日本的土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，購(gòu)買后真正屬于個(gè)人所有，這對(duì)許多國(guó)家的富人來(lái)說(shuō)極具吸引力。

從實(shí)際利益來(lái)說(shuō)，日元貶值讓外國(guó)投資者用美元、人民幣購(gòu)房更“便宜”。外加日本治安良好、福利制度完善、生活環(huán)境穩(wěn)定，加上地理位置接近中國(guó)和東亞，使其成為理想的資產(chǎn)配置地。

三、房?jī)r(jià)上漲波及租賃市場(chǎng)

當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到普通家庭無(wú)法承受的程度時(shí)，更多人只能被迫選擇租房。然而，這種需求的轉(zhuǎn)移并沒(méi)有帶來(lái)緩解，反而成為推高租金的新動(dòng)因。

房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致租賃需求增加，房東們隨即抬高租金水平。雖然租金上漲的速度略滯后于房?jī)r(jià)，但近期已有明顯提升趨勢(shì)。

在墨田區(qū)，一位40多歲的租客坦言，合同續(xù)約時(shí)房東明確提出要上漲租金，與周邊行情保持一致，這讓他家庭預(yù)算更加緊張；另一位30多歲的租客則無(wú)奈表示，可能只能搬回關(guān)西老家，因?yàn)闁|京已經(jīng)“住不起”了。

根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)公司At Home最新發(fā)布的租賃價(jià)格數(shù)據(jù)，2025年7月，東京23區(qū)面積30㎡以下單身公寓平均月租已達(dá)到10.33萬(wàn)日元，并且是連續(xù)第3個(gè)月平均租金突破超過(guò)10萬(wàn)日元，也是連續(xù)14個(gè)月刷新歷史最高租金的紀(jì)錄，比去年同期比漲了10.4%。

東京房租的漲幅甚至高過(guò)了大學(xué)畢業(yè)生的起薪的漲幅。

在日本，2025年度入職的大學(xué)畢業(yè)生起薪為25.5萬(wàn)日元，較上年度增長(zhǎng)6.3%。這比2023（3.7%）和2024（5.1%）的漲幅都要高。但東京公寓月租金同比去年的漲幅卻在8%~13%。

好消息是大學(xué)畢業(yè)生薪資一直在漲，但壞消息則是，大學(xué)畢業(yè)生的工資漲不過(guò)房租。

這意味著，高房?jī)r(jià)不僅讓購(gòu)房者望而卻步，就連租房者的生活壓力都劇增，東京的“居住難題”正在向更廣泛的家庭和群體擴(kuò)散。

四、東京房市的未來(lái)
很多人都說(shuō)目前東京的房?jī)r(jià)太虛高甚至出現(xiàn)了泡沫。但專家則普遍認(rèn)為，短期內(nèi)東京房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大幅回落。
其原因在于，日本央行貨幣政策仍偏寬松，低利率環(huán)境下房貸成本相對(duì)較低；海外投資資金尚未退出，特別是在日元持續(xù)低位時(shí)；東京作為國(guó)際大都市，本身就存在稀缺的土地與居住資源。

作為居住在東京的普通居民眾來(lái)說(shuō)，高昂的房?jī)r(jià)和租金真的壓得喘不過(guò)氣來(lái)。雖然地方政府試圖通過(guò)“限轉(zhuǎn)賣”“加稅”等措施進(jìn)行干預(yù)，但其效果仍有待觀察。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)東京黃金地段的房產(chǎn)價(jià)格只能會(huì)越來(lái)越高。無(wú)論是新房還是二手房，盡早入場(chǎng)才是贏家。

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