中國一線城市二手房價格什么時候能穩(wěn)住、實現(xiàn)止跌回穩(wěn)？這是現(xiàn)在很多人最關(guān)心的問題。官方數(shù)據(jù)顯示，目前二手房價格的環(huán)比和同比指數(shù)還在負(fù)增長，顯然沒到企穩(wěn)的時候。

雖然近期各地救市政策力度在加大，但具體什么時候能見效，沒人能給出確切答案。

過去三四十年里，美國和日本都經(jīng)歷過兩次大的房地產(chǎn)泡沫，它們的調(diào)整過程很有參考價值。

先看美國，我們參考的是權(quán)威的美國前十大城市標(biāo)準(zhǔn)普爾 / CS 房價指數(shù)。美國上一輪房價高點出現(xiàn)在 2006 到 2007 年，2007 年 4 月正式進(jìn)入下跌通道，直到 2009 年 5 月才觸底。

之后在低點徘徊了兩年多，2012 年 1 月開始緩慢回升，2018 年才回到此前的高點。疫情期間，美國靠量化寬松和財政刺激，一線城市房價又漲了一波。從美國的經(jīng)驗看，房價從下跌到企穩(wěn)用了 2 到 3 年，真正開始回升則花了 5 年時間。

再看日本，上世紀(jì) 80 年代房地產(chǎn)泡沫轟轟烈烈，1990 年 10 月達(dá)到頂峰后開始漫長下跌，直到 2004 年 1 月才觸底。

2004 到 2007 年有過一波小幅上漲，但受金融危機影響又再次下跌，2009 年 4 月后才進(jìn)入緩慢回升階段，至今整體房價仍沒回到 1990 年的高點，即便東京部分區(qū)域房價近年翻倍，整體差距依然明顯。

算下來，日本房價從下跌到真正回穩(wěn)提升，用了 15 到 20 年。

中國一線城市的房價走勢會更像美國還是日本？這個問題值得深思。

美國能較快復(fù)蘇，在于其房地產(chǎn)泡沫破裂后，通過市場出清、金融系統(tǒng)修復(fù)和后續(xù)刺激政策快速穩(wěn)住了局面；日本則因為泡沫過大、人口老齡化加劇、經(jīng)濟(jì)增長停滯等因素，陷入了長期調(diào)整。

我們中國有自己的國情，既面臨人口結(jié)構(gòu)變化、經(jīng)濟(jì)增速換擋的壓力，也有集中力量調(diào)控的制度優(yōu)勢，不太可能完全復(fù)制其中任何一個國家的路徑，但兩國的調(diào)整周期確實揭示了房地產(chǎn)市場回歸理性的客觀規(guī)律。

除了歷史參照，我們還能從資產(chǎn)估值的角度分析。房子本質(zhì)是一種資產(chǎn)，內(nèi)在價值主要由租金收入決定，所以可以用股票估值里的自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)法來測算房產(chǎn)價值。

這種方法雖然不完美，因為房產(chǎn)帶來的現(xiàn)金收入沒有債券那么穩(wěn)定，但它比股票更容易預(yù)測，只要抓住關(guān)鍵的因素，就能得出有參考價值的結(jié)論。

我有位朋友在在上海租了套 110 平米的大兩房，房東因為他收入穩(wěn)定、長期租住，給了 8000 元 / 月的優(yōu)惠價，市場價其實在 9000 元左右，按市場價算年租金約 10.8 萬元。

這套房子目前成交價約 7.1 萬元 / 平米，總價在 700 萬到 800 萬之間，取 700 萬計算，租金回報率僅 1.54%，甚至低于國債收益率。

從租售比看，這套房子明顯高估，要知道 2025 年 7 月 Numbeo 的數(shù)據(jù)顯示，上海核心區(qū)租金回報率僅 1.65%，而紐約核心區(qū)達(dá)到 5.4%，差距懸殊。

我們用現(xiàn)金流貼現(xiàn)法再算一筆賬。不了解此法的條友可以在網(wǎng)絡(luò)上搜一下具體算法，此處僅具體參考。

假設(shè)未來十年租金平均每年增長 3%（不是每年都固定漲 3%，有可能是五年一共漲 10%，平均下來每年就是 3%），折現(xiàn)率按照 6% 來計算。

這個 6% 是有依據(jù)的：目前十年期國債收益率大概是 1.8%，我們按 2% 來算，再加上因為房產(chǎn)不好賣而產(chǎn)生的溢價，以及可能存在的風(fēng)險溢價，6% 是比較合理的數(shù)值。

至于十年后的情況，考慮到中國 GDP 增速可能進(jìn)一步放緩，我們?nèi)园?3% 的租金增速和 6% 的折現(xiàn)率計算。

把這些參數(shù)代入公式，對應(yīng)的合理租售比是 3%，這套房子的內(nèi)在價值約為 360 萬，而當(dāng)前成交價是 700 萬，即便相比 2021 年 1000 萬的高點已經(jīng)下跌不少，高估依然嚴(yán)重。

可能有人會質(zhì)疑參數(shù)設(shè)置，但即便調(diào)整得更樂觀，結(jié)果也不會差太多。比如把租金年增速提高到 5%，折現(xiàn)率降到 5%，算出來的內(nèi)在價值也遠(yuǎn)低于當(dāng)前售價。這說明從估值角度看，這類房子還有不小的下跌空間。

當(dāng)然，估值只是參考，實際房價還受政策調(diào)控、區(qū)域配套、市場預(yù)期等多種因素影響。比如一線城市核心區(qū)因為教育、醫(yī)療等資源集中，房價抗跌性會更強，但這并不改變整體高估的事實，只是調(diào)整節(jié)奏可能更平緩。

綜合來看，一線城市二手房要實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要滿足兩個核心條件：一是房價跌到與租金收入匹配的合理估值區(qū)間，二是市場預(yù)期得到根本改善，包括對經(jīng)濟(jì)前景、收

入增長的信心恢復(fù)。目前來看，這兩個條件都還沒達(dá)到，所以短期內(nèi)止跌的可能性不大。

房地產(chǎn)市場的調(diào)整往往是漫長且復(fù)雜的，既不要對短期反彈抱有幻想，也不必過度恐慌。理性分析歷史規(guī)律和資產(chǎn)價值，才能做出更合適的選擇。