2025年9月，杭州某銀行個貸中心，客戶經(jīng)理王磊盯著電腦屏幕直皺眉。系統(tǒng)顯示，他負(fù)責(zé)的片區(qū)本月新增斷供案例23起，較去年同期暴漲300%。更讓他心驚的是，這些斷供房源中，70%在掛出3個月后仍未成交，部分業(yè)主甚至主動聯(lián)系銀行：“房子我不要了，你們直接收走?！?/p>

斷供潮未平，拋售潮又起。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國重點(diǎn)50城二手房掛牌量突破850萬套，其中“急售房源”（降價幅度超15%）占比達(dá)32%，較2024年翻了一倍。某股份制銀行風(fēng)控總監(jiān)透露：“現(xiàn)在銀行收回來的法拍房，60%是業(yè)主主動斷供，他們算過賬——繼續(xù)還貸等于往無底洞扔錢?！?/p>

市場寒意中，哪些房產(chǎn)正在成為“燙手山芋”？結(jié)合銀行內(nèi)部數(shù)據(jù)與一線案例，這3類房產(chǎn)必須警惕。

一、老破小：沒有學(xué)區(qū)加持，就是“資產(chǎn)黑洞”

2025年7月，上海浦東新區(qū)某1990年建成的老小區(qū)，一套50平米一居室掛牌價從320萬降至240萬，直降80萬，仍無人問津。中介小陳搖頭：“這房子沒電梯、沒車位，物業(yè)費(fèi)每平米0.8元但從來沒人管，年輕人看一眼就走，老年人爬不動樓梯。”

這類“老破小”正面臨雙重打擊：

1. 居住價值歸零：2025年住建部《城市更新行動方案》明確，未來5年將重點(diǎn)改造2000年前建成的老舊小區(qū)，但“改造”僅限加裝電梯、外立面翻新，不涉及戶型優(yōu)化。某設(shè)計師直言：“50平米的‘刀把戶型’再怎么改，也變不成現(xiàn)代人需要的‘LDK一體化’空間?！?/li>
2. 金融屬性消失：銀行對房齡超20年的房產(chǎn)評估價大幅下調(diào)。北京某銀行內(nèi)部文件顯示，1995年前建成的房產(chǎn)，貸款成數(shù)從7成降至5成，利率上浮15%。業(yè)主李女士算賬：“我房子市場價400萬，銀行只肯貸200萬，首付要200萬，誰買得起？”

更危險的是“學(xué)區(qū)政策變動”。2025年教育部推行“教師輪崗制”，北京、上海等12個城市試點(diǎn)，名校師資不再固定，學(xué)區(qū)房溢價空間被壓縮。某教育機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房價格較2021年峰值下跌28%，非學(xué)區(qū)“老破小”跌幅達(dá)42%。

二、遠(yuǎn)郊盤：通勤3小時，降價也難賣

2025年8月，天津武清區(qū)某“環(huán)京盤”業(yè)主群炸鍋。一套90平米三居室，業(yè)主從120萬降至80萬，再降到60萬，仍無人接盤。中介張磊苦笑：“這小區(qū)離市區(qū)40公里，沒有地鐵，公交要換乘3次，上班族誰受得了？”

這類“遠(yuǎn)郊盤”正陷入“死循環(huán)”：

1. 人口流失加?。?025年七普數(shù)據(jù)顯示，天津武清、廊坊燕郊等“睡城”區(qū)域，過去5年常住人口減少12%，而新房供應(yīng)量卻增長35%。某開發(fā)商營銷總監(jiān)坦言：“我們2020年拿地時，規(guī)劃的是10萬人口新城，現(xiàn)在實際入住不到3萬?！?/li>
2. 配套嚴(yán)重滯后：承諾的“商業(yè)綜合體”變成空地，規(guī)劃的“三甲醫(yī)院”仍是圖紙，連最基本的菜市場都要開車20分鐘。業(yè)主王女士吐槽：“買的時候說‘未來可期’，現(xiàn)在孩子上學(xué)要回市區(qū)，老人看病要回市區(qū)，這房子就是‘周末度假房’，但誰天天度假？”
3. 銀行“用腳投票”：某國有大行內(nèi)部風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)顯示，距離市中心超25公里的房產(chǎn)，貸款審批通過率不足40%。銀行客戶經(jīng)理透露：“遠(yuǎn)郊盤價格波動大，2020年漲到2萬/平米，現(xiàn)在跌到8000/平米，我們怕斷供后拍賣價還不夠還貸。”

三、商住房：40年產(chǎn)權(quán)到期，交易成本高到離譜

2025年6月，深圳南山區(qū)某商住公寓業(yè)主集體維權(quán)。2016年他們以5萬/平米買入，現(xiàn)在市場價跌到3萬/平米，但即使這個價也賣不掉——交易稅費(fèi)高達(dá)房價的25%。業(yè)主劉先生算賬：“我房子賣300萬，要交增值稅15萬、個稅30萬、土地增值稅45萬，買家還要付3%契稅，光稅費(fèi)就100多萬，誰愿意當(dāng)這個冤大頭？”

商住房的“硬傷”遠(yuǎn)不止稅費(fèi)：

1. 產(chǎn)權(quán)縮水：2025年多地出現(xiàn)“40年產(chǎn)權(quán)到期”案例。雖然《民法典》規(guī)定“自動續(xù)期”，但續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未明。某律師提醒：“現(xiàn)在續(xù)期可能按‘樓面地價’的30%收取，一棟樓補(bǔ)繳費(fèi)用可能上億，最終會轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上?！?/li>
2. 生活成本高：商住房水電費(fèi)是住宅的2倍，物業(yè)費(fèi)普遍超5元/平米/月，且不能落戶、沒有學(xué)區(qū)。在北京，某商住公寓業(yè)主為了孩子上學(xué)，不得不在附近再租一套住宅。
3. 金融屬性弱：銀行對商住房貸款限制嚴(yán)格，首付比例通常需50%，利率上浮20%，且貸款年限最長10年。某投資客直言：“買商住房不如買理財，至少不會虧本金?！?/li>

市場底部何時到來？專家：警惕“流動性枯竭”

房價下跌背后，是經(jīng)濟(jì)基本面變化。2025年二季度，中國GDP同比增長4.7%，居民人均可支配收入實際增長4.1%，增速較2024年放緩1.3個百分點(diǎn)。某智庫研究員指出：“當(dāng)收入增長跟不上房貸壓力，居民必然減少購房支出，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律?！?/p>

政策層面，2025年多地放寬限購、降低首付比例，但效果有限。某券商分析師認(rèn)為：“現(xiàn)在不是缺購房資格，是缺購房信心。大家擔(dān)心房價繼續(xù)跌，也擔(dān)心未來收入不穩(wěn)定，政策只能托底，難以逆轉(zhuǎn)趨勢?！?/p>

更危險的是“流動性危機(jī)”。當(dāng)前市場最大風(fēng)險不是房價下跌，而是房子賣不掉。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國二手房平均成交周期延長至120天，較2024年翻倍。某銀行風(fēng)控總監(jiān)警告：“當(dāng)業(yè)主想賣賣不掉、買家想買不敢買時，市場就會陷入‘僵死’狀態(tài)，最終導(dǎo)致資產(chǎn)價格崩盤?！?/p>

給普通家庭的3條建議

1. 賣房者：若非緊急用錢，可暫緩掛牌。當(dāng)前市場“買方市場”特征明顯，急于出售可能遭遇“砍價30%”。若必須出售，建議接受“合理低價”，優(yōu)先選擇全款買家，縮短成交周期。
2. 買房者：關(guān)注“租金回報率”（年租金/房價）。若回報率超過3%，說明房產(chǎn)有現(xiàn)金流支撐，抗跌性強(qiáng)；若低于2%，需謹(jǐn)慎考慮。同時避開“老破小”“遠(yuǎn)郊盤”“商住房”這3類高風(fēng)險資產(chǎn)。
3. 投資者：警惕“概念炒作”。2025年多地推出“文旅盤”“康養(yǎng)盤”，但這類項目往往缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口流入不足。某開發(fā)商內(nèi)部文件顯示，其某“文旅小鎮(zhèn)”項目，2020年開盤去化率80%，2025年二手掛牌量是成交量的5倍。

2025年的房產(chǎn)市場，像一場漫長的寒冬。斷供潮、拋售潮背后，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的必然陣痛。對普通家庭而言，守住現(xiàn)金流、保持理性，比猜測房價漲跌更重要。畢竟，房子是用來住的，不是用來炒的——這句話在市場波動時，才顯出真正的分量。