2025年，山東省臨沂市中級人民法院的兩份終審判決，讓青島市民李女士陷入了長達七年的房產(chǎn)糾紛漩渦。2018年，她在沂南縣購置的商鋪與停車場，歷經(jīng)備案登記、全款支付、實際出租等一系列合法流程，卻在2025年被二審法院認定“購房無效”，無法排除強制執(zhí)行。這起看似證據(jù)充分的房產(chǎn)買賣案，為何會出現(xiàn)“一審勝訴、二審逆轉(zhuǎn)”的結(jié)果？

時間回溯至2018年3月，李女士與臨沂孔某明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“孔某明公司”）簽訂《商品房預(yù)售合同》，購置該公司開發(fā)的沂南縣東岳國際大廈1號樓101商鋪，建筑面積84.9平方米，總價款183.8934萬元。同年4月，她又追加購買該大廈1號樓負二層停車場，面積4021.76平方米，總價426.3066萬元。

部分轉(zhuǎn)賬信息 圖一 （爆料人李女士提供）

為保障交易合法，李女士在簽訂商鋪合同后，于2018年5月24日到沂南縣房地產(chǎn)管理局完成備案登記，備案證明明確記載涉案商鋪的買方為其本人。付款環(huán)節(jié)，她通過銀行轉(zhuǎn)賬方式分多筆將購房款打入孔某明公司財務(wù)人員劉某賬戶，其中商鋪款項183.8934萬元、停車場款項426.3066萬元，每筆轉(zhuǎn)賬均有銀行流水記錄，孔某明公司也出具了9份加蓋財務(wù)專用章的收款收據(jù)，詳細載明收款金額與用途。

部分公司出具的收據(jù) 圖二 （爆料人李女士提供）

2018年7月，孔某明公司向李女士出具《房屋交接書》，明確商鋪與停車場已于當日正式交付。此后，李女士對兩處房產(chǎn)行使所有權(quán)：商鋪出租給案外人劉先生，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限10年，年租金4.5萬元，劉先生于2019年4月通過銀行轉(zhuǎn)賬支付首年租金及押金共計6.5萬元；停車場則出租給徐先生用于建設(shè)游泳池，租賃期限同樣為10年，年租金5萬元，徐先生在2023年6月分兩次轉(zhuǎn)賬支付租金7萬元。此外，其物業(yè)也出具物業(yè)費明細表，佐證李女士實際占有使用涉案房產(chǎn)。

房屋租賃合同 圖三 （爆料人李女士提供）

變故發(fā)生在2020年9月，沂南縣東方某小額貸款有限責任公司（下稱“東方某小貸”）因與孔某明公司、臨沂東岳某酒店存在民間借貸糾紛，向沂南縣人民法院提起訴訟，法院判決孔某明公司對1100萬元借款承擔連帶清償責任。2021年11月，法院依據(jù)東方某小貸的申請，查封了包括李女士所購商鋪、停車場在內(nèi)的多套登記在孔某明公司名下的房產(chǎn)。

2022年10月，梁某受讓東方某小貸的上述債權(quán)，成為新的申請執(zhí)行人。2024年5月，執(zhí)行案件恢復(fù)執(zhí)行后，李女士向沂南縣法院提出執(zhí)行異議，主張自己是涉案房產(chǎn)的實際權(quán)利人，請求解除查封。法院經(jīng)審理認為，李女士提交的備案證明、轉(zhuǎn)賬記錄、交接書、租賃合同等證據(jù)形成完整鏈條，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除強制執(zhí)行情形，于2024年12月作出一審判決，支持李女士的訴訟請求，判決不得執(zhí)行涉案商鋪與停車場。

然而，梁某不服一審判決，向臨沂市中級人民法院提起上訴。2025年5月，臨沂中院作出終審判決，撤銷一審判決，駁回李女士的全部訴訟請求。這份終審判決對李女士提交的核心證據(jù)逐一否定：關(guān)于備案登記，法院認為商品房預(yù)售合同備案僅具有行政管理性質(zhì)，不產(chǎn)生物權(quán)變動效力，不能證明李女士享有所有權(quán)；對于銀行轉(zhuǎn)賬記錄，以“未備注轉(zhuǎn)款用途”為由，認定無法證實轉(zhuǎn)賬款項為購房款；針對租賃關(guān)系，以商鋪僅提交2019年一次租金記錄、停車場僅提交2023年一次租金記錄為由，質(zhì)疑租賃合同的真實性，不認可實際占有事實；而孔某明公司出具的《房屋交接書》，則因“無其他第三方佐證”被認定為不足以證明交付事實。

“備案登記是國家行政機關(guān)出具的合法證明，轉(zhuǎn)賬流水和收款收據(jù)能對應(yīng)，租金記錄雖非每年都有留存，但承租人能出庭作證，怎么到了二審就全不算數(shù)了？”李女士對終審判決感到不解。她表示，自己在2018年購房時，孔某明公司經(jīng)營狀況正常，涉案房產(chǎn)無任何權(quán)利瑕疵，且自己已于2019年1月退出孔某明公司股東身份，不存在利用股東身份轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的情形。東方某小貸的查封發(fā)生在購房兩年后，二審法院忽視“買賣在先、查封在后”的關(guān)鍵事實，判決結(jié)果難以令人信服。

截至目前，李女士已委托律師準備申請再審，希望通過更高層級的司法程序維護自身權(quán)益。這起案件也引發(fā)了法律界對“執(zhí)行異議之訴中證據(jù)認定標準”的討論。有律師指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，民事訴訟的證明標準為“高度蓋然性”，李女士提交的備案證明、轉(zhuǎn)賬記錄、交接書、租賃合同等證據(jù)已形成完整證據(jù)鏈，足以證明其合法購房并實際占有，二審法院以“證據(jù)存在瑕疵”為由否定全部事實，可能存在證明標準適用過嚴的問題。

涉案商鋪與停車場目前仍處于查封狀態(tài)，李女士不僅面臨“房財兩空”的風險，還需承擔一審、二審共計10.3萬余元的案件受理費。這場持續(xù)數(shù)年的房產(chǎn)糾紛，最終能否迎來公正判決，仍有待后續(xù)司法程序的進一步審理。