轉(zhuǎn)自：民商法律實務(wù)研究

01引言

房屋漏水滲水問題乃是日常生活中常見的鄰里糾紛之一，它不僅對房屋的物理結(jié)構(gòu)造成損害，還往往引發(fā)一系列的法律爭議。在這類問題中，明確被侵權(quán)人與侵權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)，以及各自的應(yīng)對策略，至關(guān)重要。本文將從侵權(quán)人和被侵權(quán)人的角度出發(fā)，探討如何應(yīng)對房屋漏水與滲水問題，并剖析相關(guān)的法律責(zé)任、提出初步解決方案。

02案例

自2024年3月起，原告李某發(fā)覺其居住的房屋客廳頂部及臥室墻角處開始出現(xiàn)不明水漬，且隨著時間的推移，水漬范圍不斷擴大，致使墻面涂料脫落、墻紙霉變，嚴重影響了原告的正常居住環(huán)境與房屋安全。經(jīng)物業(yè)初步檢查，懷疑漏水是因樓上張某家中衛(wèi)生間防水層老化失效、下水管道接口松動所致，漏水通過樓板縫隙滲透至原告家中，從而造成了損害。為明確漏水原因并尋求解決方案，原告李某多次嘗試與被告張某進行溝通協(xié)商，要求其對漏水問題予以修復(fù)，并賠償因其房屋漏水給原告帶來的經(jīng)濟損失。但被告卻以與己無關(guān)為由推脫，雙方因此未能達成一致意見。鑒于協(xié)商無果，為維護自身合法權(quán)益，原告李某委托律師通過法律途徑解決糾紛，請求被告立即停止侵害行為，修復(fù)漏水部位，并賠償原告因房屋漏水導(dǎo)致的直接經(jīng)濟損失。

03滲漏侵權(quán)涉及法律依據(jù)

1. 侵權(quán)責(zé)任

依據(jù)《民法典》第一千一百六十五條，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。若房屋漏水系由某人的行為過錯導(dǎo)致，則該行為人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

2. 損失分擔(dān)

根據(jù)《民法典》第一千一百八十六條，受害人和行為人對損害的發(fā)生都沒有過錯的，依照法律的規(guī)定由雙方分擔(dān)損失。在無法證明過錯的情況下，損失可能需要根據(jù)實際情況由當(dāng)事人共同分擔(dān)。

3. 停止侵害與修復(fù)

依據(jù)《民法典》第一千一百六十七條，侵權(quán)行為危及他人人身、財產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權(quán)責(zé)任。因此，在房屋漏水的情況下，被侵權(quán)人有權(quán)要求侵權(quán)人及時修復(fù)漏水問題。

04代理訴訟落地方案

1. 證據(jù)收集與固定

（1）現(xiàn)場勘查與拍照：詳實記錄漏水現(xiàn)場、受損物品以及受損程度，確保證據(jù)的真實性與完整性。必要時，可申請公證處對現(xiàn)場證據(jù)進行公證保全。

（2）維修記錄與費用憑證：收集維修單位出具的維修報告、費用發(fā)票等，用以證明修復(fù)漏水及損失的具體金額。

（3）證人證言：若有目擊者或物業(yè)公司人員能夠證明漏水事實及責(zé)任歸屬，應(yīng)及時收集其證言。

2. 分析法律關(guān)系

根據(jù)漏水原因，明確本案屬于侵權(quán)損害賠償糾紛。被告因不當(dāng)使用房屋或未妥善管理，導(dǎo)致漏水情況發(fā)生，侵害了原告的財產(chǎn)權(quán)益。被告作為樓上業(yè)主，有義務(wù)妥善管理和維護自己的房產(chǎn)，以防止損害他人財產(chǎn)。在本案中，被告未能盡到管理義務(wù)，致使漏水事故發(fā)生，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。同時，需考量原告是否存在一定過錯（如長期未居住、怠于監(jiān)督等），但這并不影響被告主要責(zé)任的認定。

3. 明確訴訟請求

（1）停止侵害，恢復(fù)原狀：要求被告即刻停止侵權(quán)行為，并解決房屋漏水問題。

（2）承擔(dān)修復(fù)費用：依據(jù)維修單位出具的報告和發(fā)票，要求被告承擔(dān)修復(fù)漏水的全部費用。

（3）賠償財產(chǎn)損失：包括因漏水導(dǎo)致的家具、衣物、床上用品等物品的損失，根據(jù)購買記錄、折舊情況及市場價值進行評估，要求被告賠償相應(yīng)金額。

4. 協(xié)商與訴訟

在充分收集證據(jù)后，首先嘗試與被告及物業(yè)公司進行協(xié)商，力爭達成和解協(xié)議。若協(xié)商不成，則準(zhǔn)備起訴材料，包括起訴狀、證據(jù)清單、法律依據(jù)等，向法院提起訴訟。

應(yīng)對策略

* 下面將從被侵權(quán)人和侵權(quán)人的角度提供相應(yīng)的應(yīng)對方案，以供參考

01被侵權(quán)人的應(yīng)對策略

1. 及時保護現(xiàn)場并固定證據(jù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水或滲水情況時，被侵權(quán)人應(yīng)第一時間進行檢查，精準(zhǔn)確定漏水的具體位置和原因。隨后，應(yīng)立即向物業(yè)或相關(guān)責(zé)任人報告，以便及時采取措施防止損失擴大。緊接著，應(yīng)通過拍照、錄像等方式固定證據(jù)，包括漏水部位、損失情況等，以便后續(xù)維權(quán)。

2. 協(xié)商解決：首先可嘗試與侵權(quán)人（如樓上鄰居、開發(fā)商、物業(yè)公司等）協(xié)商解決，要求其及時修復(fù)漏水并賠償損失。協(xié)商時，可邀請物業(yè)或社區(qū)工作人員作為見證。倘若雙方能夠達成一致，可以通過簽訂協(xié)議的方式明確維修責(zé)任和賠償金額。

3. 申請評估與鑒定：若雙方對損失金額存在爭議，可申請具有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估。評估結(jié)果可作為賠償依據(jù)。

4. 提起訴訟：若協(xié)商不成，可選擇通過法律途徑向法院提起訴訟，要求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失等侵權(quán)責(zé)任。在訴訟過程中，應(yīng)充分提交證據(jù)以支持自己的主張。

02侵權(quán)人的應(yīng)對策略

1. 立即行動：一旦發(fā)現(xiàn)漏水問題，應(yīng)即刻采取措施，如關(guān)閉水源、使用桶和毛巾收集泄漏的水等，以減少損失。

2. 查明原因：深入調(diào)查漏水的原因，究竟是由于管道破裂、屋頂損壞還是其他原因。

3.查詢房屋銷售合同：應(yīng)收集包括房屋銷售合同、補充協(xié)議等所有相關(guān)合同文件，確保其完整無缺。然后仔細閱讀，特別關(guān)注與滲漏問題相關(guān)的條款，如房屋質(zhì)量保證、維修責(zé)任、開發(fā)商義務(wù)等方面。同時，注意質(zhì)量保證期限，查看合同中關(guān)于房屋質(zhì)量保證的期限規(guī)定，因為若漏水問題發(fā)生在質(zhì)量保證期內(nèi)，可能會對責(zé)任的認定產(chǎn)生影響，還要檢查維修責(zé)任約定，確定合同中對于房屋維修責(zé)任的歸屬，明確在出現(xiàn)滲流等問題時應(yīng)由哪方負責(zé)維修。留意通知義務(wù)，注意合同中是否有關(guān)于發(fā)現(xiàn)問題后及時通知的義務(wù)規(guī)定，若有則應(yīng)確保在發(fā)現(xiàn)漏水問題后按照合同要求及時通知相關(guān)方，若對合同條款的理解存在疑問，可咨詢專業(yè)律師或相關(guān)領(lǐng)域的專家以獲取準(zhǔn)確解釋和建議。在檢查合同過程中，如有發(fā)現(xiàn)對自己有利的條款或證據(jù)，應(yīng)妥善保留，以備在后續(xù)的協(xié)商或訴訟中使用。通過仔細檢查這些條款，侵權(quán)人可以更好地了解自己的權(quán)利和義務(wù)，為解決房屋漏水問題提供有力依據(jù)，同時積極與相關(guān)方溝通協(xié)商，尋求合理的解決方案也是解決糾紛的重要步驟。

4. 積極配合修復(fù)：一旦確認漏水系由自己行為導(dǎo)致，應(yīng)立即采取措施修復(fù)漏水，聯(lián)系專業(yè)維修人員，對漏水部位進行徹底修復(fù)，確保問題得到妥善解決，以消除對相鄰不動產(chǎn)的損害。

5. 溝通協(xié)商：主動與樓下或受影響的鄰居進行溝通，說明情況并表達歉意，嘗試協(xié)商解決問題。在無法證明過錯或雙方均有過錯的情況下，應(yīng)按照法律規(guī)定或雙方協(xié)商結(jié)果合理分擔(dān)損失。

6. 積極應(yīng)訴：若被訴至法院，應(yīng)積極應(yīng)訴并提供相關(guān)證據(jù)支持自己的主張。同時，應(yīng)尊重法院判決并積極履行賠償責(zé)任。

總結(jié)與建議

房屋漏水滲水問題涉及復(fù)雜的法律責(zé)任與權(quán)益保護問題。被侵權(quán)人應(yīng)依法維權(quán)，及時保護現(xiàn)場并固定證據(jù)；侵權(quán)人則應(yīng)積極承擔(dān)責(zé)任并修復(fù)漏水問題。同時，建議業(yè)主和租戶應(yīng)加強房屋的日常維護和檢查工作，預(yù)防漏水滲水問題的發(fā)生，以法律手段與預(yù)防措施相結(jié)合的方式，共同維護和諧穩(wěn)定的居住環(huán)境。