房價(jià)漲4-5倍？怕不是天方夜譚吧，畢竟現(xiàn)在還有城市在降價(jià)促銷。

但是我最近看“十四五”規(guī)劃和各地新政，越看越覺得并非完全沒道理，從人口流向到政策導(dǎo)向，再到房子本身的價(jià)值升級，所有信號都指向核心城市房價(jià)的長期爆發(fā)，到2030年真有可能實(shí)現(xiàn)這個漲幅。

房價(jià)長期漲不漲，本質(zhì)看人往哪去和地供多少，2030年的供需缺口，現(xiàn)在就已經(jīng)埋下伏筆了。

人口往核心城市擠的趨勢根本擋不住，四川剛出的規(guī)劃里說，到2028年成都都市圈城鎮(zhèn)常住人口要接近2400萬，每年新增城鎮(zhèn)人口就有100萬左右。

姚勁波也說，到2030年全國租賃人口會超2.5億，北京、上海、成都這些人口流入量大的城市，租賃需求會一直旺盛。

人越來越多，但土地供應(yīng)卻在收緊，2025年全國住宅用地供應(yīng)量已經(jīng)降了20%，去化周期超36個月的城市直接停供地。

成都、杭州這些熱點(diǎn)城市，核心區(qū)的宅地早就一地難求，2024年杭州錢江新城的一塊地，競拍了89輪才成交，樓面價(jià)比周邊二手房還高。

“十四五”規(guī)劃明確要推進(jìn)城市更新，到2025年基本完成2000年前的老舊小區(qū)改造，接下來還要持續(xù)加碼。

廣州城中村改造用房票和現(xiàn)房的模式，村民拿到房票只能買新房，直接消化了庫存。

上海、北京的城市更新更是精準(zhǔn)，只在核心區(qū)做存量提質(zhì)，根本不新增外圍供應(yīng)。

現(xiàn)在開發(fā)商不再無腦建房，而是必須講綠色、智慧，比如成都要求綠色建材應(yīng)用比例不低于10%，廈門還得做防澇設(shè)計(jì)，建房成本比以前高了不少。

你看，成本漲了，供應(yīng)又少，2030年的房價(jià)自然水漲船高。

其二，貨幣和資本的力量不能忽視，雖然2017年有過M2增速新低，但長期看，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)還是避風(fēng)港。

美聯(lián)儲9月剛降息25個基點(diǎn)，全球資本都在找價(jià)值洼地，外匯局又簡化了外資購房流程，中國核心城市的房子成了香餑餑。

國內(nèi)的資金也在往樓市流，M1增速從4月的1.5%漲到8月的6.0%，說明大家手里的活錢變多了，股市不穩(wěn)、理財(cái)收益低，最后還是會選房子。

我認(rèn)識個做房產(chǎn)研究的朋友，他測算過，按每年12%的復(fù)合漲幅，到2030年正好能漲4-5倍，這還是保守估計(jì)。

再看具體城市的例子，更能說明問題，成都這幾年產(chǎn)業(yè)起來了，騰訊、阿里都在那邊建總部，每年吸引幾十萬年輕人，2024年城南的次新房已經(jīng)漲了15%。

杭州未來科技城的房子，2020年單價(jià)3萬，現(xiàn)在已經(jīng)5萬多了，按這個速度，2030年破20萬不是不可能。

房企的動向也能證明，現(xiàn)在龍湖、保利這些頭部房企，根本不碰三四線城市，全在一線城市核心區(qū)拿地，還花大價(jià)錢搞好房子建設(shè)。

有人擔(dān)心房產(chǎn)稅會壓制房價(jià)，但從“十四五”規(guī)劃看，政策重點(diǎn)是房住不炒，不是打壓房價(jià)，主要針對的是多套房持有者。

而且房產(chǎn)稅落地后，房主肯定會把成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上，反而會推高租金，最后還是帶動房價(jià)上漲。

其實(shí)把所有因素串起來，到2030年漲4-5倍的邏輯就是，人口往核心城市擠，土地供應(yīng)在減少，建房成本在上升，還有全球資本進(jìn)來抄底。

現(xiàn)在的房價(jià)就像2000年的互聯(lián)網(wǎng)股票，未來潛力大得很。

那些說房價(jià)會跌的人，要么是沒有房子，要么是沒看懂長期趨勢，三四線城市確實(shí)會跌，但核心城市的房價(jià)，只會隨著人口和品質(zhì)的提升越來越高。