電梯使用已16年，按說無論進(jìn)行大修還是換新，對(duì)業(yè)主來說都是一件好事兒。然而，面對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)及物業(yè)一起發(fā)來的《住宅專項(xiàng)維修資金使用建議書》，海淀區(qū)長(zhǎng)河灣小區(qū)的業(yè)主們卻犯了難！

簽吧，公維金申請(qǐng)使用程序和電梯安全鑒定報(bào)告多處存疑；可若是不簽，電梯安全事關(guān)重大，萬一出現(xiàn)事故，拒絕簽名的業(yè)主則要承受道德與責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的雙重壓力。小區(qū)面臨的電梯修換問題該如何解決？北京晚報(bào)記者展開調(diào)查——

起因

修換28部電梯業(yè)主不“買單”

“大修或更新電梯得動(dòng)用小區(qū)的公維金，可電梯鑒定報(bào)告遭到大家的普遍質(zhì)疑，這個(gè)字簽還是不簽，我們都為難?！?/p>

“我們不是不同意用公維金修電梯，錢得花個(gè)明白。鑒定報(bào)告顯示，電梯從2023年10月8日起開展鑒定，2024年3月5日出具報(bào)告，鑒定都進(jìn)行快兩年了才告訴業(yè)主，項(xiàng)目招投標(biāo)大家也都不知情?！?/p>

“找業(yè)委會(huì)很多次了，雖然9月15日開了說明會(huì)，中標(biāo)公司出來說電梯該修了，可電梯鑒定機(jī)構(gòu)沒露面?！弊罱?，修換小區(qū)28部電梯一事，引發(fā)長(zhǎng)河灣業(yè)主們的廣泛討論。

長(zhǎng)河灣小區(qū)8號(hào)樓下張貼著《住宅專項(xiàng)維修資金使用建議書》，內(nèi)容大意是，3單元這部電梯已使用16年，電梯機(jī)械部件和電氣部分磨損老化，存在極大安全隱患。根據(jù)相關(guān)規(guī)定中一般住宅專項(xiàng)維修資金的使用條件，并經(jīng)北京市建設(shè)工程質(zhì)量第五檢測(cè)所有限公司鑒定，“符合大修標(biāo)準(zhǔn)”。

長(zhǎng)河灣小區(qū)業(yè)委會(huì)及物業(yè)張貼通知，建議使用公維金大修或更新28部電梯。

該建議書顯示，經(jīng)公開招標(biāo)，中標(biāo)單位為升福樓宇工程有限公司。該部電梯大修工程包括對(duì)存在銹蝕、燒蝕、磨損與老化的部件進(jìn)行維修、更新。同時(shí)對(duì)曳引機(jī)、控制系統(tǒng)、層轎廂門、限速器—安全鉗系統(tǒng)進(jìn)行檢修、潤(rùn)滑、調(diào)整。建議使用公維金大修。

該建議書由長(zhǎng)河灣小區(qū)業(yè)委會(huì)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)合發(fā)出，落款時(shí)間為2025年9月11日，公示時(shí)間為9月11日至25日。建議書旁還張貼著一張通知，稱物業(yè)公司已聘請(qǐng)北京市建設(shè)工程質(zhì)量第五檢測(cè)所有限公司對(duì)長(zhǎng)河灣小區(qū)電梯進(jìn)行了抽查，并出具了電梯鑒定報(bào)告，結(jié)論為該部電梯已超過保修期，“經(jīng)評(píng)估，該電梯存在安全隱患，建議維修或更新。經(jīng)過招投標(biāo)，確定升福樓宇工程有限公司為施工單位”。

據(jù)了解，該小區(qū)共10棟樓28個(gè)單元，均貼出了該類建議書及通知，有25部電梯涉及大修，每部維修費(fèi)用在10萬元左右，3部電梯需要換新，共計(jì)28部電梯。

質(zhì)疑

申請(qǐng)程序和鑒定報(bào)告有漏洞

業(yè)主們認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》以及《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行電梯大修或更換，物業(yè)應(yīng)先根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議，由住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議，物業(yè)或業(yè)委會(huì)才能組織實(shí)施使用方案。

“在絕大多數(shù)業(yè)主均不知情的情況下，業(yè)委會(huì)單方?jīng)Q定做了電梯鑒定，鑒定做了兩年才告訴業(yè)主。公維金的使用原則是公開透明，業(yè)委會(huì)不是公維金的所有權(quán)人，也不是公維金管理人，其做法違反了公維金使用程序規(guī)定。”有業(yè)主說。

25份涉及大修電梯的鑒定報(bào)告高度雷同，這也讓不少業(yè)主產(chǎn)生疑慮。業(yè)主向記者展示了這25份電梯安全鑒定報(bào)告，“我們要了很久才拿到，這些鑒定報(bào)告關(guān)于鑒定問題的描述及結(jié)論高度一致。事實(shí)上，每部電梯運(yùn)行時(shí)長(zhǎng)、載重等并不相同，不可能出現(xiàn)如此高度一致的狀況。”

業(yè)主質(zhì)疑25份電梯鑒定報(bào)告多項(xiàng)內(nèi)容高度一致。

業(yè)主指出，這25份報(bào)告還存在不少問題。例如，在“制造單位”一欄中，報(bào)告內(nèi)均填寫著“通立電梯有限公司”。這與該小區(qū)住宅樓所使用的電梯品牌不符。“我們用的是日立牌電梯。”業(yè)主據(jù)此擔(dān)心，這些鑒定報(bào)告中采用的參數(shù)并非該小區(qū)所用電梯的參數(shù)。

長(zhǎng)河灣小區(qū)使用的是日立牌電梯，近兩年來年檢均合格。

電梯鑒定報(bào)告的部分內(nèi)容表述也不夠明確。比如，表中“檢查部件”為“制動(dòng)器”，在“電梯現(xiàn)狀現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)果”一欄中，寫的是“使用時(shí)間較長(zhǎng)，建議更新”?！熬彌_器”部件，檢查結(jié)果“有銹蝕現(xiàn)象”，但對(duì)于該部件是該檢修還是更新，報(bào)告未寫明相關(guān)建議。

業(yè)主認(rèn)為，報(bào)告里多處寫著“使用功能正常，建議對(duì)其檢修”或是“使用時(shí)間較長(zhǎng)，建議對(duì)其更新”，“但這些部件磨蝕程度多大，再使用是否有安全隱患，報(bào)告都沒說清楚?！?/p>

將收集到的25份電梯鑒定報(bào)告一一對(duì)比，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這25份報(bào)告竟然共用了兩個(gè)模板：僅在表2第7項(xiàng)“控制柜”中，15份報(bào)告寫的是“變頻器故障率高，建議更換變頻器”，另外10份報(bào)告寫的是“主板故障率高，建議更新主板”，其余20余項(xiàng)大小部件的檢查結(jié)果均一致。

“我們懷疑這些報(bào)告都是復(fù)制的。”不僅如此，高昂的維修費(fèi)用，也讓業(yè)主難以接受。此次改造，合同估價(jià)為345萬元。建議書顯示，每部電梯維修費(fèi)在10萬元上下，而多位業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后認(rèn)為，目前更換一部電梯的市場(chǎng)零售價(jià)不過十一二萬元?！拔覀儗?duì)接了日立公司，還查看了多個(gè)單位或小區(qū)的招標(biāo)文件，新買一部日立電梯包括運(yùn)輸和安裝，也就15萬余元?！睒I(yè)主算賬稱，“若花10萬元進(jìn)行維修，為何不再加一點(diǎn)錢換一部新電梯？”

回應(yīng)

將協(xié)調(diào)鑒定部門解答業(yè)主疑問

針對(duì)業(yè)主提出的問題，該小區(qū)物業(yè)公司一負(fù)責(zé)人表示，有關(guān)電梯安全問題，應(yīng)向電梯檢測(cè)機(jī)構(gòu)詢問。記者多方尋找到檢測(cè)機(jī)構(gòu)聯(lián)系電話，但均無人接聽。

針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人解釋，之所以電梯鑒定報(bào)告拖了兩年才公示，是因?yàn)樵诖似陂g牽涉到業(yè)委會(huì)換屆，以及發(fā)生了業(yè)主與物業(yè)、業(yè)委會(huì)之間的矛盾糾紛，相關(guān)進(jìn)程因此被擱置。

先鑒定并招投標(biāo)，再讓業(yè)主簽字使用公維金修換電梯，這一程序是否合法？該負(fù)責(zé)人表示，“2023年海淀區(qū)相關(guān)部門對(duì)小區(qū)電梯進(jìn)行強(qiáng)制維修，一共大修了20余部電梯。當(dāng)時(shí)就有業(yè)主要求對(duì)自家單元的電梯進(jìn)行維修。業(yè)委會(huì)開會(huì)并授權(quán)物業(yè)對(duì)電梯進(jìn)行鑒定、招投標(biāo)。我印象里發(fā)了公告?！痹撠?fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，業(yè)委會(huì)成員本是義務(wù)服務(wù)，對(duì)相關(guān)法律規(guī)定的認(rèn)識(shí)不太專業(yè)。電梯大修或更新是否進(jìn)行，要看業(yè)主的簽字比例，“不想修，不想換，不同意就行?！?/strong>

至于電梯大修費(fèi)用約10萬元，是否可用來換一部新梯等問題，該負(fù)責(zé)人稱此次負(fù)責(zé)鑒定的是權(quán)威機(jī)構(gòu)，其建議應(yīng)該是有依據(jù)的，“業(yè)主提的這個(gè)問題很好，業(yè)委會(huì)先內(nèi)部溝通一下，等同鑒定機(jī)構(gòu)聯(lián)系后，再由他們來詳細(xì)答復(fù)?！?/p>

律師分析

招標(biāo)未經(jīng)討論，不合法

北京市中聞律師事務(wù)所律師任晨光分析認(rèn)為，電梯大修和更新涉及設(shè)計(jì)、配件選型、外觀裝飾和造價(jià)等，不同的設(shè)計(jì)方案、配件選型和外觀裝飾，價(jià)格差異比較大。所以在確定招標(biāo)方案之前，除了做必要的安全鑒定，更重要的是要事先征求業(yè)主意見，“對(duì)使用公維金進(jìn)行電梯大修或更新，業(yè)主應(yīng)有知情權(quán)、選擇權(quán)和表決權(quán)?！?/strong>

目前，長(zhǎng)河灣小區(qū)面臨的修換電梯業(yè)主不愿“買單”的情況，根本原因是物業(yè)公司先進(jìn)行了招標(biāo)，然后由業(yè)主來簽字確認(rèn)是否接受招標(biāo)結(jié)果，沒有事先討論的過程，不符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定。

任晨光建議，業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司共同對(duì)目前的招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行協(xié)商，看方案是否符合業(yè)主的需要，對(duì)不符合需要的地方進(jìn)行調(diào)整。如果業(yè)主對(duì)目前的方案不滿意，物業(yè)公司不愿意協(xié)商或協(xié)商無果，業(yè)主可以在征集簽字意見時(shí)選擇投反對(duì)票，否決目前的招標(biāo)結(jié)果，然后重新進(jìn)行電梯大修或更新方案的討論，討論通過后再進(jìn)行招標(biāo)。

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■來源：北京晚報(bào)微信公眾號(hào)
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