“滴答、滴答……”天花板上不斷滲下的水珠，不僅浸濕了地板、泡壞了家具，更攪亂了我們平靜的生活。當(dāng)“水漫金山”的不幸降臨在自己家中，大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是怒氣沖沖地跑上樓，認(rèn)定這是樓上鄰居的“鍋”，要求其承擔(dān)全部損失。然而，法律的邏輯遠(yuǎn)比我們的直覺(jué)要復(fù)雜。樓上漏水，真的就等于樓上鄰居負(fù)全責(zé)嗎？

一個(gè)歷經(jīng)三級(jí)審判（一審、二審、再審）的真實(shí)案例（入庫(kù)案例），為我們生動(dòng)地剖析了這類糾紛背后的責(zé)任歸屬迷局。其最終判決結(jié)果——物業(yè)公司承擔(dān)80%的賠償責(zé)任，而樓上業(yè)主僅承擔(dān)20%——足以顛覆許多人的傳統(tǒng)觀念，也為我們正確維權(quán)提供了寶貴的指引。

【參考案例】：一根水管引發(fā)的“責(zé)任反轉(zhuǎn)”：厘清公共與私有是定分止?fàn)幍年P(guān)鍵

在“某服飾店與張某、某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、某機(jī)關(guān)服務(wù)中心財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案”【（2023）兵11民再7號(hào)】中，一樓的服飾店因其樓上住戶張某室內(nèi)的供水管道破裂漏水，導(dǎo)致店鋪內(nèi)價(jià)值數(shù)萬(wàn)元的裝修和服裝等財(cái)產(chǎn)遭受嚴(yán)重?fù)p失。起初，一審和二審法院均判決由樓上業(yè)主張某承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。張某不服，堅(jiān)持申請(qǐng)?jiān)賹?。最終，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第十二師中級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)再審，作出了截然不同的改判：撤銷原判，裁定由物業(yè)公司（某機(jī)關(guān)服務(wù)中心）對(duì)服飾店的34010元總損失承擔(dān)80%（即27208元）的賠償責(zé)任，而業(yè)主張某僅承擔(dān)20%（即6802元） 。

【案例啟示】：這場(chǎng)官司的“大反轉(zhuǎn)”，其核心爭(zhēng)議點(diǎn)聚焦于一根看似普通的水管的法律屬性。它深刻地揭示了，在追究漏水責(zé)任時(shí)，我們不能僅憑“誰(shuí)家漏水誰(shuí)負(fù)責(zé)”的樸素認(rèn)知，而必須首先運(yùn)用法律的標(biāo)尺，精準(zhǔn)判斷致害設(shè)施的所有權(quán)歸屬。這根惹禍的水管，究竟是業(yè)主可以獨(dú)立支配的“專有部分”，還是屬于全體業(yè)主共同擁有的“共有部分”？這個(gè)問(wèn)題的答案，直接決定了責(zé)任的天平最終會(huì)傾向何方。

一、法律的“放大鏡”：您家天花板下的水管，未必完全屬于您

在日常觀念中，位于自己房屋范圍內(nèi)的設(shè)施，理應(yīng)歸自己所有和管理。但在建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律框架下，這種看法失之片面。

再審法院精準(zhǔn)地運(yùn)用了法律的“放大鏡”，查明本案中漏水的水管位于業(yè)主張某戶內(nèi)自用水表的閥門之外。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)那些不屬于業(yè)主專有、也不屬于市政公用或其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施，應(yīng)被認(rèn)定為業(yè)主的“共有部分” 。

※判斷一個(gè)設(shè)施是“專有”還是“共有”，法律上主要看兩點(diǎn)：

1、構(gòu)造上的獨(dú)立性

該設(shè)施是否能明確區(qū)分，獨(dú)立于其他部分？

2、利用上的獨(dú)立性

業(yè)主是否可以對(duì)其進(jìn)行排他性的、不受他人干涉的使用和控制？

本案中，位于水表閥門前端的管道，是連接主管道與分戶水表的關(guān)鍵部分，它為樓上樓下多戶業(yè)主提供供水服務(wù)，任何單一業(yè)主都無(wú)法獨(dú)立控制或排他使用。因此，法院認(rèn)定它“不具有利用上的獨(dú)立性”，屬于整棟樓業(yè)主的“共有部分” 。

這一關(guān)鍵認(rèn)定，徹底扭轉(zhuǎn)了案件的走向。既然水管是公共財(cái)產(chǎn)，那么因其失修而造成的損失，自然不能由其物理位置所在的業(yè)主一人承擔(dān)。原一、二審判決正是因?yàn)楹雎粤诉@一點(diǎn)，錯(cuò)誤地將公共責(zé)任歸于個(gè)人，才導(dǎo)致了適用法律不當(dāng)。

二、物業(yè)的“隱形契約”：收了物業(yè)費(fèi)，就必須履行“大管家”職責(zé)

案件的另一大焦點(diǎn)，在于物業(yè)公司的責(zé)任。物業(yè)公司在庭審中提出抗辯，認(rèn)為自己并未與業(yè)主簽訂書面的《物業(yè)服務(wù)合同》，且漏水點(diǎn)位于業(yè)主室內(nèi)，不應(yīng)由自己負(fù)責(zé)。

然而，法院查明，該物業(yè)公司長(zhǎng)期為涉案小區(qū)提供事實(shí)上的物業(yè)管理，并持續(xù)向包括張某在內(nèi)的業(yè)主收取物業(yè)費(fèi) 。這種行為，即便沒(méi)有一紙合同，也已經(jīng)在法律上構(gòu)成了“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”。

根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心職責(zé)，就是按照約定對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理 。既然漏水水管已被依法認(rèn)定為“共有部分”，那么對(duì)其進(jìn)行日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)，防止其老化、破損，正是物業(yè)公司不可推卸的法定和約定義務(wù)。

※在本案中，物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)體現(xiàn)在兩個(gè)層面：

●主動(dòng)管理的失職

未能提供證據(jù)證明其對(duì)共有管道履行了定期的巡查和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，未能提前發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患。

●被動(dòng)響應(yīng)的遲緩

在漏水發(fā)生后，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取有效措施進(jìn)行維修，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。

因此，再審法院認(rèn)定物業(yè)公司在本案中存在重大管理過(guò)錯(cuò)，酌情判定其承擔(dān)80%的主要賠償責(zé)任，這既是對(duì)其失職行為的懲戒，也是對(duì)其作為專業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)盡職責(zé)的法律要求。

三、業(yè)主的“分內(nèi)義務(wù)”：作為使用者，您并非“局外人”

既然物業(yè)公司承擔(dān)了主要責(zé)任，樓上業(yè)主張某是否就能完全免責(zé)呢？答案是否定的。

法院認(rèn)為，張某作為共有管道的直接使用者和室內(nèi)空間的管理人，同樣負(fù)有法律上的“注意、協(xié)助義務(wù)” 。這種義務(wù)具體包括：

●及時(shí)發(fā)現(xiàn)的注意義務(wù)

對(duì)于自家范圍內(nèi)出現(xiàn)的滲漏跡象（如墻面水印、天花板滴水），應(yīng)比他人更容易發(fā)現(xiàn)，并給予足夠重視。

●及時(shí)報(bào)修的通知義務(wù)

一旦發(fā)現(xiàn)異常，有義務(wù)立即通知物業(yè)公司前來(lái)檢修，防止事態(tài)惡化。

●及時(shí)處置的配合義務(wù)

在發(fā)生緊急情況時(shí)，應(yīng)積極配合物業(yè)人員進(jìn)行檢查、維修，為搶修創(chuàng)造便利條件。

在本案中，張某未能充分盡到上述義務(wù)，其“不注意、不報(bào)修、不配合”的行為，對(duì)損害結(jié)果的發(fā)生和擴(kuò)大也起到了一定的作用。因此，法院酌定其承擔(dān)20%的次要責(zé)任，這體現(xiàn)了法律在劃分責(zé)任時(shí)的公平與精細(xì)，也提醒所有業(yè)主：即使問(wèn)題根源在“公共設(shè)施”，我們也不能做“甩手掌柜”。

四、結(jié)語(yǔ)：給每一位業(yè)主的法律提示

本案的判決如同一堂生動(dòng)的普法課，它不僅厘清了法律關(guān)系，更提供了極具價(jià)值的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)。面對(duì)類似的漏水糾紛，我們應(yīng)當(dāng)：

1、冷靜判斷，鎖定源頭

遭遇漏水，首要任務(wù)是與物業(yè)、鄰居一同查明漏水點(diǎn)，并初步判斷其屬于專有部分還是共有部分。這直接關(guān)系到您維權(quán)的對(duì)象和方向。

2、保全證據(jù)，及時(shí)溝通

第一時(shí)間通過(guò)拍照、錄像等方式固定現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)。同時(shí)，以書面形式（如微信聊天記錄、短信、物業(yè)APP報(bào)修記錄）通知物業(yè)和相關(guān)鄰居，留下已盡通知義務(wù)的憑證。

3、明晰權(quán)責(zé)，依法維權(quán)

如果漏水設(shè)施屬于共有部分，物業(yè)公司是首要責(zé)任人；如果屬于鄰居的專有部分，則應(yīng)由鄰居承擔(dān)責(zé)任。在厘清責(zé)任的基礎(chǔ)上，先行協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求社區(qū)、街道調(diào)解，或果斷通過(guò)法律途徑解決。

歸根結(jié)底，城市中的高樓大廈將我們緊密聯(lián)系在一起，形成了“命運(yùn)共同體”。無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)，都應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，明晰自身權(quán)利與義務(wù)的邊界。只有各司其職，盡職盡責(zé)，才能共同維護(hù)一個(gè)安全、和諧的居住環(huán)境。

（免責(zé)聲明：本文僅為基于法律規(guī)定及公開案例的個(gè)人解讀和普法分享，不構(gòu)成法律意見(jiàn)。由于個(gè)案情形千差萬(wàn)別，如遇具體法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢專業(yè)律師。）

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原文出自：微信公眾號(hào)【法律知否】

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