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大家記得將“掘金日本房產(chǎn)”設(shè)為星標(biāo)

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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 翊一

好嚇人的一則新聞。

據(jù)日本經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)報(bào)道，東京都心的二手房價(jià)格持續(xù)上漲。8月的平均期望售價(jià)在東京都心6區(qū)，達(dá)到每70平方米1億7030萬日元（約合人民幣816.26萬元），比上月上漲2%，刷新了最高點(diǎn)。

說好的日本房價(jià)便宜呢？說好的東京房價(jià)是全球發(fā)達(dá)國家中最低的呢……

但怎么到了“都心”這里就失效了？所謂的東京都心到底算什么？

就在上個(gè)月，東京都心6區(qū)70㎡二手公寓均價(jià)達(dá)到1億7030萬日元，相當(dāng)于均價(jià)816萬人民幣一套。

房價(jià)一年飆33.5%，環(huán)比6-8月「0.5%→1.7%→2.0%」三連跳。這是2004年有統(tǒng)計(jì)以來 首次沖破1.7億關(guān)口，直接把30年前泡沫頂甩在身后。

也許很難叫人相信，但這確實(shí)是東京樓市中發(fā)生的很割裂的一幕，有人花5000萬日元在郊區(qū)買「舒適三房」，有人掏1.7億元在都心搶「老破小」。

范圍算東京圈好了，5000萬日元也就是200多萬人民幣，在橫濱能買到帶車位的新房，在埼玉中心能買兩梯六戶的2LDK塔樓，在千葉甚至能買到帶200㎡院子的獨(dú)棟；而同樣一筆錢，扔進(jìn)東京都心6區(qū)，它只夠付「1.7億老破小」的首付。

同期東京23區(qū)70㎡二手公寓，也就約均價(jià)人民幣400萬出頭。

換句話說：

一套都心6區(qū)的房子=2套23區(qū)≈N套橫濱、琦玉和千葉的房子，價(jià)格差簡直像是隔了一條海岸線。

可為什么還有人前赴后繼，越貴越想買？那就得先弄明白——到底什么是“都心”。

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在東京人的語境里，“都心”不是泛指的市中心，而是精確到六個(gè)區(qū)：千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷。它們加起來只占東京都面積的4%，占23區(qū)約13%。

這里卻集中了國會(huì)、皇居、東京證券交易所、銀座、六本木、表參道，以及幾乎全日本最貴的土地。

這六個(gè)區(qū)像一條隱形的護(hù)城河，把“稀缺”二字刻進(jìn)了土地基因。

30年前，泡沫經(jīng)濟(jì)巔峰，這里也曾是天價(jià)；后來泡沫破裂，地價(jià)腰斬，人們以為都心神話破滅。但神話只是打了個(gè)盹。2013年安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)啟動(dòng)，日元一路貶值，海外資金開始抄底。

2019年巴菲特買入日股，2020年疫情放大避險(xiǎn)需求，2022年俄烏沖突把“安全資產(chǎn)”推向高潮，2024年日經(jīng)指數(shù)突破4萬點(diǎn)，日本富人把股票浮盈換成磚頭——都心房價(jià)就這樣被一步步抬上新高。

今天的1.7億日元，不是房子值錢了，是土地和“權(quán)利”值錢了。

千代田區(qū)可開發(fā)土地幾乎歸零，港區(qū)填海地也早已用完，新房自然就斷了供應(yīng)，今年都心6區(qū)新盤推量僅1072戶，同比再跌18%，有錢也搶不到一手。再疊加永久產(chǎn)權(quán)、0.7%年度固都稅、全球最低持有成本，讓東京都心成了“平價(jià)版的瑞士”。

于是出現(xiàn)魔幻場景，過億房源占比港區(qū)54%、千代田區(qū)51%，過半?yún)^(qū)域豪宅化?！咐掀菩　挂埠?，新塔樓也好，只要在都心，在有錢人眼里就秒變成可以互相流通的「收藏品」。

大家其實(shí)心知肚明，房價(jià)5000千萬還是1.7億，差距從來不在房子本身，而是在地段、貨幣和信心。

東京都心用一年33.5%的漲幅提醒世界：核心資產(chǎn)從不講性價(jià)比，只講稀缺性。同時(shí)也是一面鏡子，映照出全球過剩資金對東京核心資產(chǎn)的饑渴。

野村證券給出的預(yù)測是：“股價(jià)只要繼續(xù)新高，富裕階層就會(huì)持續(xù)把浮盈換成磚頭”。

換句話說：日經(jīng)不崩，都心難跌。它不賣居住，賣的是“東京門票”——

一張可永遠(yuǎn)收租、可變現(xiàn)、可傳承、可鎖匯率蹭通脹、可對抗日股波動(dòng)的硬通貨。

當(dāng)然，普通人也可以選擇不買這張“門票”，但得看懂游戲規(guī)則：下一次財(cái)富效應(yīng)襲來，股票賬戶再次創(chuàng)新高時(shí)，那些當(dāng)初“嫌貴”的人，可能還是會(huì)回頭沖進(jìn)都心，然后發(fā)現(xiàn)——均價(jià)1.7億可能已經(jīng)變成了2億。

畢竟，在東京，唯一比皇室更穩(wěn)的，就是那一圈永遠(yuǎn)不增量的土地。以及都心每漲一次，就把熱浪推得更遠(yuǎn)，讓周邊區(qū)域也跟著升溫。

從不失約。

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