太夸張了，一套房子從2023年6月份開始掛牌，歷經(jīng)822天的時間，終于賣出去了，不論站在哪個角度來看，以當下的價格成交，在房價上，少了2000元/平米，應該是有的。

我經(jīng)常有提到，福州的房子開始出現(xiàn)兩極分化，老舊小區(qū)的價格，無法抵御市場下行的狀態(tài)，反倒是一手新房的價格更為堅挺。

導致房價兩個極端的原因，其實大家都知道，房子太多了，供大于求的狀態(tài)之下，新的小區(qū)更能被人們接受。按照你們的角度來說：現(xiàn)在房子很多，大家都不缺房子，在不缺房子的情況下，他們對居住要求也會相應提升，所以，新的房子買的人多，價格自然也就更為堅挺。

站在我的角度，老舊小區(qū)有剛需低首付的人，因為它便宜；

站在你的角度，老舊小區(qū)沒有居住體驗，沒人要，而你們忘記了一點，在我們這個世界上，低于5000元/月收入的人，占比可達到90%以上，且福州的最低工資只有2195元/月，看到這一點，你們就會明白，便宜的房子，也有存在的意義。

老倉山，上騰地鐵口邊上多數(shù)都是老破舊，這里的房子，單價已經(jīng)跌破1萬元以內(nèi)了，它與白湖亭的新房，形成了鮮明的對比。

這套房子的成交，具有很強的參考性。

成交小區(qū)：十錦小區(qū)；

成交時間：2025年9月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)63.43平米，2房2廳，中樓層，南北朝向，簡單裝修，58.8萬，成交單價9271元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌時間822天，業(yè)主調(diào)價14次，最后一次掛牌68萬，買家談價9.2萬后成交。帶看客戶顯示只有1組，間接看出，房產(chǎn)中介對該房子的關(guān)注度比較低。房產(chǎn)中介關(guān)注度低的原因只有2個：1、房子的價格比較高，推薦給客戶難以成交；2、房屋標的比較小，投入與產(chǎn)出比較低。

2、十錦小區(qū)，沒有生活在倉山區(qū)的人，對它都不是很了解，它位于地鐵1號線，上騰站附近，距離316米，附近學校愛哦是倉山區(qū)第一中心小學，周邊生活配套較為齊全，附近全部都是和它一樣的老破舊小區(qū)，距離倉山小學，十六中都比較近，可惜沒有劃片到優(yōu)質(zhì)學區(qū)里頭。

3、小區(qū)共有11棟樓，710戶業(yè)主，1995年的安置房，在售房源10套，在租房源12套，掛牌均價12529元/平米。從房源的拋盤率來看，大部分業(yè)主不愿意將房子賣掉，可能是受到倉山區(qū)這幾年到處拆遷的影響，許多老業(yè)主認為，老房子可能會被拆遷，也能有個好的價格。

4、小戶型的單價降到1萬以內(nèi)，我粗粗的算了一下這套房子的首付和月供，按照首套房計算，首付15%=8.82萬，加上1萬多的稅，大約10萬左右的首付，貸款50萬，月供2300元左右。

假設(shè)我在倉山區(qū)工作，正在租房子，像這樣的房子，現(xiàn)在是可以考慮買一套了，不要想著房價以后還能有多大的降價空間。8-9千的單價，已經(jīng)是12年前的市場價格。

購房建議：

如果你的月收入只有4-5千/月，給你們一些建議：

一、當前福州樓市對你首套房的利弊

1. 房價處于回調(diào)期
   倉山區(qū)房價從2023年的2.1萬/㎡降至目前約1.9萬/㎡，部分板塊跌幅更大（如煙臺山從3.4萬跌至2.7萬）。對剛需是利好，議價空間增大，老舊小區(qū)，從1.8萬/平米，降到現(xiàn)在9500元/平米。
2. 政策支持首套房
   福州公積金新政與商業(yè)按揭，允許首付最低15%，貸款門檻降低，但需注意月供是否扛得住。
3. 風險提示
   福州房價仍可能陰跌（部分小區(qū)或片區(qū)，可能還有下跌空間），若短期無定居需求可觀望；但自住剛需不必過度糾結(jié)抄底，重點看房源性價比。

當然，倉山老城區(qū)的老破舊小區(qū)也是可選擇的范圍，它可以減少月供壓力，同時也有比較好的首付控制，不用在房子上有更多的支出。

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