星標(biāo)?選址960，第一時(shí)間收獲最新推送

作者 I 宋溪 選址960

全文1809字，約需3分鐘

上架2年，流拍4次，坐擁一線江景的上海陽(yáng)光城總部大廈終于拍賣成功。

近日，阿里資產(chǎn)交易顯示，上海濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓以13.1億元售出。此次競(jìng)拍起拍價(jià)11.3億元，3人報(bào)名，經(jīng)過(guò)37輪出價(jià)，最終由P1592買家溢價(jià)15.9%拿下。

標(biāo)的交易和位置 圖源：阿里資產(chǎn)交易、百度地圖

標(biāo)的物介紹顯示，該物業(yè)資產(chǎn)原名為陽(yáng)光控股大廈，處于楊浦區(qū)濱江帶尾段，兩面臨街，北至楊樹浦路、東至東方漁人碼頭、南至安浦路、西至安浦路。標(biāo)的占地1.85萬(wàn)平方米，出售建筑面積4.7萬(wàn)平方米（1樓部分面積和3樓全部已出售），按此計(jì)算樓面價(jià)為2.78萬(wàn)元/平方米，包含B2停車場(chǎng)、B1和地上2層商業(yè)以及14層辦公空間，原作為已經(jīng)退市的閩系房企陽(yáng)光城集團(tuán)總部使用。

特別提示中表明：該寫字樓被陽(yáng)光城集團(tuán)抵押，被擔(dān)保債權(quán)本金總額為9.33億元。由于陽(yáng)光城不能償還債務(wù)，債權(quán)方將濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓拍賣。

根據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣平臺(tái)歷史上架信息，2024年1月，濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓首次被擺上貨架，起拍價(jià)21億元，此后陸續(xù)以19.81億元、14.57億元、13.12億元分別起拍，均以流拍收尾。

此次起拍價(jià)11.3億元，相比起首次標(biāo)價(jià)21億元降價(jià)9.7億元，直接近乎腰斬。

2018年8月，陽(yáng)光控股宣布在上海北外灘有了自己的大廈 圖源：陽(yáng)光控股

公開資料顯示，濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓由陽(yáng)光城集團(tuán)自建。2017年8月，大廈宣布落成并更名為“陽(yáng)光控股大廈”作為公司總部啟用。彼時(shí)，陽(yáng)光城正憑借全國(guó)化布局高速擴(kuò)張。公開資料顯示，2016年-2019年其連續(xù)三年保持50%以上的銷售額增速，2018年以1628億躋身千億房企陣營(yíng)，2019年以2110億元邁入2000億級(jí)別，并逆勢(shì)喊出“再造一家千億房企”口號(hào)。

和大多數(shù)高舉高打的房企一樣，陽(yáng)光城高銷售額背后是高負(fù)債杠桿。2022年起，陽(yáng)光城陷入巨額虧損。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末其負(fù)債總額為2746億元，凈利潤(rùn)為-125億元，此后公司連年虧損，股價(jià)低迷，債臺(tái)高筑。

2023年8月，深交所發(fā)布公告，由于該支股票連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元/股，觸發(fā)強(qiáng)制退市情形。8月16日，陽(yáng)光城被摘牌正式退市。摘牌前最后股價(jià)為0.37元/股，總市值僅剩15.31億元，較2019年峰值縮水超95%。

根據(jù)最新業(yè)績(jī)報(bào)告，2025年上半年其營(yíng)業(yè)收入為39.05億元，同比下降60%；2025年上半年?duì)I業(yè)總成本達(dá)18.07億元，其中利息支出9.09億元。2022-2024年累計(jì)虧損超400億元，2024年末資產(chǎn)負(fù)債率為109.01%，2025年6月底進(jìn)一步升至111.68%，資不抵債持續(xù)加劇。

除了賣家身份，此次買家身份也值得一提。

根據(jù)財(cái)聯(lián)社披露，P1592買家為格美集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)。格美集團(tuán)起源于2004年在中國(guó)創(chuàng)立的格林豪泰酒店，2018年公司于美國(guó)紐交所上市，目前核心業(yè)務(wù)板塊包括奢華度假、高端商務(wù)、中端經(jīng)濟(jì)型以及餐飲、文旅康養(yǎng)多個(gè)業(yè)務(wù)，覆蓋中國(guó)、美國(guó)、日本、馬來(lái)西亞、沙特阿拉伯等20余個(gè)國(guó)家和400多座城市，運(yùn)營(yíng)酒店近6000家，餐廳400余，員工規(guī)模近10萬(wàn)人。

據(jù)悉，看中楊浦濱江“長(zhǎng)陽(yáng)秀帶”規(guī)劃帶來(lái)大量就業(yè)人口的機(jī)遇，格美集團(tuán)或有意將此處“商改住”或“商改酒”。

陽(yáng)光控股大廈所在的濱江帶尾段 圖源：阿里資產(chǎn)交易

“長(zhǎng)陽(yáng)秀帶”規(guī)劃圖 圖源：上海楊浦區(qū)

根據(jù)上海市楊浦區(qū)人民政府官網(wǎng)信息，得益于新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，近年來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)吸引了完美世界、騰訊游戲、火柴互娛、嗶哩嗶哩、小紅書、流利說(shuō)、曉黑板、達(dá)達(dá)集團(tuán)、愛馳汽車、優(yōu)刻得等知名企業(yè)。

值得關(guān)注的是，“由商轉(zhuǎn)住”正成為一股試探向前的隱秘風(fēng)向。

比如位于上海絕對(duì)核心區(qū)人民廣場(chǎng)的港陸大廈，因符合“主城區(qū)商辦樓宇功能兼容”政策條件，被神秘私人買家收入囊中，或?qū)⒂型麖睦吓f辦公改變?yōu)榉?wù)式公寓；位于普陀區(qū)的融創(chuàng)精彩天地綜合體被華住集團(tuán)旗下公寓運(yùn)營(yíng)商城家收購(gòu)，并改造為蘇河瑞貝庭公寓酒店，目前已經(jīng)開業(yè)；另外，今年5月，上海老牌房企新黃浦以6折價(jià)格位于北京市昌平區(qū)的硅谷SOHO項(xiàng)目，擬將其納入北京市保障性住房體系。

以上項(xiàng)目均有一個(gè)特點(diǎn)，收購(gòu)成本加改造成本遠(yuǎn)低于同地段住宅土地價(jià)格。

今年7月底，上海發(fā)布全國(guó)首個(gè)商務(wù)樓宇更新專項(xiàng)新規(guī)——《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)上午樓宇更新提升的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換，允許兼容商業(yè)酒店、租賃住房、人才公寓等功能；另外，9月份，武漢市首創(chuàng)“商辦購(gòu)房落戶”政策，引導(dǎo)存量樓宇轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓等新業(yè)態(tài)；珠海橫琴支持商辦物業(yè)改造為酒店；海南萬(wàn)寧允許商辦項(xiàng)目在消防、水電達(dá)標(biāo)后參照住宅標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，降低改造門檻。

在此之前，今年6月國(guó)務(wù)院發(fā)布《住房租賃條例》提出，支持改造老舊廠房、商辦用房用于租賃住房，為地方“商改住”提供了上位法依據(jù)。