來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 羅嘉欣

封面&頭圖來源 · 深圳皇庭廣場官方小紅書

深圳福田CBD地標(biāo)商業(yè)體皇庭廣場的債務(wù)處置終局塵埃落定。

昨日（10月8日），皇庭國際（000056.SZ）發(fā)布公告稱，深圳市中級人民法院已裁定將旗下核心資產(chǎn)皇庭廣場以30.53億元"以物抵債"給中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司（簡稱東方資產(chǎn)，AMC）旗下公司，標(biāo)志著這座運營12年的CBD購物中心正式易主。

01.

歷經(jīng)三年三次降價

作為深圳福田CBD核心商業(yè)體，皇庭廣場的出售歷程堪稱“斷崖式降價”。

2022年3月首次掛牌轉(zhuǎn)讓時參考價74.93億元，一周內(nèi)緊急降至56.2億元，降幅達18.73億元；2023年與連云港豐翰益港的債權(quán)置換方案談判破裂后，2025年8月深圳市中級人民法院公告顯示，該資產(chǎn)將于9月9日以30.53億元起拍（對應(yīng)評估價43.61億元的7折），較首次掛牌價縮水超44億元，不足4折。

這場備受關(guān)注的法拍于9月9日至10日在京東法拍平臺進行，盡管吸引3.6萬人圍觀，卻因"零報名"遭遇流拍。業(yè)內(nèi)分析指出，土地使用年限僅剩17年、需額外承擔(dān)2372萬元欠繳費用等隱性成本，是導(dǎo)致投資者觀望的核心原因。

圖源：贏商網(wǎng)攝

02.

流拍后以物抵債，

東方資產(chǎn)接盤CBD地標(biāo)

流拍僅一個月后，債務(wù)處置迎來終局。10月8日皇庭國際公告，深圳中院裁定將皇庭廣場以30.53億元“以物抵債”給債權(quán)人光曜夏嵐（深圳）投資有限公司——其背后是中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司（AMC）。這一價格與首次法拍起拍價持平，較2022年首次掛牌價74.93億元縮水超60%。

據(jù)悉，該筆抵債源于2016年融發(fā)投資（皇庭廣場運營主體）向中信信托的30億元抵押貸款，后債權(quán)經(jīng)轉(zhuǎn)讓至東方資產(chǎn)旗下公司。至此，這座CBD地標(biāo)正式脫離皇庭國際體系，成為AMC處置不良資產(chǎn)的又一案例。

作為皇庭國際的"現(xiàn)金牛"資產(chǎn)，皇庭廣場賬面價值占公司總資產(chǎn)71.57%，2024年貢獻超五成營收。此次剝離直接導(dǎo)致公司凈資產(chǎn)由1.72億元驟降至-19.21億元，資產(chǎn)負(fù)債率突破100%，已觸及深交所退市風(fēng)險警示標(biāo)準(zhǔn)。

從74億掛牌到30億抵債，皇庭廣場的三年“賣身記”折射出商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整。

作為港人北上消費的熱門商場，皇庭廣場港客占比達50%以上。贏商大數(shù)據(jù)顯示，截至2025年二季度，項目出租率89.15%，進駐品牌近250個，餐飲業(yè)態(tài)占比53%，零售占比僅28%，盒馬鮮生等港人熟悉品牌成為引流主力。東方資產(chǎn)接盤后，這座CBD地標(biāo)能否重獲新生？贏商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。

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