意料之外！東城區(qū)祈年大街地塊，在等待1個(gè)月之后，未能等來(lái)意向買家。

9月12日，這組全稱為“東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目4、5號(hào)地0127-0201、0202、0203、0204地塊”的多功能用地，早早進(jìn)入了“用地預(yù)申請(qǐng)”。

在上架速度上，它是繼大興西紅門6038地塊之后，北京“第七輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”中的動(dòng)作第二快，形勢(shì)一片大好，幾乎預(yù)定了10月份的北京土拍大戰(zhàn)“頂流”席位。

但令人大跌眼鏡的是，這組傳言中極為稀缺的二環(huán)內(nèi)用地，在預(yù)申請(qǐng)受理時(shí)間（9月12日-10月11日下午17:00）截止之前，沒(méi)有任一開(kāi)發(fā)商報(bào)名。也便意味著，尚未激活，不能如期轉(zhuǎn)入“招拍掛”階段。

等待它的，大概率就是先下架，然后擇機(jī)再重新“預(yù)申請(qǐng)”。

再來(lái)回顧下該地塊的預(yù)申請(qǐng)信息，該宗地用地規(guī)模約2.28公頃，規(guī)劃地上建筑面積約2.5萬(wàn)平方米，起拍價(jià)19.5億元，折合樓面價(jià)約7.8萬(wàn)元/㎡。

具體來(lái)看這組地塊的的位置、四至、交通等情況。

地塊位于東城區(qū)天壇街道，二環(huán)內(nèi)，鄰近地鐵7號(hào)線「橋?yàn)痴尽挂约?號(hào)線和7號(hào)線換乘站「磁器口站」。區(qū)位圖隨便一截可見(jiàn)天安門廣場(chǎng)，步行半小時(shí)可達(dá)。

周邊配套，天壇公園、國(guó)瑞購(gòu)物中心、新世界百貨、合景魔方購(gòu)物中心、北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、北京友誼醫(yī)院等。老胡同環(huán)繞，主打一個(gè)“皇城根兒”生活。

教育方面，金臺(tái)書(shū)院小學(xué)，東西方向各有一個(gè)十一中校區(qū)等。

根據(jù)《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)函》，地塊四至范圍為東至祈年大街，西至金魚(yú)池小區(qū)，南至天壇路，北至珠市口東大街。

地塊并不十分規(guī)整，被1條規(guī)劃道路和2條胡同，分成了南北四幅子地塊。

其用地性質(zhì)、用地規(guī)模、容積率、地上建筑規(guī)模、控制高度、綠地率如下：

四幅地塊均為多功能用地 （F1），在2.5萬(wàn)平方米地上建筑規(guī)模中，住宅占比不超過(guò)70%，也就是1.75萬(wàn)平方米。整體容積率約1.1，其中0202地塊高度3.3米，其他三個(gè)地塊限高18米。

項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)劃、綠化環(huán)境規(guī)劃、居住項(xiàng)目規(guī)劃等多方面有詳細(xì)的要求，重點(diǎn)提幾點(diǎn)：

在文物保護(hù)要求上，本地塊涉及全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位天壇、先農(nóng)壇的建設(shè)控制地帶及北京市文物保護(hù)單位金臺(tái)書(shū)院的規(guī)劃綠地，建筑高度符合相應(yīng)的管控要求。

按照相關(guān)要求，在全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)進(jìn)行的建設(shè)工程，工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)國(guó)家文物局同意。

2、4號(hào)地塊院落布局應(yīng)與金臺(tái)書(shū)院相呼應(yīng)，避免正南正北向院落與金臺(tái)書(shū)院之間出現(xiàn)大量三角形空間。

在城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)要求上，設(shè)計(jì)方案應(yīng)維護(hù)中軸線的對(duì)稱性和嚴(yán)整性，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風(fēng)貌相融合。

在滿足建筑功能的同時(shí)，注重創(chuàng)造宜人的外部空間，注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量，強(qiáng)化首都風(fēng)范、古都風(fēng)韻、時(shí)代風(fēng)貌的城市特色。

建筑第五立面、材質(zhì)、色彩、裝飾構(gòu)件等應(yīng)統(tǒng)籌考慮視廊景觀和風(fēng)貌保護(hù)要求，做好傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代風(fēng)貌的銜接，不得濫用傳統(tǒng)元素。

重點(diǎn)需要關(guān)注“銷售監(jiān)管”的要求。

一是按照房地產(chǎn)調(diào)控銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制，商品房銷售項(xiàng)目需報(bào)市住建委進(jìn)行銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)。 二是開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銷售手續(xù)后，按照商品房銷售相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定開(kāi)展新建商品房銷售工作，執(zhí)行本市限購(gòu)政策，審核購(gòu)房人資格，銷售給符合資格的購(gòu)房人，并整院售賣。

同時(shí)，項(xiàng)目距離地鐵7號(hào)線和規(guī)劃R4線較近，需要針對(duì)現(xiàn)狀地鐵安全相關(guān)工作和規(guī)劃R4線站、線、位設(shè)置等有關(guān)事宜，與京投公司做好對(duì)接。

總的來(lái)說(shuō)，這組由于低容積率+某宗地限高3.3米+限定“整院售賣”，一度傳言將出現(xiàn)四合院產(chǎn)品的地塊，目前看來(lái)有點(diǎn)出師不利，而原因不得而知。

不管怎么說(shuō)，東城二環(huán)內(nèi)的稀缺性，決定了項(xiàng)目低密＋高端的產(chǎn)品屬性，適合內(nèi)城地緣置換、高凈值改善和頂豪圈層的購(gòu)房客群。

房?jī)r(jià)方面，未來(lái)在順利入市之后，可以錨定旁邊金魚(yú)池期房的最高指導(dǎo)價(jià)15.1萬(wàn)元/㎡，祈年大街地塊預(yù)計(jì)14.5萬(wàn)-15萬(wàn)元/㎡。