房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)能否復(fù)蘇的關(guān)鍵，這一點(diǎn)沒有問題。

為此，孟曉蘇語重心長地談了中國房地產(chǎn)的三個樸素道理，我認(rèn)為非常對。大眾往往把房地產(chǎn)出現(xiàn)的種種問題堆到孟曉蘇身上，這是一種標(biāo)簽選擇，雖可理解，但不妨聽聽他講了什么。

第一個樸素道理是 “中國夢”。

這不是復(fù)興大明王朝盛世之夢，而是老百姓的生活之夢。孟曉蘇去美國聽到了一個口號 “美國夢”，這個美國夢算不上宏大，也就是個人生活的小確幸，即人人有房有車。于是，中國房地產(chǎn)界也有了一個 “中國夢”。這的確是一個好夢，問題不在于夢本身，而在于房子確實(shí)有了，但很多人因收入房價比太高，買不起房。

第二個樸素的道理是房子是城鎮(zhèn)居民的主要財(cái)富。

這一點(diǎn)很重要。房子是重資產(chǎn)，若全面縮水會直接影響老百姓；反之，若房價上升，95% 的城鎮(zhèn)家庭都是受益者。這是件很奇怪的事：明明關(guān)系到自己的財(cái)富，網(wǎng)絡(luò)上卻仍是一片罵聲。原因很簡單：一是房子占了居民財(cái)產(chǎn)的 70%，大家是拼了六個口袋才買下的，得到的同時也有失去，回過頭看，這筆機(jī)會成本的賬很可能算錯了。

第三個樸素的道理是產(chǎn)業(yè)的重要性。

這已是老話題，無需重復(fù)。但在諸多重要性中，孟總省略了一個非常關(guān)鍵的點(diǎn) —— 土地財(cái)政。房地產(chǎn)之所以重要，是因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗堑胤截?cái)政收入的主要來源，占比高達(dá) 50%。哪個城市的房價高，哪個城市往往更繁榮。

孟總說的三個樸素道理沒有錯，問題是市場與目標(biāo)出現(xiàn)了背離?，F(xiàn)實(shí)情況是房子不缺、存量巨大，“中國夢” 卻未實(shí)現(xiàn)，這是第一個疑問。居民的房子不是在增值，而是在縮水，這是第二個疑問。財(cái)政的土地出讓金與 2021 年的高峰期相比，減少了 60% 以上，年底大概率還要加發(fā)國債支持地方財(cái)政，這是第三個疑問。

原因也很簡單：房價中約 60% 是地方財(cái)政的相關(guān)收取，這部分收取決定了中國收入房價比偏高，因此 “中國夢” 未能實(shí)現(xiàn)。一頭是巨大的存量房，一頭是買不起房的剛需，生產(chǎn)到消費(fèi)的鏈條斷裂了。

這 60% 的收取也決定了房價不可能持續(xù)上升。2025 年的數(shù)據(jù)顯示，一頭是需求端繼續(xù)下滑，量價仍在尋找觸底的平衡點(diǎn)；另一頭是土地出讓收入在所有指標(biāo)中 “一花獨(dú)放”，實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，拉長了重建供求平衡的時間窗口。老百姓面對的不是孟總所說的資產(chǎn)增值，而是資產(chǎn)縮水。

這 60% 也影響到了整體經(jīng)濟(jì)：地方財(cái)政收入多，卻未轉(zhuǎn)移支付到居民手中，說明體制性成本過高；而房地產(chǎn)若不能觸底，地方財(cái)政的負(fù)債率就會繼續(xù)增加。

正向與反向的落差如此之大，救市可以說是今后的必選題。

怎么救市？

無論是孟總，還是專家層面、政策層面，所有方案都是技術(shù)性的。真正的方案只有一個：取消土地財(cái)政。去掉房價中那 60% 的財(cái)政相關(guān)成本，樓市趨勢將為之一變。

能做到嗎？

估計(jì)孟總也回答不了這個更為樸素的問題。但向這個方向努力具有必然性。我前些天有個說法：“樓市不死，股市短炒”。說的就是救市已是必選題，從土地財(cái)政的調(diào)整到技術(shù)性救市都會推進(jìn)，這本身就是一種預(yù)期，看好未來。