來源：CCTV今日說法

“主要是對他們的服務(wù)不滿，就是因?yàn)椴缓茫还苁切l(wèi)生或者其他的管理方面，都不怎么行?！?/p>

引發(fā)眾怒的物業(yè)

2022年5月，江蘇省昆山市某小區(qū)內(nèi)，一群業(yè)主圍在小區(qū)大門口質(zhì)疑物業(yè)服務(wù)不到位，隨后與保安發(fā)生了沖突。

小區(qū)業(yè)主反映，自2017年12月該物業(yè)公司接手小區(qū)以來，樓道清潔不到位、公共設(shè)施損壞無人維修、停車混亂堵塞通道等問題持續(xù)不斷。業(yè)主們稱，他們多次與物業(yè)公司交涉，物業(yè)不僅不積極整改，還態(tài)度蠻橫。

小區(qū)業(yè)主吐槽物業(yè)公司

當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)管理指導(dǎo)中心的負(fù)責(zé)人表示，除了開發(fā)商和物業(yè)公司的問題外，該小區(qū)始終未能成立業(yè)主委員會，導(dǎo)致小區(qū)管理由物業(yè)公司主導(dǎo)，業(yè)主權(quán)益無人維護(hù)。2022年12月，物業(yè)管理委員會成立，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)管理指導(dǎo)中心的負(fù)責(zé)人介紹相關(guān)情況

物管會成立后，召開業(yè)主大會，表決通過了解聘原物業(yè)公司并選聘新物業(yè)公司的決議。2023年4月，新物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)。

百萬收益成謎

經(jīng)新物業(yè)公司盤點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)損壞的燈泡有3000多個(gè)，缺少滅火器達(dá)800多個(gè)。除此之外，大廳石膏線脫落、門禁系統(tǒng)癱瘓等問題亟待解決。但新物業(yè)公司負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，原物業(yè)公司不僅帶走了業(yè)主清冊、電梯維保記錄等有關(guān)小區(qū)的全部資料，還帶走了約162萬元的小區(qū)公共收益。

小區(qū)新物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)進(jìn)場以后什么東西都沒有

沒有資金，小區(qū)的改造升級很難進(jìn)行，新物業(yè)公司決定先墊資70多萬元解決眼下困境。隨后，經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票同意，物管會代表全體業(yè)主，將原物業(yè)公司起訴至江蘇省昆山市人民法院，要求返還公共收益162萬元。

原物業(yè)公司表示，雖認(rèn)可物管會提出的金額，但應(yīng)扣除其在服務(wù)期間墊付的60多萬元工程款，以及按照合同約定的公共收益中30%的管理成本。

法院表示，原物業(yè)公司提供的賬目明細(xì)中僅列明了維修項(xiàng)目的支出金額，并無合同、發(fā)票等證據(jù)支持。同時(shí)，物管會認(rèn)為，該物業(yè)公司管理成本未達(dá)30%。

物管會代表全體業(yè)主，將原物業(yè)公司起訴至江蘇省昆山市人民法院

從“糊涂賬”到“明白錢”

為盡快厘清賬目，法官帶領(lǐng)物管會成員、業(yè)主以及原物業(yè)公司代表來到小區(qū)現(xiàn)場共同對賬。雙方對綠化圍欄、消防設(shè)施等項(xiàng)目費(fèi)用逐一核算。最終，確認(rèn)原物業(yè)公司實(shí)際墊付成本為43萬元左右，與其先前要求返還的60多萬元存在差距。

圖為法院立案庭副庭長受訪

經(jīng)協(xié)商，原物業(yè)公司同意按43萬元計(jì)算墊付的維修資金，也將原來要求的公共收益中30%的管理成本降到15%。物管會征求小區(qū)業(yè)主同意后，對此金額表示認(rèn)可。2025年1月6日，雙方正式簽訂調(diào)解協(xié)議，約定由原小區(qū)物業(yè)公司返還公共收益共計(jì)100余萬元。

如今，新物業(yè)公司以樓棟為單位實(shí)行24小時(shí)管家式服務(wù)，每天早上安排保安定時(shí)定點(diǎn)搬移亂停的電瓶車，業(yè)主們最關(guān)心的停車問題得到了解決，小區(qū)環(huán)境有了很大改善。

普法時(shí)間

圖為中國政法大學(xué)教授席志國（視頻截圖）

Q：

如果廣大業(yè)主有共同的管理訴求，除了參選業(yè)委會和物管會成員之外，還有哪些合法途徑可以監(jiān)督物業(yè)的服務(wù)工作呢？

A：

小區(qū)的管理實(shí)際上主要依賴于業(yè)主自治，所以業(yè)主本身參與度的高低，會影響這個(gè)小區(qū)的管理和治理。業(yè)主在參與治理的過程中，首先要進(jìn)行日常的防微杜漸，發(fā)現(xiàn)本小區(qū)有任何問題，及時(shí)向物業(yè)公司進(jìn)行反映。物業(yè)公司跟業(yè)主之間的沖突，有時(shí)候就是因?yàn)槟承I(yè)主不配合物業(yè)公司的管理，甚至拒絕交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營陷入困境，這些情形都會導(dǎo)致關(guān)系的惡化。如果產(chǎn)生了糾紛，通過向人民調(diào)解委員會主張進(jìn)行調(diào)解。如果調(diào)解達(dá)不成，各地都有當(dāng)?shù)氐恼疅峋€，房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)監(jiān)督管理也是非常全面的，所以也可以通過當(dāng)?shù)氐恼?wù)熱線去進(jìn)行投訴等等。

案件來源 |《今日說法》節(jié)目《未公開的賬目》

記者 | 李思源