2024年9月，墊江縣檢察院辦案檢察官晏小花在案件分析會(huì)上，就經(jīng)調(diào)查核實(shí)的案件事實(shí)進(jìn)行詳細(xì)匯報(bào)。

今年九月，墊江縣檢察院檢察官上門回訪當(dāng)事人，了解涉案房屋恢復(fù)情況。

　　租出去時(shí)，是4套獨(dú)立的商住一體連排房屋；收回來時(shí)，竟成了一個(gè)被打通的“大套房”——墻體被推倒，室內(nèi)樓梯被拆除，只留下一條貫穿的走廊。更讓4名房東措手不及的是，租期屆滿后，承租人竟“失聯(lián)”了。

　　房東關(guān)于恢復(fù)房屋原貌的訴求，在原審判決中并未得到支持。出租人的權(quán)益，究竟該如何保障？轉(zhuǎn)機(jī)來自檢察機(jī)關(guān)的依法監(jiān)督。

　　經(jīng)重慶市墊江縣檢察院提請，重慶市檢察院第三分院向法院提出抗訴，這起僵持近4年的房屋租賃合同糾紛案，最終迎來再審改判：房東訴訟請求獲得全部支持。目前，房屋修復(fù)工程已經(jīng)接近尾聲。

　　驚變

　　房屋結(jié)構(gòu)被改

　　承租人到期“失聯(lián)”

　　2016年7月，個(gè)體經(jīng)營戶董某看中了墊江縣某商貿(mào)城內(nèi)位置相鄰的4套商住一體連排房屋，打算一次性全部租下，用于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。這4套房屋的戶型結(jié)構(gòu)完全一致，每套均有四層，上下樓梯均設(shè)于室內(nèi)。

　　經(jīng)過協(xié)商，董某分別與產(chǎn)權(quán)人彭某、李某、陳某、蔡某簽訂了為期5年的租賃合同，約定租期從2016年8月1日至2021年7月31日，頭三年租金為每年6000元，自第四年起每年遞增8%。同時(shí)，合同特別約定：“乙方裝修及拆除不得影響、破壞房屋整體結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格，若有損壞，乙方負(fù)責(zé)修復(fù)。”

　　租賃期間，董某按照一層用于汽修、其余三層作為旅館的經(jīng)營計(jì)劃，迅速組織工人進(jìn)場施工，將原本獨(dú)立的4套房屋進(jìn)行連通改造，其相鄰隔墻被依次打穿，房內(nèi)所有樓梯也被拆掉，僅留下一個(gè)公共樓梯。于是，原本界限分明的4套房屋被一條貫通式走廊相連。

　　2021年7月，租期屆滿在即，彭某等人打算與董某商議續(xù)租事宜，可多次撥打董某電話均無人接聽。一種不祥的預(yù)感涌上心頭，彭某決定親自上門查看。推開那扇熟悉又陌生的大門，他瞬間被眼前的景象驚呆了。

　　“我當(dāng)時(shí)愣了半天，還以為走錯(cuò)了地方，墻沒了，樓梯也毀了，樓上三層變成了旅館。”彭某回憶道，“更可氣的是，他人跑了，東西倒剩一大堆?！?/p>

　　“我們這邊的連排房都是獨(dú)立成棟，多數(shù)都長期空置，所以這一片的業(yè)主都沒有委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，我們這些商家租過來后，多少都會(huì)進(jìn)行裝修，只要不妨礙別人經(jīng)營，沒人會(huì)去干涉?！蹦成藤Q(mào)城的另一名經(jīng)營者說，“但現(xiàn)在從內(nèi)部看，他們的改動(dòng)確實(shí)太大了，四套房直接變成了一套。”

　　困境

　　恢復(fù)原狀訴求被駁回

　　申請檢察監(jiān)督

　　時(shí)至2023年5月，原租期已屆滿近兩年，可董某始終未曾露面。無奈之下，彭某等4名出租人向法院提起訴訟，要求董某按照原合同的租金約定，支付2021年8月1日至2023年6月30日期間的租金共計(jì)1.4萬余元，并重建樓梯與隔墻，將房屋恢復(fù)原狀。

　　法院審理后認(rèn)為，董某在租期屆滿后未與房東辦理交接且物品未清，導(dǎo)致房屋被繼續(xù)占用，董某對此也予以承認(rèn)，故租賃合同關(guān)系在房屋被占用期間繼續(xù)有效。2023年8月，法院判決支持了彭某等4人關(guān)于解除合同及支付1.4萬余元租金的訴訟請求。

　　然而，對于彭某等4人要求恢復(fù)房屋原狀的訴求，法院未予支持。法院認(rèn)為，合同約定允許裝修，且在五年租期內(nèi)，彭某等4人并未對裝修提出異議，一直正常收取租金。據(jù)此，法院推定彭某等4人以“沉默”的方式，對董某的裝修行為表示了同意。

　　判決生效后，陳某和蔡某雖心有不甘，但覺得“能拿回點(diǎn)錢也算挽回了部分損失”，又擔(dān)心繼續(xù)訴訟耗時(shí)耗力，最終選擇了接受現(xiàn)實(shí)。彭某和李某始終無法釋懷，但因事務(wù)繁忙和對后續(xù)法律程序感到迷茫，錯(cuò)過了上訴期。之后，彭某和李某向法院申請?jiān)賹彛参茨塬@得支持。

　　“原審判決僅以‘沉默’推定你們同意裝修，忽視了你們出租房屋用于投資的交易習(xí)慣這一關(guān)鍵事實(shí)，檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督或許能打破僵局?！痹诼蓭煹慕ㄗh下，2024年6月，彭某和李某向墊江縣檢察院遞交了監(jiān)督申請。

　　破局

　　檢察監(jiān)督介入

　　查明事實(shí)提請抗訴

　　“平面圖上這些明確的標(biāo)識(shí)就是樓梯，這4套房屋每層原本都設(shè)有室內(nèi)雙樓梯?！背修k檢察官晏小花仔細(xì)審閱了卷宗，但僅審查書面材料遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，就帶著從開發(fā)商處調(diào)取的原始圖紙、房屋買賣合同以及歷史照片，前往墊江縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行專業(yè)咨詢。

　　“從圖紙看，原始設(shè)計(jì)確實(shí)是4套獨(dú)立結(jié)構(gòu)，每套都有完整的承重體系和內(nèi)部樓梯。”工作人員的解讀，印證了房屋原始結(jié)構(gòu)與現(xiàn)狀之間存在巨大差異。

　　緊接著，晏小花邀請?jiān)摴ぷ魅藛T一同前往涉案房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查。他們一層層走過，逐一核對圖紙與現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)樓梯與隔墻拆卸之處均與彭某等人的陳述相符。

　　在固定了這些新證據(jù)后，晏小花正式向墊江縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門發(fā)函，請求對房屋結(jié)構(gòu)變更情況進(jìn)行權(quán)威認(rèn)定。不久，該部門的復(fù)函送達(dá)檢察機(jī)關(guān)，確認(rèn)董某的裝修行為改變了房屋的整體結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格。

　　裝修事實(shí)清楚，但能否僅因房東多年未提出異議就推定其“默示同意”？這是本案的另一關(guān)鍵點(diǎn)。晏小花開展了進(jìn)一步調(diào)查。

　　“這房我租了快10年，房東就因?yàn)閾Q氣表來過一次?！倍嗝庾∨砟车热似渌慨a(chǎn)的租戶反映，這幾名房東只要能按時(shí)收到租金，通常不會(huì)過問房屋具體使用情況，常年不來查看。因此可以判斷，彭某等4人購買這些房產(chǎn)，目的就是出租獲利，而非自營。

　　在晏小花看來，根據(jù)本案的特定情境，彭某等4人不了解房屋內(nèi)部被大規(guī)模改造的情況，符合其“只收租、不干預(yù)”的一貫交易習(xí)慣，不能簡單地以一般社會(huì)觀念下的行為標(biāo)準(zhǔn)，推定他們必然知曉并同意了房屋結(jié)構(gòu)的徹底改變。彭某等4人的“沉默”，在此處并不等同于“同意”。

　　辦案期間，晏小花并未放棄和解的努力。她多次嘗試居中協(xié)調(diào)，希望能化解這場糾紛。彭某和李某曾表示愿意作出一定讓步。但董某堅(jiān)持己見，不愿妥協(xié)。“與董某溝通時(shí)，我明顯感覺到他也自覺理虧，但他堅(jiān)持認(rèn)為原審判決對他有利，又叫苦‘生意虧損’，不愿再花錢恢復(fù)裝修?！焙徒庀萑虢┚?，案件只能依法繼續(xù)推進(jìn)。

　　“民法典規(guī)定，返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！痹诎讣治鰰?huì)上，晏小花指出，本案中房屋隔墻與樓梯確被拆毀，這顯然破壞了房屋整體結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格，有違合同約定，不滿足租賃物返還應(yīng)有的狀態(tài)。她進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，董某聲稱裝修改造獲得了同意，但并未在庭審中提供任何書面證據(jù)或證人證言，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。原審判決僅憑雙方履約行為推定房東明知并同意裝修事實(shí)，理由不充分，證明力不足。

　　經(jīng)過研究決定，墊江縣檢察院依法提請重慶市檢察院第三分院抗訴。重慶市檢察院第三分院向重慶市第三中級(jí)法院提出抗訴。2024年12月，重慶市第三中級(jí)法院受理抗訴，后依法指令原審法院對本案進(jìn)行再審。

　　落幕

　　法檢聯(lián)合調(diào)解

　　四年糾紛圓滿化解

　　再審初期，氣氛一度緊張?！皬纳洗闻袥Q到現(xiàn)在，又過去了一年多！如果他還不肯出錢恢復(fù)原狀，我們一定會(huì)繼續(xù)打官司，追討這一年的租金！”彭某和李某情緒激動(dòng)。董某面對指責(zé)，雖顯理虧，仍試圖辯解。

　　面對雙方爭執(zhí)不下的情景，法檢兩院工作人員密切配合，共同開展釋法說理?！罢埓蠹依潇o，今天把大家聚在一起就是為了徹底解決問題。糾纏于過去無益，關(guān)鍵是找到向前看的方案?！狈ü汆嚭普{(diào)和著雙方氣氛。

　　鄧浩隨即切入核心：“房屋結(jié)構(gòu)被毀是事實(shí)，現(xiàn)在的問題就是怎么恢復(fù)和賠償，其實(shí)包干賠償對大家都有利，省去了各種鑒定流程，你們都能盡快恢復(fù)正常經(jīng)營和生活?！标绦』ń又蚕螂p方說道：“對啊，如果你們約定一個(gè)賠償價(jià)，董某賠償后，彭某和李某你們作為業(yè)主，按自己的需求進(jìn)行恢復(fù)，既省心，也放心?！睗u漸地，雙方之間劍拔弩張的氣氛得以緩和。

　　最終，彭某和李某愿意變更訴訟請求，將房屋占用費(fèi)金額適當(dāng)降低至1.15萬元，并提出只要董某分別向他們支付2萬元的房屋修復(fù)賠償款，他們便可自行組織施工恢復(fù)原狀。同時(shí)，他們承諾，若以上訴求滿足，便會(huì)放棄另提訴訟追究第二筆租金的打算。法庭上，董某不再進(jìn)行抗辯，同意了這一賠償及修復(fù)方案。

　　今年4月28日，法院作出再審判決，全面支持彭某、李某的訴訟請求，董某承諾將盡快支付所有錢款。

　　9月，晏小花再次走進(jìn)這四套連排房屋展開回訪。此時(shí)，房屋修復(fù)工作正有序推進(jìn)，昔日被貫通式走廊串聯(lián)成的“大套房”已消失不見，取而代之的是重新隔開的4套獨(dú)立房屋的雛形。被打穿的隔墻重建完成，抹上了嶄新的灰泥；套內(nèi)樓梯也已基本修砌完畢，恢復(fù)了原始設(shè)計(jì)格局。

　　至此，這起歷時(shí)4年的房屋租賃合同糾紛案件終于塵埃落定，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

　　■檢察官說法

　　“有約必守”與不能隨意推定的“沉默同意”

　　誠信原則被稱為民法中的“帝王條款”，合同當(dāng)事人遵法守約不僅是保障交易安全，更是對民法誠信原則的恪守。

　　本案租賃合同明確約定，“裝修及拆除不得影響、破壞房屋整體結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格”，而董某違背誠信原則，擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)，破壞了租賃物的固有屬性，構(gòu)成了根本性違約。民法典第733條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！苯Y(jié)合本案，“返還義務(wù)”不僅是交還房屋，更是恢復(fù)其基本結(jié)構(gòu)和功能的內(nèi)在要求。經(jīng)檢察機(jī)關(guān)抗訴，法院再審改判支持恢復(fù)原狀，正是對“有約必守”這一契約精神的堅(jiān)決維護(hù)。

　　另外，“沉默同意”不能隨意推定。本案原審判決以出租人未在租賃期內(nèi)提出異議為由，推定其默許裝修，這一判斷忽視了出租人作為投資性業(yè)主的交易習(xí)慣——其關(guān)注點(diǎn)在于租金收益，而非日常使用細(xì)節(jié)。民法典第140條第2款規(guī)定，“沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示”，法律上的“沉默同意”要有明確、可推知的意思表示為基礎(chǔ)，不能因權(quán)利人未及時(shí)察覺或行使權(quán)利就簡單認(rèn)定為放棄。檢察機(jī)關(guān)通過深入調(diào)查，還原了出租人并無放任裝修的真實(shí)意圖，糾正了事實(shí)認(rèn)定偏差，體現(xiàn)了司法對當(dāng)事人真實(shí)意思的尊重，也提醒廣大業(yè)主：對于可能影響房屋安全的重大事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)明確表態(tài)，避免糾紛。

來源：檢察日報(bào)