2025年前三季度，租賃行業(yè)在頂層設(shè)計推動下迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張邁向以“法治規(guī)范”和“金融閉環(huán)”為標(biāo)志的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

市場層面，截止2025年三季度，核心八城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，“保租房主導(dǎo)、市場化跟進(jìn)”的雙軌格局已然成型；

新增供應(yīng)仍然以新建為主，但改造比例環(huán)比提升約5個百分點，且改造項目多位于城市核心區(qū)，相較保租房大多位于城市外圍，存量改造將有效改善供給結(jié)構(gòu)；

核心八城出租率呈現(xiàn)高位運行態(tài)勢，租金多城下行，僅深圳租金坪效近期呈現(xiàn)上漲。

PART

01

保租房持續(xù)主導(dǎo)市場供應(yīng)，核心八城保租房占比近五成

從2024年到2025年三季度，重點22城各季度集中式新開規(guī)模來看，2025年上半年各城十四五保租房供應(yīng)目標(biāo)及傳統(tǒng)租賃旺季到來，供應(yīng)前置，上半年規(guī)模高位。三季度保租房供應(yīng)放緩，市場化放量小幅增長。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年三季度全國22個重點城市的集中式長租公寓市場共計約132個新項目入市，新增房源數(shù)量約為5.71萬套（間），相較2024年Q3同比增長約55%。其中保租房供應(yīng)40966套/間，占比約72%，同比上漲約53%；市場化項目供應(yīng)16126套/間，占比約28%，同比上漲約3%。典型保租房項目如瓴寓國際運營的G116南京河西南租賃社區(qū)，是2023年底，瓴寓國際首次牽頭組建5億元租賃住房專項基金落地的首個項目，開創(chuàng)了國內(nèi)險資參與開發(fā)型長租公寓基金并有項目落地的先河。

截止2025年三季度，核心八城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，“市場化+保租房”雙軌格局成型；分城市看，上海集中式公寓規(guī)模超41萬套，居核心八城首位，保租房占比6成，深圳約33.7萬套居次席。杭州超18.5萬套居第三，規(guī)模在二線城市中大幅領(lǐng)先。武漢、上海保租房占比約6成，杭州、深圳、成都保租房市占超4成。核心八城市場保租房主導(dǎo)態(tài)勢愈發(fā)明顯。

PART

02

存量改造將有效改善供給結(jié)構(gòu)，并解決供給錯配等問題

從2024年到2025年三季度重點22城各季度集中式新開項目籌集方式來看，當(dāng)前市場仍然以新建為主，2025年三季度新增供應(yīng)57144套，其中改建11290套，新建和改建占比市占為80%：20%。改造比例環(huán)比提升約5個百分點，且改造項目多位于城市核心區(qū)，相較保租房大多位于城市外圍，將有效改善供給結(jié)構(gòu)。

分城市表現(xiàn)來看，22城籌集方式分化明顯。福州、合肥、寧波、西安、長春5個城市以新建為主。而重慶、廣州、深圳、長沙、青島5城則主要聚焦于存量轉(zhuǎn)化。特別是重慶，改建占比超85%。其它城市目前為新建為主，改建為輔，但改建比例增幅逐漸放大。

收購存量房用于保障性住房，多個城市已出臺相關(guān)政策并付諸實踐，并取得不錯的成果。如較早大規(guī)模推行“統(tǒng)購統(tǒng)租”模式的鄭州，通過政府平臺公司直接收購存量房源，或與開發(fā)商、長租公寓企業(yè)合作，將富余安置房、存量商品房轉(zhuǎn)化為人才公寓和保障性租賃住房。且通過“收儲”模式籌集保障性租賃住房超15萬套（間），在全國范圍內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先；再如上海，前期供應(yīng)大量涉租土地，導(dǎo)致城市前期供給主要為新建R4租賃社區(qū)主導(dǎo)，而近期隨著《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》等政策的出臺，為“商辦改公寓”提供了清晰的合規(guī)路徑和廣闊的發(fā)展空間。將在盤活存量資產(chǎn)、增加租賃住房供給上注入強(qiáng)勁動力。預(yù)計到2025年底，通過商務(wù)樓宇更新改造，上海將新增約5萬套租賃住房，其中約3萬套為長租公寓或服務(wù)式公寓，這些住房主要集中在城市中心區(qū)域和地區(qū)中心區(qū)域，能夠有效緩解城市中高端人才的住房壓力。綜上，隨著租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展，未來存量轉(zhuǎn)化將逐步主導(dǎo)供給，且將有效改善供給錯配的問題。

PART

03

出租率整體高位，租金多城下行，三季度“畢業(yè)季”推動凈吸納量走高

從核心八城各季度租金坪效來看，北上廣深四個一線城市租金高位，北京以188.3元/㎡/月領(lǐng)先。南京、杭州、武漢、成都四個二線城市租金在60-80元/㎡/月區(qū)間。八城中僅深圳租金坪效近期呈現(xiàn)上漲，一方面因其保租房入市規(guī)模低位，市場化房源主導(dǎo)，疊加租賃需求旺盛。武漢近期租金坪效趨于平穩(wěn)，得益于城市整體規(guī)模相對較低。

從核心八城各季度出租率來看，核心八城整體出租率在80%以上，呈現(xiàn)高位運行態(tài)勢。其中廣州、深圳、南京、武漢、成都五城出租率更是保持在95%左右。從各城市出租率變化來看，城市分化明顯，北京、深圳、南京、武漢四城出租率近期呈現(xiàn)上漲趨勢；上海、廣州、杭州、成都四城出現(xiàn)小幅波動下滑。

隨著十四五收官年來到，各城市加大保租房供給，各季度凈吸納量維持在3-5萬間主流水平，核心八城25年3季度凈吸納量4.58萬間，環(huán)比上漲5.77%，主要因為畢業(yè)租賃旺季到來，各企業(yè)前置放量疊加出租率維持高位。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。