別混淆！法拍房、商拍房性質(zhì)大不同，這篇教你規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、守護(hù)權(quán)益

在房產(chǎn)交易中，“法拍房”與“商拍房”雖名稱相近，但其性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)和保障措施卻有著天壤之別。隨著網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺的興起，各類房產(chǎn)拍賣信息頻現(xiàn)，準(zhǔn)確識別兩者差異，是規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)、保障自身權(quán)益的關(guān)鍵。

兩類房產(chǎn)拍賣的概念

01、法拍房

全稱為“法院拍賣房產(chǎn)”，源于司法強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)債務(wù)人無法履行法律文書確定的債務(wù)時(shí)，法院依法對其名下房產(chǎn)公開拍賣，以拍賣款清償債務(wù)，屬于具有國家強(qiáng)制力保障的司法行為。

02、商拍房

即“商業(yè)拍賣房產(chǎn)”，由房產(chǎn)所有權(quán)人（個(gè)人或企業(yè)）自愿委托拍賣機(jī)構(gòu)，通過平臺公開售房的商業(yè)行為，其本質(zhì)與普通二手房交易相同，只是交易方式采用了拍賣這一特殊形式。

01、如何快速辨別

處置主體不同

法拍房處置單位明確為“某某人民法院”，平臺標(biāo)注“司法拍賣”專屬標(biāo)識；

商拍房處置方為各類公司或商業(yè)機(jī)構(gòu)，常帶“放心付”“商業(yè)拍賣”等商業(yè)標(biāo)識。

拍賣目的不同

法拍房核心是實(shí)現(xiàn)司法公正、保障債權(quán)人權(quán)益，屬于履行司法程序；

商拍房出于商業(yè)考量，以資產(chǎn)變現(xiàn)、投資獲利為目標(biāo)，追求經(jīng)濟(jì)利益最大化。

價(jià)格形成機(jī)制不同

法拍房起拍價(jià)由法院依據(jù)專業(yè)評估報(bào)告確定，可能低于市場價(jià)但處于合理范圍；

商拍房常用“低價(jià)”等營銷噱頭，價(jià)格嚴(yán)重偏離正常市場行情，目的在于吸引眼球。

信息披露程度不同

法拍房通常會對房屋存在的權(quán)利限制，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、居住權(quán)等，以及相關(guān)瑕疵進(jìn)行較為詳盡的披露，以保障競買人的知情權(quán)；

商拍房的信息披露則主要基于委托方提供的材料和拍賣機(jī)構(gòu)的盡職調(diào)查，其透明度因具體項(xiàng)目和機(jī)構(gòu)而異，需競買人自行核實(shí)。

02、主要差異分析

法律依據(jù)不同

法拍房嚴(yán)格遵循《中華人民共和國民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋，體現(xiàn)司法權(quán)威與強(qiáng)制力；

商拍房依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》開展，遵循平等自愿、等價(jià)有償?shù)纳虡I(yè)原則。

權(quán)益保障不同

法拍房有法院作為后盾，執(zhí)行法院需按規(guī)定負(fù)責(zé)清場交付，確保買受人實(shí)際占有房產(chǎn)；

商拍房完全依賴于交易對方的信用與配合，可能面臨產(chǎn)權(quán)糾紛、租約延續(xù)、交付困難等風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)不同

法拍房雖有風(fēng)險(xiǎn)，但法院會詳盡調(diào)查并如實(shí)披露信息，且司法實(shí)踐中愈發(fā)強(qiáng)調(diào)法院清場責(zé)任；

商拍房風(fēng)險(xiǎn)與普通二手房交易類似，需買受人自行核實(shí)并承擔(dān)。

違約責(zé)任不同

法拍房買受人若悔拍，不僅保證金不予退還，還可能承擔(dān)重新拍賣的差價(jià)損失；

商拍房違約責(zé)任依協(xié)議約定處理。

交易提醒

1.保持清醒頭腦：仔細(xì)核對拍賣信息，精準(zhǔn)區(qū)分法拍房與商拍房，理性選擇買房方式。

2.區(qū)別對待風(fēng)險(xiǎn)：法拍房需認(rèn)真閱讀公告，了解房產(chǎn)現(xiàn)狀；商拍房要重點(diǎn)核實(shí)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，全面調(diào)查產(chǎn)權(quán)狀況。

3.選擇正規(guī)渠道：優(yōu)先通過正規(guī)渠道交易，參與拍賣前充分做好盡職調(diào)查，切實(shí)防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

來源：漳州市住建局、市局交易科 蔡海明

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