今年2月，官渡區(qū)將原來規(guī)劃的中國普洱茶中心暨普洱茶博物館項目交易中心地塊，調(diào)整為住宅用地，并在今年7月公開拍賣，在經(jīng)過18輪競價后，云南建投擊敗邦泰集團(tuán)成功拿地。如今，建投正在該地塊上建設(shè)春城瑞府項目。

中國普洱茶中心暨普洱茶博物館項目位于官渡古鎮(zhèn)，是官渡區(qū)的重點(diǎn)文旅項目，除了普洱茶博物館之外，還計劃建設(shè)一個普洱茶交易中心，一座七星級酒店，位置就在珥季路和廣福路交口東北角。

中國普洱茶中心暨普洱茶博物館規(guī)劃效果圖

4年前，負(fù)責(zé)項目投資的官渡區(qū)國投曾經(jīng)公布了中國普洱茶中心暨普洱茶博物館項目的設(shè)計方案，最引人矚目的七星級酒店被命名為滇葉酒店，同時公布的效果圖看起來也十分高大上。

但是在今年2月，官渡區(qū)調(diào)整了土地規(guī)劃，將原計劃建設(shè)七星級酒店和普洱茶交易中心的一部分地塊改為住宅用地，雖然按照4年前的規(guī)劃方案，七星級酒店所在的地塊并未調(diào)規(guī)，但因為酒店和交易中心實(shí)際上連在一起，如果交易中心被取消，七星級酒店也兇多吉少很難保住。

果然，3天前昆明市自規(guī)局發(fā)布了官渡古鎮(zhèn)王家莊、尚義村城改項目GD-GDGZ1-A1-01-02地塊的控詳規(guī)調(diào)整方案，GD-GDGZ1-A1-01-02地塊正是當(dāng)年規(guī)劃建設(shè)滇葉七星級酒店的土地（下圖），如今從商業(yè)商務(wù)金融用地調(diào)整為二類住宅用地，只是地塊面積略有縮小，沿廣福路方向有較大退讓，原來39.3畝的土地變成為了32.7畝，容積率從2.64降為2.5，建筑限高從80米降到了66米。

官渡區(qū)將原來計劃建設(shè)七星級酒店和普洱茶交易中心的土地幾乎全部調(diào)整為住宅用地，很是出人意料，因為酒店地塊位于珥季路和廣福路十字路口，屬于商業(yè)開發(fā)上所謂的八面風(fēng)位置，這種地段傳統(tǒng)上都會進(jìn)行一定規(guī)模的商業(yè)開發(fā)。建投春城瑞府所在地塊位于此次調(diào)規(guī)的酒店地塊北側(cè)，距離廣福路有一段距離，商改住還情有可原，如今連酒店地塊也改為住宅用地，在八面風(fēng)位置幾乎放棄商業(yè)開發(fā)余地，頗有從一個極端跳到另一個極端的意味。

干脆舍棄商業(yè)開發(fā)可能，推翻七星級酒店規(guī)劃，目的當(dāng)然是為了賣地。今年7月，旁邊一宗商改住地塊公開拍賣，建投和邦泰都展現(xiàn)了志在必得的決心，雙方激戰(zhàn)18輪才分出勝負(fù)。也許正是這一幕，讓官渡區(qū)看到了剩余商業(yè)地塊的巨大市場價值。

此次調(diào)規(guī)的GD-GDGZ1-A1-01-02地塊面積略小于今年7月拍賣的春城瑞府地塊，但容積率一樣，如果拍賣的話起拍價也應(yīng)該在每畝1000萬以上。7月份建投和邦泰一路將如今的春城瑞府地塊從4.3億推高到了5.1億，每畝折合1186萬。如果參照春城瑞府的土地成交價，GD-GDGZ1-A1-01-02地塊的最終成交價也應(yīng)該在3.8億以上。

被調(diào)規(guī)等待出讓的原七星級酒店地塊（綠框內(nèi)區(qū)域）

接下來就看GD-GDGZ1-A1-01-02地塊何時上架拍賣，如果快的話今年就有可能完成出讓。而另一個懸念當(dāng)然是誰來拿地。今年7月遺憾落敗的邦泰，如今在昆明順風(fēng)順?biāo)谑垌椖咳セ芸?，大概率會卷土重來。已?jīng)在旁邊開發(fā)的云南建投，如果將緊鄰的GD-GDGZ1-A1-01-02地塊一并拿下，作為春城瑞府二期合并開發(fā)的話，也是很好的策略。

看起來邦泰和建投還得大戰(zhàn)一場。